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在北京朝阳区推出的153亿元地块组合里，最受关注的，莫过于酒仙桥1019-0014地块。

因为它的北面有个网红盘——北京宸园，近期因为首开卖出61.5亿元，成了京城地产圈的“顶流”。它的指导价12.5万元/平米，首套网签价格10.7万元／平米；实际得房率90%以上，小区中央有一座21米高的假山。

正所谓是：近朱者赤。

1019-0014地块备受关注的同时，也自然成了北京宸园的对标者。北京宸园的西区是1019-007地块，东区是1019-006地块。

007地块和0014地块最像，都呈东北斜45度走向、长方形，中间隔了一条20米宽的三街坊北路。

北京宸园热销之后，酒仙桥板块复活了。现在，0014地块又来了，很是热闹。

接下来，花姐尝试着来剖析下北京宸园007地块，和即将入市的0014地块的差异。

一、地块参数：两块地实际容积率相差0.5

A、占地面积：007地块2.47万平米，005地块是幼儿园0.4万平方米，两者加起来是2.87万平米，比0014地块多了800平方米。如果按纯住宅用地，007地块比0014地块少了3200平米。

B、容积率：007地块和0014地块容积率一样，都是2.8，但由于幼儿园005地块和007地块在一个组团里，两块地上建面7.23万平米，占地共计2.87万平米，得出007地块和005地块的综合实际容积率为2.52。

C、街坊路：007地块与005地块之间只有围墙隔开，但0014地块被街坊路分开了。街坊路呈“L”型，在4:6位置将地块拦腰隔开，另外还沿着东北红线设计一条街坊路。

花姐估计，整个街坊路至少长160米，宽8米，占地1280平米。拿0014地块2.79万平米用地面积，减去街坊路占地，得出实际小区用地约2.63万平米，导致实际容积率接近3.0。

D、楼高：007地块楼高80米，0014地块楼高60米，矮了四分之一。北京宸园的舒适度提高了，因为南面的楼比它矮。

二、规划设计：0014地块可规划12栋住宅，层高3.3米

A、户型。007地块有三种户型，165平米、220平米和249平米。165平米分布在1#、3#、4#、6#、7#和8#；220平米和249平米混合在2#、5#里；0014地块的户型，大概率也会参照这个设计。

B、层高。007地块楼栋最高为80米——层高3.2-3.6米，15层至25层；0014地块楼栋最高60米，花姐建议单层设计层高3.3米，可以每栋盖18层，这样可以和北京宸园做出差异化。

C、规划。007地块共计8栋楼，住宅面积6.85万平米，实际容积率2.52；0014地块的实际容积率3.0，地上住宅面积约7.75万平米（刨去600平米配套用房），比007地块多出13%面积。

花姐做了一个强排方案，如果0014地块按3.3平米层高设计，预计会规划12栋、18层住宅，但楼间距比007小。由于中间有条街坊路，南北得各设计一个大门。

D、得房率。由于北京宸园的产品使用了黑科技——南面全部赠送了一半阳台面积变成室内空间，北面把1-2个挑空变成室内面积全赠送。0014地块的赠送面积，也可以参照如此操作手法。

三、价格：成交均价11万元/平米，弹性更大

北京宸园首开卖出61.5亿元好成绩，销售指导价12.5万元/平米。截至目前，北京宸园的网签成绩出来了，007地块1#1501室，建筑面积164.75平方米，成交价格为107111.45元/平米，比拟售单价为126590元/平方米，降了14%。

由于1#位置一般，花姐推断北京宸园165平米户型的均价在11万元/平米左右。据此，0014地块的价格也大约是11万元/平米。

0014 地块地上建筑面积78148平米，交易起始价50.22亿元，楼面地价6.43万元/平方米。而北京宸园的楼面地价共计在7万元/平方米左右。因而，0014地块的价格腾挪空间更大一些。

花姐点评：

1、北京宸园007地块的实际容积率比0014地块低0.5左右，再加上楼栋高出20米，意味着楼间距拉得更开；

2、0014地块的整体更高会高于007地块，达3.3米左右；

3、0014地块的楼盘售价会比007地块弹性更大一些，总体成交价在11万元/平米。

最后，预祝11月13日之前，顺利诞生0014地块买家。