天津楼市的“错乱期”，基本告一段落。

3月，的确经历了“一脸懵行情”。

房价倒退、节奏乱套、市场淬炼……

起因很简单：买房人重度观望，房企冲一季度任务，正好卡在这个时间点。

随着一季度结束，进入4月就消停很多，市场暂时回归平静。

3月新房成交量，相比2月肯定涨不少。

大概70多万方，接近翻倍。

一季度预计能接近170万方，与去年一季度是没法比，基本接近去年三季度的水平。

去年三季度都在“等政策”，也处于重度观望期。

对于天津楼市来说，这种级别的成交量属于低水平了。

也就意味着，大量的买房需求被积压，待释放。

一季度的楼市“混乱点”来自两方面：

❶ 着急冲KPI的房企，以中海、万科为代表。

❷ 二代老产品的滞重盘，瑟瑟发抖，跑为上策，比如花语津郡、雍祥园……

而大多数房企反映：

“买房人观望情绪太重，对降价的阈值又提高了，降5%都撬动不了成交，干脆别费劲了！”

由于今年“意外开局”，房企的任务都压在二季度，以及下半年了。

同时，买房人的需求也在压着。

以目前的惯性来看，二季度成交量会是正常水平，不会太高。

所以，下半年将出现一个非常凶猛的“交易时点”。

当都在说今年没有小阳春的时候，来看看二手房。

可以说是“正阳春”啊。

周末基本都在300套左右。

3月成交量悄无声息的就站上了6600（贝壳数据），比2月增长了250%。

虽不及去年2月量高，但与去年3月差不多了。

热度一点也不低。

当然，高成交量也是用价格换来的。

二手房队伍不好带了，业主心态比较崩，有点恐慌抛售的意思。

情绪化很重，有些二手房挂牌价就已经超跌了。

当散户不玩了，即为市场底部的标志。

今年，二手房生生用降价碾压了新房。

全国都如此，放量下跌。

天津一季度二手房成交1.2万套（仅为贝壳数据）。

有买就有卖，这背后已形成了几千个改善置换需求，也都积压着了。

观望不代表需求消失，只是延迟。

一旦市场转折，会出现羊群效应，扎堆入市。

大多数人买房都是感性的、情绪化的。

再加上去年积压的需求，这为下半年楼市埋下了伏笔。

天津一季度土地表现尚可。

挂地11宗，成功出让9宗，延期1宗，停牌1宗，总出让金45亿。

很意外，这种行情下还能产生溢价。

河西陈塘地块，溢价5.8%；大港港东新城地块，溢价近70%。

今年土地出让目标大约660亿，压力不小。

但是，大量城市更新的地不含土地整理成本，总价较低，需改变计算方式。

“卖好地，回归核心区”，是今年的卖地逻辑。

全国范围内，地王已重出江湖。

厦门将军祠地块，152轮竞价，楼面价6.27万/平米，溢价率41%，创新高。

苏州园区地块，楼面价6.5万/平米，刷新了江苏最高地价。

宁波湾头地块，也拍出地王，突破宁波楼面价天花板。

每一轮行情的开始，地王也是标志之一。

政策的混沌期，在一季度初步明朗化：

一线城市要放大招了。

北京新政已出，上海正在准备。

天津3月18日执行了公积金新政，首套首付2成、二套3成，与商贷拉齐。

有关市区解除限购的政策，正在酝酿。

如今，共识基本确立：

挤牙膏的政策，没有什么实质效果。

今年是“大决战”，顽疾下猛药，越到后面药劲儿越猛。

政策要“甩开膀子”了。

豪宅领头行情也出现了。

上海中海顺畅玖里开盘，一晚上卖了196.5亿，当日清盘505套，套均价4000万。

基于流量逻辑，很多人都唱空富人run了。

其实有钱人在蛰伏，寻找机会，他们对政策、经济的敏感度极强。

压力，都给到了下半年。

现在的状况是：

供应端：房企吃不饱，极度缺业绩，有水快流，不敢涨价。

需求端：大量买房需求“飘着了”，摆好起跑姿势，甚至有首付、有名额、有还款能力。

只要市场出现刺激，供需就会瞬间达成一致。

一个愿意买，一个愿意卖，成交放量。

今年“前低后高”的格局已经确立。

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