嘉华天珺的推盘手法，远没有名字那么大气磅礴。

最近，社交网络上流出了它的几款户型草图，89平米、99平米，131平米，等等。一些置业顾问还悄悄地带一句，别说是我给的啊，神秘兮兮的。

一些自媒体也拿到了，不敢得罪甲方，纷纷自己制图刊发出来。

硬币有双面性。这些所谓的素材，虽然吊起了人们的胃口，但也令人反感，这个海淀牛盘的亮相，本不应该搞如此小动作，显得小气了。

三个月前，央企保利发展联合国企北京建工集团在海淀永丰北以89亿元拿地。它是一个“回炉”地块，格外引入注目，自带网红气质。

54天后，嘉华天珺的两个住宅地块总平面图出炉了，项目推进速度，可谓是神速。

但是，它没有预见到，十一黄金周前，中央天降大礼包了。

在没有更多的宣传道具情况下，如何保持嘉华天珺的热度呢？于是，那些所谓的户型草图，就从指缝间留出了，官方也不去干涉，反正大家都是在热炒嘉华天珺。

正所谓是：小道消息满天飞。

其实，在偷面积管理严苛的海淀区，嘉华天珺的户型不会有什么惊艳的。人们炒作的点，无非就是城市界面成熟，和不远处即将开业的大悦城而已。

如果是花姐来操盘它，越是瞩目的项目，更应该严谨，对一切流出的物料，没有经官方发布，是绝对不可以传出。没有消息，就是最好的消息，让人们等待，等待出场的惊艳。据说，嘉华天珺的售楼处预计在10月底开放售楼处，将于12月份开盘。

没有拿得出手的素材，嘉华天珺的操盘手只好玩些虚头巴脑的调性了，把它定义为“海淀永丰的首座人文海派名仕奢宅”。

又是人文，又是海派，又是名仕，不知道嘉华天珺到底是卖给谁的？

花姐在嘉华天珺给媒体的宣传稿子里发现了这么一段："从海淀名人的著名轶事中，追寻人文海派的气质，构想出林徽因的花园、钱钟书的书房、张爱玲的家宴等一系列文化场景，堪称一次风华无尽的人居实践。"

林徽因的“太太的会客厅“，钱钟书闲时静读的书房，沈从文笔下的小桥流水，一股脑儿地都搬到了嘉华天珺。

花姐看到了嘉华天珺流出的两张海报，总感觉底蕴缺乏、有点怯怯的。

一张是讲书房的，一个男人，穿着马甲叉腰站着，一句“闲时观书，宽窗默读”，丝毫没了人文大宅的意境；另一张是讲园林的，一个女人，穿着旗袍侧坐着，一句“一脉山河气，两园四月天”——对不起，现在已经是秋天了。

自总平图出炉后，花姐感觉嘉华天珺操盘手的内心是矛盾的，很想输出一些内容，但又没有很好的输出点，有点心急了，导致动作变了形。

被大牛包围的“顶流”？

嘉华天珺所在位置的地名很牛。它由HD00-0401-0120、0132、0162三个地块组成，土地面积85584.572㎡，规划建筑面积162894.59㎡，其中住宅面积为14.92万平米。

东地块HD00-0401-0120：北至大牛坊二街，东至大牛坊中路，南至大牛坊一街，容积率2.0，共计15栋住宅，地上6-15层，地下1-2层——10栋有负2层，建筑高度44.95米。

西地块HD00-0401-0132：北至大牛坊六街，东至大牛坊二路，南至大牛坊一街，西至大牛坊三路，容积率为1.7，共计9栋住宅，地上7-9层，地下1-2层——3栋有负2层，建筑高度32.95米。

此外，0162地块为零售商业用地，建筑规模约1.36万平方米。

它的周边马路，都离不开两个字：大牛。其配套也有个大牛，约200米处就海淀大悦城，体量18.8万方，预计今年年底实现开业。

受马路走向的影响，嘉华天珺的朝向为东南30度，和海淀区的印香山、中海中旅西山观复差多。

嘉华天珺东西区的大门几乎是对着开的，但它的规划比北京城建在房山的颐知筑高明多了，把车库进出口没有和大门靠在一起，更为安全、人性化。

它还有一个人性化的地方，是对自行车停车位的规划，把它们都安排在边角料上。如东区，东边7#、8#、15#，和南面的12#、13#、14#、西北的3#，自行车位就紧挨楼下，不占用其它公共位置。西区也大抵如此，主要在1#和9#附近。

嘉华天珺公布的这份设计方案，有些潦草，没有经济技术指标，导致无法看到具体的户数、停车位配比等等，甚至连图纸的清晰度也不够——看不清“窗井”二字。它的设计单位为北京弘石嘉业建筑设计有限公司，老板张兵持股46.15%。它在北京城建和南山地产在顺义项目设计竞标中落选了。

为了这份设计方案，嘉华天珺花了110万元，保利地产北京公司董事长是张兴辉。

有100-170平米四款户型，只送飘窗

当嘉华天珺诞生时，有人狂夸其为“顶流”。

大概有两个原因：一是单价高，销售指导价为9万元/平方米；二是户型配比。

对它的户型，花姐做了一个前瞻，大概有四种户型，100平米、120平米、140平米和170平米。其中170平米户型在东区的5#，共计60套。

140平米户型在东区的4#、6#、10#和11#东边两单元，西区的3#、6#和4#西单元，约300套。

120平米户型在东区的2#、7#、8#和15#，共计160套。7#、8#为15层，14#为14层，都只有一个单元。

100平米户型在东区的1#、11#西边两单元、12#、13#、14#，西区的1#、2#、4#、5#、7#、8#和9#，共计600套。

嘉华天珺共计约有1120套房源。这其中包括部分楼栋的下跃产品——东区5#、9#、10#，西区3#和4#西单元。

一个新盘的诞生，大家很关心是否有赠送面积。花姐要告诉你，嘉华天珺只送了飘窗，很可怜。

拿6#举例子。它左边单元的楼高30.15米，屋脊线高33.49米，共计10层，通过延展屋檐，它每户的层高很可能做到3.1米。花姐在图上做了标记，黄色部分为负一层的窗井，为下跃采光用的。红色为飘窗，每户南向有两个飘窗赠送，两边端户有L型飘窗——只有140平米以上大户型才有。

在海淀区以外，楼盘偷面积很疯狂，顺义玩防火挑檐变阳台，南北双向偷设备平台和挑空面积，丰台、石景山、大兴、昌平都在玩奇偶阳台，等等。唯有海淀，在规划设计依然卡得很严，丝毫没有放松的迹象。

有关嘉华天珺的选房攻略，有感兴趣的朋友可扫文尾二维码，加花姐微信详聊。

四大金刚大战海淀板块

北京楼市的热点，轮流坐庄。

当嘉华天珺诞生后，大家纷纷把目光投向了海淀。

至少从目前看，除了西山板块的印香山、香山樾，海淀今年另有四大新盘亮相：中海中旅西山观复、海开永丰南项目、嘉华天珺，还有功德寺两个棚改项目。

虽说是海淀，有中关村科技园，有腾讯、网易、百度等互联网大厂，和云集的著名高校，但从翠湖区域的西山观复表现来看，市场不容乐观。

截至目前，西山观复供应了256套住宅，3个多月网签了5套，成交均价79450元/平方米，户型面积为140-167平米，总建筑面积4.55万平米。而它的成交楼面价约6.35万/㎡，销售指导价8.5万/㎡(±8%)，容积率1.8。

从容积率上，西山观复是优于嘉华天珺的。在位置上，尽管嘉华天珺更靠北边，但城市界面和配套，完全不可同而语。对于中海地产和中旅投资而言，西山观复犹如一个"天坑”，卖一套，亏一套。

相比较而言，嘉华天珺的成交楼面均价比西山观复低，约5.96万元/平方米，但销售指导价在9万元/平米。

再来看一下海开永丰南项目，就在地铁16号线永丰南旁边，尚未公布案名。它的容积率为2.2，户型面积为100平米、120平米、140平米、150平米和170平米，销售指导价9.3万/平，住宅总建面9.82万平米。虽然它的成交楼面价为35588元/㎡，但要配建12万平米商业和写字楼，住宅实际楼面地价也要超过6万元/平米。

而功德寺两个棚改项目的地上建面约16万平米，预计在2024年9月底完成出让。

这意味着，四个项目加起来的住宅建筑面积约45万平米，供应大约3000-4000套住宅。

对于保利建工这对CP来说，这是一个不小的压力，不得不拿出最高的“天系”豪宅产品，来吹响嘉华天珺这头“大牛”的号角。

反观它们在顺义打造的保利星宸和煦，开盘两月仅网签了43套，去化率16%，单价5.66万元/平米。