今天这篇依旧还是数据盘点
但是从一个比较小众的角度
在去年的踩盘历程中，我们和大家回看了很多二手天花板小区
我们走过万科三十年前的几个大型综合体社区
我们踏进绿城在上海的几个二手标杆项目
还看了仁恒在做的几代国际社区的变化
看得多了，我们会发现，这些房企在上海的楼盘，进入二手市场后，表现都很好
具体表现在，不论万科、绿城、仁恒
他们基本都成为了各个板块的二手房天花板，还有一点，挂牌率普遍更低
换句话来说，当年买到这些楼盘的业主，大都比较惜售
于是，我决定把万科、仁恒、绿城、宝华、中海、华润、星河湾等几大房企在上海的100多个小区
做一次整体挂牌率复盘后，看看其中哪些小区的房东，更不愿意将自己的二手房挂牌出售？
01
万科居然在上海做了这么多的超大体量社区，且挂牌量都不高
在统计了万科在上海的55个二手小区挂牌率之后，我最大的感受是万科和上海城市发展的深度绑定
体现在从进入上海七宝的第一个社区开始，万科在上海留下了太多综合体社区
超过4000户的万科城市花园和万科假日风景
2000-3000户的体量总共就有8个
但是它们的挂牌量在3-4%左右，对于一个超大社区来说，整体并不高
而在万科在上海的二手社区中，挂牌率最低的，居然不到1%
来自万科四季花城别墅，仅有1套挂牌
而另外一个万科青藤公园，为房龄不到5年的次新，因此挂牌量也很低
万科厉害的是什么
不仅是超级大体量社区，30年老小区、次新房，内环的豪宅产品，同样展现出了很低的挂牌率
比如万科翡翠滨江，二期只有5套房源在售
但是万科也有高挂牌率的项目
比如万科琥珀郡园、万科魅力之城、万科第五园都超过了8%，属于房东出货量比较大的社区
而在万科的二手小区里，我们也统计了哪些二手小区挂牌量和成交量比值最高
这意味着这些万科小区在二手市场的流通率如何
以这个角度来看
万科提香别墅、万科云间传奇、万科四季花城别墅都达到了100%
意味着今年这几个小区，基本达到挂一套、卖一套的节奏
除此之外，万科在上海一些明星项目也保持了高流通率
万科翡翠雅宾利去年挂牌16套房源，也成交14套房源，展示了这个二手小区在市场上的受欢迎程度
不仅受房东欢迎，挂牌量很少，也受到客户欢迎，基本一年内就都能在市场上流通
值得一提的是万科城市花园
这是万科在上海打造的第一个超级大社区，房龄超过30年，但也达到了76%的流通率
这告诉我们万科的老小区比起同类楼盘，依然是抢手货
以上，这些数据都展现了万科在不同品类产品打造的综合实力，不愧为三好生
02
提到惜售，接下来不得不说这个品牌了，仁恒
统计了18个仁恒二手小区的挂牌率之后，最终平均值在4.96%
作为二手市场鲶鱼一般存在的仁恒，房东们呈现了两级分化的现象
在仁恒怡庭、仁恒东郊花园、仁恒西郊花园等小区，挂牌率到达了7%以上
而在仁恒刚交付的几个新房项目，浦开仁恒金桥世纪、仁恒森兰雅苑、浦发仁恒珊瑚世纪
虽为合作开发仁恒代建，但因为房龄较新，挂牌率不到2%
所有仁恒二手小区的流通率中
最高的为仁恒森兰雅苑三期，去年挂牌4套房源，成交了3套，其次浦开仁恒金桥世纪，挂出11套房源，成交7套
可见仁恒品牌一手，进入到二手市场后依然保持抢手
但我们也感受到仁恒今年市场规模缩减的趋势，未来大概率会以合作开发为主要模式
这同样也意味着
仁恒当初在上海的老小区，纯正仁恒血统的国际化社区，将会变得越来越来越稀缺
03
绿城在上海的二手小区，挂牌率并没有想象中低
在统计这份表格前，我心中预设的画面大概绿城的二手应该是所有品牌中最低的
但是实际统计下来，绿城的挂牌率不算低，平均挂牌率差不多6%
且流通率也比想象中更低一点，28%
其中挂牌率最高的为上海绿城，去年挂牌量为214，但成交量仅有56
我咨询了该二手小区的中介，中介表示，上海绿城目前高挂牌率的出现，是部分房东非诚意挂牌导致的
所以可以看出房东的心态比较高，对绿城二手品牌溢价的信心很足，但市场不一定能接受
绿城挂牌率最低的项目为绿城黄浦湾，只有25套挂牌，这是品牌和滨江豪宅稀缺性双重buff导致的
这算是不少上海高净值客户终极置业梦想的一个小区了
所以房东们都倾向于选择自己持有，他们不太需要置换，也不着急变现，绿城玫瑰园也同样如此
但是在数据梳理中我们发现
绿城二手在客户中的溢价依然存在，但是毕竟在上海的不少小区年份已久
比如上海绿城有20年的房龄，绿城玉兰花园也有10年
这些业主也都到了进一步改善置换的节点，因此挂牌率偏高，也不算太过意外
04
最让我感到意外的是
这次统计，居然是中海的房东最为惜售
二手小区的挂牌率会有这么低
在做这份表格统计前，本没有把中海二手小区放入表单内
但一想到中海今年在上海徐汇滨江拿下一块300亿的重磅地块
且也是重回上海市场的品牌，中海二手小区的挂牌情况也受到市场关注
当我拉出数据后，居然是所有品牌里平均挂牌率最低的，只有3.11%
可以看到中海二手房，每个小区业主挂牌量都没有过百，大部分在20-50这个区间段
其中最低的是中海阅麓山和中海臻如府
中海阅麓山，只有一套房源挂牌，且同时也成交了一套，中海臻如府为次新小区，因此房东挂出来的也少
中海在上海的二手小区，多为市区内环改善产品，如中海瀛台、中海建国里、中海汇德里等，总价都超过了1000w，最高5000w
在上海一直聚焦高端改善市场的中海，受到了中产业主们的认可
05
接下来要说的，是同样重回上海市场的华润置地
今年看盘的过程中我们感受到华润置地发力改善产品的大趋势
从三林滨江的前滩润璟，到虹桥润璟，到观宸润璟
海派风是真的做得精致
但是在我们回望华润置地在上海几个二手项目的时候
也同样感受到了这个品牌升级产品力的速度有多快
来看几个二手小区的挂牌率分化有多严重就知道了
挂牌率最高为华润外滩九里，总房源套数522套，挂牌量48套，达9.20%
其次为华润中央公园，挂牌率为7.71%
说到这两个小区为什么挂牌率这么高，其实我们在去年一篇分析豪宅市场的文章中也有提到
去年，华润外滩九里522套房子，一个中介平台上就有26套房子在售，挂牌率达2%，且这个项目已经为3000万级别的标的
今年总共挂出来的房源有48套，我们无法具体得出房东们各自在这两年纷纷选择挂牌的原因
或许是要卖房打新，也可能是资产变现等原因导致
挂牌率第二的为南翔二手，华润中央公园
该项目我今年实地踩盘过后最大的感受是小区房东在往市区或者大面积置换
比如80多平两房的户型，房东挂出来置换的需求比较大
产品改善是该小区目前挂牌率走高的原因
06
最后还统计了宝华、星河湾、滨江在上海的二手，如今挂牌都怎样了
都知道宝华二手小区的品质好，整体挂牌率比较平均，在4.61%左右，其中最高的为宝华城市晶典，最低为宝华源墅
星河湾平均挂牌率为3.37%，相对于宝华要更低
而滨江在上海留下的独苗楼盘滨江公园壹号也属于房东比较惜售的项目
滨江公园壹号我曾两次去到该项目踩盘
中介都说挂出来的很少，且房东惜售不降价
因为着急出手的客户，或是选择不在上海定居，或是着急需要现金，置换的比较少，因此议价空间比较窄
如果考虑这个地段又考虑性价比的，中介基本都会带看周边其他二手项目，有大量的房源在出售
07
最后，我把2023年上海几大品牌房企的二手挂牌情况统计成为总表，并按照平均挂牌率排行如下
在这次统计的清单中，中海二手小区，成为业主挂牌率最低的，其次为星河湾
滨江，聚焦高端改善项目，业主自住属性较高周期也长，5年之后就挂牌置换的不多
万科在上海做了不同类型的社区，从刚需到高端，挂牌率处于中位，且流通率第二，说明了品牌在二手市场的综合实力较高
以上就是我对于去年几个品牌挂牌率的复盘
最后想要声明的是，在这份表单中的品牌已是上海二手的品质标杆，仁恒、绿城，基本属于买了不太会出错的小区
华润置地虽然数据统计挂牌率相对较高，但今年几个新盘的产品力升级有目共睹，相信进入二手市场会有不错的竞争力
上海楼市好产品进入品牌周期的趋势，靠前期项目累积下来的品牌实现二手溢价的速度，已经在加快了
如果2024年能够在新房市场买到这些品牌的产品
对未来二手的流通，已是高于水准线的一种保障
