存量房替代新房成为房地产市场主角，这一发达国家楼市的普遍经历，正在国内加速到来。房地产进入深度调整期后，迟迟难以回升的原因是，市场上找不到预期明确的交易方向。信心缺失下，任何的救市利好都成为短期行为。而存量房的持续走强是市场公认的预期确定的楼市现象。

贝壳研究院日前发布的一份研究显示，2023年中国新房和二手房销售面积合计约15.1亿平方米、销售金额合计约17.4万亿元，同比分别增长6.3%、5.8%。国家统计局数据显示，2023年中国新房销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，销售金额约10.3万亿元，同比下降6.0%。据贝壳数据，2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%。

2023年全国新房和二手房销售面积合计同比增加，这说明购房总需求并未减少。只是新房销售出现惯性下跌，市场未见改善迹象。而二手房去年两位数以上的增长填补了新房销量下跌的空缺。众多的购房者并没有放弃购房，只是转移阵地舍新房选购二手房。

去年，房地产市场给人一片凄惨景象更多是新房市场带来的感觉。由于新房关联卖地，土地财政，房地产开发销售，牵扯众多上下游产业，新房市场的萧条被无限放大。迎合了无房大众对高房价楼市下跌的期待。如果只看二手房市场，存量房提前走强，上演独立行情，可能是中国楼市更真实的面貌。

日前，经济学者高善文在“制造业投资与产业升级”发布会上提出，“二手房市场上已经看到比较确定的迹象，价格修正已经结束，而且价格修正所需要的时间比很多悲观主义者想象要快得多，经历了2022年和2023年的下跌，两年的时间基本上20%的下跌就结束了。”他指出，当前的核心问题要尽快恢复一手房市场功能，“一手房市场价格太高，这个市场就没法修正完。”

在高善文看来，二手房市场调整已经结束，经过两年下跌，二手房价格已经见底。房地产的主要问题是新房价格太高，调整仍未结束。不吹不黑的看，高善文的讲话有充分的市场数据支持。

根据诸葛找房数据研究中心发布2023年房地产市场城市数据，上海、北京、天津、苏州、郑州等城市二手房成交金额超过新房。尤其是上海、北京，2023年二手房成交金额分别是新房的1.47倍、2.16倍。其他城市方面，成都市场的新房、二手房成交额持平，各占市场50%。二手房成交规模靠前的主要为重点一二线城市。合肥以89.8%的成交金额同比涨幅领跑20城，烟台成交量涨势更为强劲，2023年成交约1.02万套，较2022年翻倍。

中国一二线城市，存量房成交面积和金额超过新房的城市数量越来越多。去年年底，住建部负责人介绍，2023年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过了新房交易量。这个名单还在继续增加。克而瑞数据显示，2023年广州新房成交面积为824万㎡，二手房则为1045万㎡，二手房成交占比首度超越新房达到56%，楼市成交结构发生重要变化。

从新房走向二手房，本来就是房地产发展的必由之路。在中国这个特殊的市场阶段，存量房交易比重加速提高，对市场各方都有正面价值。

由于开发商债务爆雷，烂尾楼现象成为一个普遍的社会问题。心有余悸又有住房需求的购房者选择安全可靠的二手房顺理成章。而新房楼盘由于严重滞销，从期房卖到现房，甚至交房即交证的情况越来越多。也就是说，现房销售制度在楼市调整下正加速到来，新房二手房的接轨意外地提前。

另一方面，二手房成交的火爆来自于二手房价格的下跌到位。在天量二手房挂牌压力下，二手房成为绝对的买方市场，买家有充分的议价能力，急需用钱的房东往往选择价格跳水，早日成交落袋为安。数量极多的业主组成的二手房市场，价格已经充分反映各方目标。高善文所说的二手房价格见底即是这个缘故。而新房价格受到开发商成本，土地挂卖价格的制约，楼盘并没有充分降价的自由。买卖双方在新房价格上的博弈，2024年还会继续。

二手房率先走牛，存量房份额快速上升，给中国房地产提供了稳健的预期，新房波动对市场的影响逐渐走平，为购房者提供了更多的选择。2024年，中国房地产的回暖，会不会以存量房的强势回归打头阵呢？