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北京卖地，继续尝试新手法。

10月15日，北京规自委挂出2024年第048号用地申请。它很特别，把朝阳区的3宗地捆绑在一起出让。

分别是酒仙桥1019-0014地块，小红门乡XHM-10、12地块，十八里店朝阳港1303-692、683、1301-L01、L02地块。

由于地块打包，价格自然就上去了，交易起始价高达153亿元。

有人惊呼，北京新地王诞生了。其实，这种说法是不太准确的。所谓的地王，一般是指单块地的总价。

4个月前，北京首次采用将住宅用地、产业用地和商业配套用地一次性组合供应的方式，在朝阳区推出了一块起始价112亿元的组合地块，最终被中建智地+江苏绿建+朝开以底价摘得。

4个月后，这个组合里的两个住宅项目北京宸园和中建璞园PARK，首开卖出了83.5亿元的好成绩。

这是一次成功的卖地试验。组合地块出让，也无疑将土地出让的门槛提高了。但这种组合，也仅仅是在一个行政区域内诞生。

花姐认为，有关部门之所以敢于这么操作，很有可能该地块已经"内定"了。就像4个月前的那次出让一样，中建智地联合体早在半个月前就提前行动了——它们启动了酒仙桥项目和孙河项目的方案设计、监理服务等招采工作。

而这次的巨无霸组合地块，到底花落谁家，最迟11月13日揭晓。

接下来，花姐来拆解下这个153亿元土地包。

1、酒仙桥项目

朝阳区酒仙桥的1019-0014 地块位于北京宸园的南面，地上建筑面积78148平米，交易起始价50.22亿元。

该地块目前最炙手可热的项目当属北京宸园，作为整个京城的网红楼盘，它的销售指导价12.5万元/平米，首开卖出了61.5亿元。

如果不出意外，1019-0014 地块的销售指导价会和北京宸园差不多。它的容积率2.8、甚至连地块走向都和北京宸园的西区一样。

但是，1019-0014 地块的建筑高度只有60米，比北京宸园低了20米。这意味着前者的密度更大了。再加上1019-0014 地块有2条街坊路：东西各一条，宽度8米，计入建设用地基地面积核算容积率。

从舒适度看，1019-0014 地块不如北京宸园。特别是中间那条街坊路，把它分成南北两个区了，增加了楼栋排布的难度和园林景观的规划。

关于这两条街坊路如何设置？

花姐认为，两条街坊路不太可能把1019-0014 地块分成四小块。楼花网查询了资料印证，它将是一个"L"型街坊路，一条是将地块东西分成6:4，另一条沿着地块的东北边缘设计，方便小区内部通行。因为，1019-0014 地块的东南面，是行政办公用地和公园绿地。（详细看图）

2、十八里店项目

朝阳十八里店项目由4个地块组成，交易起始价78.88亿元：1303-692住宅地块，容积率2.8，地上建面13.42万平米，限高60米，里面规划了6000平米养老建筑面积；1303-683地块为幼托用地，规划9个班幼儿园；1301-L01、L02为综合商业金融服务业用地，地上建面12.47万平米，限高45层。

1303-692住宅地块是一个地铁盘，地铁17号线十八里店的西南口就在小区门口。它的对面是金隅的686地块，南向有外阳台的设计，6-18层，824户，销售指导价指导价在7.9万/平。

花姐认为，这个项目素质不错，虽然有12.47万平米的商业写字楼，但它是一个典型的地铁上盖项目，可以发挥的空间很多。

3、小红门项目

小红门项目包括两块地，交易起始价23.95亿元：一个是XHM-10住宅用地，地上建面5.5万平方，限高60米；一个是XHM-12幼托用地，地上建筑规模3150平方米。

它最近的地铁是10号线成寿寺站——距离1.2公里；周边住宅的价格在8万元/平米。

虽然地理位置相对前两块地稍有不足，但这毕竟也是四环内的地，而且还是在朝阳区。

整体来看，朝阳区这次打包的三块地，比上一次中建智地拿下的，素质还要好。只是花落谁家，让我们拭目以待。