这年头，正经开发商不愿意正经拿地，不正经的开发商却干起了正经事。

1.

先来看看这块地。

最终以10.76亿摘得成都锦江区金融城三期H12地块。该宗地占地约24亩，为纯住宅用地，容积率2.5，限高60米，起拍楼面价19200元/平米。

根据地块属性，该项目初步定位是高端产品，预计全流程由贝好家团队自主操盘，从拿地、定位、设计、营销等各环节都将充分体现贝好家的C2M（从消费者到制造者）理念。

2023年7月，贝壳将企业战略从原来的“一体两翼”升级为“一体三翼”并对组织架构进行调整，其中，“一体”即指房产经纪服务业务，“三翼”则在原来家装、惠居的基础上增加了贝好家，形成了四条事业线。成立以来，贝好家组建了以AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多元化、专业化的团队，并屡屡现身土拍市场，如3月的北京土拍、6月的广州土拍，以及7月的西安土拍。

不过，以前虽然也在西安拿了两宗地，但都是联合其它房企竞得，而成都锦江地块是首次由贝好家独立摘得。

贝好家赶上了一个好时候，各大开发商都在裁员，市场上有大量房地产人才可供挑选。其团队中有不少是来自万科、龙湖、金地等头部房企的人员。根据公开信息，原龙湖地产运营工程部副总经理、合景泰富集团工程管理中心总经理杨宝刚，原万科北京区域首席城市研究合伙人都珊珊，原龙湖地产、金科及金地集团客研中心负责人罗酬剑，原龙湖集团研发中心总经理郭旌、万科东北区财务总经理肖铮等均已加入贝好家。

贝好家要做开发商，但它要做的不是传统开发商，而是搞C2M（从消费者到制造者）。

贝壳集团副董事长、贝好家CEO 徐万刚称：

拿几十个亿来验证一个方案，贝壳不可谓不财大气粗。它真那么有钱吗？

8月13日，贝壳找房公布了2024财年第二季度的财报。

总营收同比增长19.9%；归母净利润同比增长44.57%；现房交易服务同比增长14.3%；房屋租赁服务同比增长167.1%……从财报中能看出来，目前，贝壳延续至今的主打业务都在赚钱，房屋租赁的净营收更是达到了32亿元，较去年同期整整翻了一倍多。

相比那些传统的房地产开发商，贝壳的情况确实好得太多了。

光是2023年一年，被A股强制退市的公司一共有43家，其中，房地产企业就有8家，属于行业重灾区。而根据今年《财富》最新公布的世界500强企业来看，2024年的中国民营房企全军覆没，完全被清退出了榜单。

开发商不拿地也是有苦衷的。有钱赚谁会不赚呢？

2.

但贝壳的实力跟传统房企相比，还是相差一大截的。贝壳找房虽然有千亿资产，但贝好家只是旗下板块之一，而且刚成立一年，并没有过多的积累。

而且贝壳本身的盈利情况其实也并不妙，别看二季度的财报如此亮眼，但第一季度的情况实在太差。因为第一季度的拖累，贝壳上半年整体收入其实是下滑的，净利润更是足足下跌了31.04%。

贝壳主打的存量房业务和新房业务收入都在下滑，全靠家装家居和租赁业务支撑收入。这也导致贝壳的四十多万中介的收入全面下滑，平均每人的收入相比去年下降了大约20%左右。

贝壳一直在寻找增量。当它做到垂直领域的全国第一之后，它就在产业链上下游一直拓展业务，从二手房销售到新房销售，从中介服务到家装、建材、保洁、装修、家电、金融……几乎囊括了跟房地产相关的所有方面。现在，它终于向开发者的角色下手了。

理论上来说，不断横向拓展是有利于贝壳抵抗风险的。不过当前的情况，是房地产整条船都在下沉。

2024年1月至8月，全国核心24城涉宅用地供需呈现收缩趋势。一方面，今年同期政府推出土地宗数减少291宗，同比降幅达到31%，供应收缩幅度很大；另一方面，全国核心24城涉宅用地成交规划建面降至4505.7万平米，同比降幅达到36%；在成交楼面价同比下降13%的影响下，涉宅用地出让金规模降至5072.6亿，同比降幅达到44%。

看来，土地市场供需两方面都在收缩，需求比供应收缩得更厉害。

开发商在保交房和应付账款的压力下，能不暴雷的都属于少数，再去斥巨资拿地，未免有点难为他们了。根据中指数据，2024年1-8月，TOP100企业拿地总额4731.3亿元，同比下降40.0%，相较1-7月降幅继续扩大2.0个百分点。也就是说，开发商拿地投资的意愿还在继续下滑。

在这种情况下，也难怪贝壳的异军突起会引起社会的关注了。

3.

贝壳搞房地产开发，主要优势集中在开发流程的后段，即装修、销售、租赁等方面，在设计和建设方面经验薄弱。更重要的是对材料和施工等供应商的数据积累、对开发流程的节点把控、成熟的产品线和美誉度，这些都不是拼凑一些跳槽过来的专业人员就能搞定的。

说到底，经过几十年的发展，房地产开发早就不是早期“有钱谁都能干”的行当了，除了官方关系和银行信用，技术含量也是十足的。

即便仅仅有钱这一点，贝壳可能都存在隐忧。按道理，贝壳是最不缺现金流的，但根据财报，今年上半年，贝壳经营活动所得现金流净额约38.6亿元，去年同期这个数字是74.3亿元，而去年年底这个数字是196.3亿元。一家千亿企业，还是房地产中介这种行业，现金流只有区区38亿，这绝非正常。说句不客气的，这点现金摊到每位员工头上才几千元，说不准还不够一个月的运营成本。

不管怎样，贝壳跑步进场，对楼市总归是一种利好，起码提振了点士气吧。以后类似这种从前难以想象的事，可能会越来越多。