不得不防!上海楼市中介最喜欢用的五大套路是什么?

梦香谈房产 2024-06-21 13:41:55

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,浦东工作,自住300万左右的房子是选在市区老破小还是外环外,因为外地有一套房,有贷款记录。现在手里有200万左右,在纠结曹路动迁房还是杨浦中原地区曹路动迁,另外这个预算投资的话,该怎么买呢?

沪叔:你好,目前曹路地铁口的永华苑,基本成交价在350w+可以买到85的两房户型,地铁口北侧的星颂,星晓家园,70平两房成交价也是305w+,您如果是在外高桥上班,不论是高行高东还是外高桥,两个板块自住都没有问题,从配套上来说,个人更推荐中原,从溢价上来说,曹路相比中原可能更多,但从投资角度上来说,两个板块都比较一般,属于跟跑大盘的板块

如果是纯投资,不考虑自住通勤,300w的预算可以把范围面扩宽,选择外环线边缘的近郊板块,有比当下您意向的两个板块更利于投资的板块,因为房产投资当下没有政策红利的加持,未来增速放缓的了,选择对板块是尤为重要的

投资出发点看版面常住的人群,像杨浦很多板块老房子,城市界面比较旧,住的都是本地local爷叔阿姨,不会有高消费文娱的习惯,这种板块房价大概率不会有破格的提升,也不会有多少年轻人愿意来接盘,一是不符合年轻人当下的居住理念二是房龄太旧不好贷款

300w可投资板块比较优质的当下可以关注:嘉定江桥13号线金运路地铁口附近动迁

周浦18号线沈梅路附近动迁。这两个板块的投资属性当下更具备确定性,一个是聚集了上海西部外溢年轻人第一站,一个是浦东向南发展的第一站周浦板块的最低入门门槛。13号线金运路地铁口下来就是万达广场,商业+地铁+年轻人是投资优势,18号线地铁口下来是3块地铁口空地,预计今年待拍,这一片的商业配套源于就近沈梅东路的底商满足日常生活所需,往北2站地铁口才是大型周浦万达配套,周浦的产业比较确定,周浦医谷已规模雏形,对标张江药谷,这个都是张江科学城的敲定版面,浦东多看产业。

提问:上海沪叔你好,本人上海户籍,刚离婚,名下无房,现在在看房子,希望能买一套总价450以内的二手房,要求周边环境好的次新小区,居住品质能高一些,至于学区暂时不太重要,但如果有的话肯定是个极好。现在看中了两个小区,一个在闵行马桥的万科城77平两房。一个在浦东新场的东方冠郡二期99平两房。万科城好在周边配套好,比较繁华,附近有个交大系的十二年一贯制学校在建,且小区居民素质高。但缺点是小区停车不方便,且离公司太远。新场那边好处是上班方便,只有十公里,且一梯一户,两卧室朝南。坏处是周边环境差一些,配套比不上马桥,未来也不知道有没有升值空间。我现在特别犹豫,您能否给些建议?

沪叔:首先,外环外,周边配套尚可且版块未来增值溢价预期尚可,次新小2房,版块上,不论是马桥还是新场,一定都不是最优选。从你自己看的两个小区里面,马桥的上限和当下消费活力优于新场南的住宅区。

提问:沪叔,你好,虹口有好的小学、初中学区房?预算1000万以下。要求:电梯、环境好、物业成熟。

沪叔:你好,虹口整体的教育格局是优质民办教源远超公办,如果公办中拎的出来较好梯队代表的,莫过于虹口曲阳版块的,虹口四中心小学(东体和赤峰两个校区)(入户有要求,五年一户+人户一致+入户满三起),虹口实验学校(招收本校小学部,宏星小学,四中心小学),都是地段公认的公办老牌名校。

曲阳属于北内中环版块,多工人新村集中,所以老房子偏多,四中心小学对口可以关注北宸佳苑这个小区,实验学校对口可以关注复城国际。

提问:沪叔,你好,小孩读书的时候买了学qu房,小孩还有1年读完中学,当初买的是4楼,而且房子最高也只有4楼,现在学qu政策不明朗,担心小孩读完中学后卖不掉或者大降。

沪叔:你好,具体要看你买的小区对应是哪个梯队的学校,一、二梯队的学区房影响不大,房价还是会比较稳定。

提问:沪叔,你好,一直听说CEO盘这个概念,但是不太明白这是什么含义,现在感觉上海CEO盘热度并不高,能不能帮我分析一下上海CEO盘的未来发展?未来还有没有上涨的可能?

沪叔:你好,CEO盘即上海地区有钱的富太太们喜欢购买的楼盘。这些富太太们购房主要有以下原则:首先,绝对不排队;其次,不惹麻烦,即不买二手盘,最后就是装修精美。这些豪华的CEO盘一般都有较好的产品及服务。但是随着城市的发展,交通的建设及人们购房观念的转变,地段不再是唯一的考虑因素,这也是CEO盘落寞的主要因素。但是随着随着核心地段土地供应的枯竭,居民财富的不断膨胀,品质、地段兼优的豪宅,将会重新受到人们的追捧,成为购买的热点地段。所以在某种程度上来说,上海的房地产市场分化将会进一步严重,未来上海的CEO盘可能会进入奢侈品市场。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重,未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块,也包括很多不宜公开的房产趋势解读,内部资料欢迎关注获得。

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梦香谈房产

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