不得不承认，产品代差所带来的冲击波，一点不输市场。

现在，就已经体现得很明显了。

雍祥园，在大华清水湾、万欣城的挤压下，单价降到了20500起；

花语津郡，则被时代之城逼到了1万9起；

还有绿道丹庭，中车津浦智汇港刚开盘没多久，它就将价格底线拉到了160万起……

这就是“技术贬值”。

好比iPhone15出来后，14就会降价一样。

上一代产品，也正在用“价差”找补“产品代差”。

▲数据来自365房地产市场研究机构

2021年中海天空之镜、天津瑞府刚做的时候，形势还没有像现在如此严峻。

那时三代产品是亮点，而且仅是改善盘效仿。

但如今，三代产品越来越普及。

尤其新盘，基本都“标配”新产品。

铝板、宽厅、落地窗都已经不够看，现在都在玩多样性空间增值利用。

各种突破、创新。

什么小院、地下室、露台、挑空，甚至还有开敞式阳台、架空层……

产品后发优势越来越强。

这就导致上一代产品的生存空间越来越小。

365市场研究机构做了项摸底，发现：

现在天津市面上，三代产品的占比已经约达26%。

这意味什么？

占比超20%，三代产品对二代产品的挤压就已形成。

一旦占比到30%，价格体系会被重置。

▲数据来自365房地产市场研究机构

现在市区已经开始。

它的三代产品占比高达42%。

这也是为什么最近市区这么多二代产品大力度特惠的原因。

再之后会是环城。

四个区整体三代产品占比约达33%。

已经超过了临界值。

滨海新区，也占到了20%。

整体看，天津二代产品“技术贬值”的趋势会愈演愈烈。

之所以有些区域还没有体现，是因为产品迭代也如城市轮动一样，是层层传导的。

先从核心区开始，再向外围蔓延。

迭代率越高，技术贬值越会先到来。

这将是场被动的击鼓传花。

据365市场研究机构客户调研结果显示，八成买房人当新老产品存在价差时，会考虑购买老产品。

同等面积下，价差70-80%买房人接受度最高，占比46%。

▲数据来自365房地产市场研究机构

现在四大片区，只有远郊还有空间，它的三代产品占比只有14%。

所以，城投春风杨柳出来后才会卖那么好。

首开认购270套，去化率约达85%。

这就是产品迭代带来的机会。

具体到板块，每个板块也都有这样一次机会。

海教园就是个典型。

之前在售的锦绣大家、龙湖天璞都是二代产品，突然保利西棠和煦、中铁建花语天宸来了，带来了三代产品。

让买房人眼前一亮。

以致于两个盘入市后都卖得很火。

保利西棠和煦，首开去化率高达80%；

中铁建花语天宸，到现在整盘只剩下不到10套房。

从这个角度看，有些板块仍有阶段性进入机会。

据365市场研究机构统计，天津124个板块中，没有三代产品在售的约占56%。

8%的板块三代产品占比低于20%。

比如河东顺驰桥、海泰高新区等，就仍有机会。

不过，“新鲜劲”有时效性。

随着板块内三代产品越来越多，它对销售的拉动力将会随之降低。

最后会引发新一轮的价格重置。

本文内容来源于公开渠道汇集整理，旨在提供相关信息，仅供参考，发布平台及作者不保证信息的真实性与准确性。项目的具体情况如规划、设计、户型、面积、价款、建设进度、销售情况、交付标准和时间、配套、物业等请向有关部门或者项目权利人进行调查了解核实。本文观点仅供学习交流使用，系作者个人观点，不构成任何承诺和保证，不得作为投资、购买、租赁等决策的依据。投资有风险，决策需谨慎。不动产系大额资产，请通过政府和不动产项目权利人详细调查了解核实后谨慎决策。发布平台和作者对读者个人行为不承担任何法律责任。