文/刘晓博

1月4日，香港发展局公布了2024年第一季度（2023财年第四季度）的卖地计划：

在卖地名单上，只有1块工业地皮，而没有住宅或者商业类地皮招标计划。这是香港采取季度定期卖地以来，首次出现的现象。

对此，香港发展局局长宁汉豪解释说：

1、之所以暂停供应住宅用地，是基于全年私楼（商品房）供应和市况，不代表对楼市缺乏信心。她解释说，已经供应的土地可以为本财年提供11530个住宅单位，接近全年1.29万个单位的目标。考虑到近月市场“投地气氛较为淡静”，做出上述决定。

2、之所以暂停供应商业用地，是考虑到目前商业楼面的空置率仍然在较高水平。

总之，当前楼市的低迷，是香港暂停出让住宅用地和商业用地的主要原因。

根据中原地产的统计，2023年香港整体楼宇买卖一共有58035宗，总成交4779.03亿港元，比2022年分别下跌2.7%及13.8%。香港楼市的成交量连续2年下跌，成交宗数创1991年有数据以来的33年历史新低，成交金额则创下了2013年以来的10年新低。

新建商品住宅（香港称为“一手私人住宅”），2023年成交10681宗，成交金额1310.5亿港元，比2022年分别同比上涨了4.1%、14.9%。成交宗数、成交金额金额都创下了2013年以来的“10年次低”。

二手房方面，2023年成交29690宗，成交金额2512.4亿港元，比2022年分别下跌6.6%及10.9%。宗数创1996年有纪录以来28年历史新低，金额创2016年以来的7年新低。

下图是香港房价指数：

这个指数以1999年房价为100点，截至2023年10月末为321.4点，跌破了2020年的位置。

下图是2014年到2017年香港房价指数：

可以看出，目前香港商品房的均价跌回到了2017年3月的水平。

不过跟1999年相比，香港平均房价还是上涨了221%，是当时的3.21倍。

虽然香港房价跌了不少，但新签订租约的租金水平却创下了疫情以来的新高（但低于2019年的水平）。

香港新房目前的售价大概是什么水平，下面这个表格列出了中等户型和大户型在三个主要片区的均价：

比如70到99.9平方米的户型，香港岛的均价为每平方米17.8万港元，九龙为15.1万港元，新界为12.5万港元。需要说明的是，香港没有公摊面积。

毫无疑问，香港仍然是中国房价最贵的城市，也是全球房价最贵的城市之一。

最近几年，香港经济遇到了多重挑战，比如国际局势的变化，疫情冲击等。

还有一个关键因素，往往被人们忽略：香港经济周期是跟中国内地一致的，但由于要维护联系汇率制度，在需要降息的时候被迫跟随美国加息。

为了稳定经济，香港连续出台了不少措施。

比如加大了人才引进力度，重新发布了投资移民政策，放宽了港股IPO的标准（允许亏损科技企业上市、不同股权公司上市，设立人民币计价股票柜台等），还出台了多轮楼市新政。

最近发布的楼市新政有：放宽了居民按揭贷款的成数限制，优才、专才购房先免后征等。

现在，又暂停了住宅、商业用地供应，这相当于收紧了供应量，有利于楼市回暖。

在很多人印象中，最近几年香港人口是下降的，而且下降得比较快，这成为房价下跌的一个重要诱因。

的确，根据港府的统计，香港常住人口在2020年减少了4.65万人，2021年减少了8.71万、2022年减少了6.83万人。

但很多人不知道，随着香港推出优才、专才计划，香港人口出现了快速反弹。根据港府2023年8月公布的数据，到2023年中，香港人口为749.81万人，同比增加了15.2万人，增长幅度高达2.1%。

这个增长幅度是全国最高的。2021年到2022年，内地人口增长冠军是长沙，增长了18.13万人，但增幅只有1.77%；杭州是增长亚军，增长了17.2万人，增幅为1.41%。无论是长沙还是杭州，人口增幅都低于香港。

香港一出手，就扭转了过去2年多的人口下滑趋势，把流失的人口补了回来。

最近，香港又启动了新一轮投资移民政策，门槛大幅提高到了3000万港元。其目标是，每年给香港吸引1200亿增量资金。

这3000万港元不能在香港购买住宅，只能用来购买以下符合要求的资产：

四类人可以申请香港投资移民：1、外国人；2、中国澳门居民；3、中国台湾居民；4、获得外国永居权的中国内地居民。

中国内地的富人无法直接移民香港，必须到其他国家拿个永居身份，然后才能投资移民香港。

为什么要这样设定？因为内地有钱人太多，香港怕招架不住。

其实历史上的两轮投资移民，香港也是这样规定的，结果还是有接近90%的投资移民来自内地（通过第三地为跳板）。

香港还规定：内地居民到香港买房子，要支付房价30%的印花税。比如要购买1000万港币的房子，内地居民要交税300万港元。

从上面两项政策可以看出，香港还有巨大的政策红利空间。如果香港人口继续减少，房价继续下跌，只用稍微把内地有钱人去香港的门缝开大一点点，就可以让香港市场反转。

毕竟，香港身份、香港资产对内地居民还是有相当吸引力的。

考虑到香港中低收入阶层的利益，对内地居民和资金流向香港，国家把控一直比较严。

香港在经历了一系列历史性变化后，正在迎来一轮居民置换：会有一些人走，但会有更多的人想来。当然，能来的主要是内地的专才、优才和投资移民。

香港特首的最新施政报告里，也赫然出现了“抢企业”、“抢人才”等说法。

香港最新公布的数据显示，截至2023年末，母公司在海外及内地在香港设置分公司的数量达到了9039家，回复到了疫情前的高水平，在港就业人数超过46.8万人。香港初创企业雇佣人数，也有了显著增长：

香港在楼市低迷的时候暂停卖地，给内地大城市树立了榜样。

之前，国家也曾公布过，新房消化周期和土地供应的关系：

消化周期在36个月以上的，应停止供地；

36至18个月的，要适当减少供地；

18至12个月的，维持供地持平水平；

12至6个月的，要增加供地；

6个月以下的，要显著增加并加快供地。

目前，不少城市新房去化周期超过了18个月，但仍然坚持常态化供地的不在少数。在楼市低迷的当下，内地城市也应该学习香港，要么暂停供地，要么减少供地。