中国房地产目前处在认知失调状态。整个市场需求极度低迷，开发商已经奄奄一息，购房者以看热闹的心态在一边看戏，而主管部门还在担心政策完全开闸会引发房价上涨。为了给春节楼市开个好头，近期又掀起了一波政策宽松潮。自前两天广州放开限购后，上海和苏州1月30日又有条件部分解除限购措施。

1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》。本次《通知》明确：自1月31日起，在本市连续缴纳社保/个税满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（调整前需要结婚）。本次放松后，当前非上海户籍单身人士，缴纳 5 年社保/个税，即可在上海外环外（崇明区除外）购买一套住房；如果是满足一定条件的人才，则仅需缴纳3年社保/个税，即可在金山区、青浦区、奉贤区购买1套住房。

上海市本次限购放松是对非上海户籍单身人士购房的一大利好。以前上海严苛的购房条件限制，非上海户籍单身人士再有钱也买不到新房。30日上海楼市新政，等于扩大了上海楼市购房群体，对新房销售需求有强大托底作用。

统计显示，至2022年末，上海全市常住人口为2475.89万人。其中，户籍常住人口1469.63万人，外来常住人口1006.26万人。上海一千万非户籍常住人口，只要有十分之一达到购房条件，对上海楼市都是相当强大的上升助力。

根据上海市官方数据，2023 全年上海住宅商品房的销售面积为1445万平方米，月均120 万平方米。截至2024年1月28日，上海1月住宅商品房销售面积为75万平方米，同比下降39%，外环外销售景气度下行较为严重。根据中指数据，2023年全市住宅及综合用地出让按面积算有77%位于外环外，按数量算有74%位于外环外。供给较多叠加需求较弱，导致外环外新房销售承压。

去年楼市不景气时，上海也面临销售压力，特别是供应量最大的外环区域销售承压严重。此番放松外环外限购政策，有望释放一批有意向在沪置业的单身购买力，提振外环外购房需求，缓解外环外新房库存较高、去化率较低的情况，促进上海楼市温和复苏。上海的楼市新政有一石两岛的效果，不得不佩服上海政策制订者的精明。

同日，紧邻上海的苏州市也发布限购宽松文件。1月30日起，苏州购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。同时也不再审套数了。也就是说，全面放开，支持外地人入场，而且还不限套数。等于苏州市全域取消了限购政策。

苏州市的大尺度救市，一是响应国家赋予城市房地产调控自主权的要求，二是苏州楼市也有下跌压力，形势比人强。2023年，苏州新房成交仅有45154套，同比下降22.87%。

比起其他城市，去年似乎苏州的楼市成交跌幅并不大。但是，苏州限购宽松其实早就进行过几轮，早在去年4月、9月，苏州就放松过两次限购政策。9月份，又取消了120㎡及以上商品住房限购，不再审核资格，本地外地人都可以随便买。目前来看效果没达到预期，才会有30日的进一步加码。

房地产宽松走到今天，已经是明牌，该放松的早就放开了。苏州、广州、上海是中国购房需求比较强势的最后几城了，剩下的只有北京和深圳。这几个超级城市的楼市放开对全国市场的成交走向和投资信心有重大指标意义。

跟以前的限购放开一样，这几个头部城市的新政总留有一点尾巴，广州只放开了120平米以上住房限购，上海只针对非户籍人士在外环以外购房放开，苏州还保留了新房限售两年的政策。

这种犹抱琵琶半遮面的政策宣示，即是政府一贯的谨慎作风，可能也含有不想把底牌全部打完的考虑。众所周知，救市如救急，在市场刚下跌时，用尽最大尺度救市的效果是最好的。在两年多时间，官方挤牙膏式的救市措施，每次都晚于市场期待，政策力度又小于市场受损程度。久而久之，大众对政策利好早已麻木。现在就算一次性把所有城市的所有宽松政策一次性放到底，估计也不会有多少惊奇反应了。

春节前密集式地楼市新政，有拉抬新春楼市的用意。留有尾巴，走一步看一步的政策松口，又为龙年的房地产留下悬念。如果这一波利好没有刺激起市场信心，政策工具箱里还会有什么武器呢？