目前大的楼市背景是购房信心不足，楼市过于冷淡……这种情况从（老破/远郊）传到（高层/近郊刚需盘），现在再到核心位置的改善，覆巢之下难有完卵，目前核心改善的价格虽然还算比较稳定，但是各盘成交量有了萎靡。加上下半年改善盘的涌入，各盘的竞争势必更加激烈，其中改善盘的集中地科技城将会上演火热的竞争。

目前科技城片区在售楼盘有三个：

1、保利珑誉，片区体量最大的楼盘，片区唯一绿建三星建筑，楼盘示范区做的很不错，保利在济南的改善项目比较多，相对靠谱些；楼盘存在的主要问题：周边城市界面相对一般，老房子较多，东侧的化纤厂路是主干路对东侧楼栋会有一定噪音影响，项目北区北部分以高层为主，有点压抑。项目只剩4栋楼未加推，分别是北区6/11号楼，南区2/4号楼。这个楼盘最为畅销的户型是小高层的143/168/188的，高层去化稍微慢点。

2、中信玖著，项目的展示面相对中规中矩，没有太惊艳，产品定位相对稳妥、保守点，中信在济南操盘的项目都是在CBD周边的核心位置，之前交付的房子都相对比较靠谱，比较务实的开发商；项目的位置更好点，不临主干路，周边在重拆重建，未来几年周边界面会更好点，且楼栋排布更加合理舒适，只在项目东北角有2栋20/21层的高层。个人以为这个楼盘比较推荐的面积是：首先是149的小高层，其次是118的高层和172的小高层，其他的不是太推荐，140的高层总价近400万，有这个预算不如再稍微垫垫脚买片区的小高层140+了，在保值和流通性上这个户型都一般，至于最大的户型193平的小高层，个人认为到了600多预算可选的楼盘会比较多，可以选个品质更拔尖的。目前各楼栋都完成加推。

3、三发和岳府，科技城唯一的毛坯，虽然容积率也为2.8，高容积率，不过做了1栋高层/5栋洋房的产品，洋房在核心区有比较强的稀缺性，济南改善对低密洋房是比较青睐的，不过这个项目因为1、南侧是约74米商业，东侧也会建设120米内的商业，这样会导致该项目部分楼栋采光视野较差/隐私性较差，且开发商三发的是否靠谱有悬念，导致该盘的市场认可度不太理想吧，4月中开始销售，目前网签9套。

以上这三个项目是目前在售的，每个楼盘都有相对值得买的面积/户型，也有不能考虑的面积/户型，没有哪个楼盘是一定不能买或不买的，这个得结合楼盘情况、个人偏好以及当时的价格等做出判断。

除了这三个项目外，片区近期会有两个新项目入市，片区的竞争将会更加激烈，这对改善购房者是比较有利的，一是选择更多了，再就是不用太担心想买的房子在下半年会涨价，竞争也会带来品质的提升。不过待入市的这俩个项目购房门槛都在500万+，预算在500内的在科技城的选择并没有增多，而是随着现有楼盘的去化，可选是在变少的。

4、山高尊御府，片区项目中唯一一个纯高层的，总高22-24层，2.9容积率，两梯两户，488户，162-270平，户均面积212平，楼栋采用围合式布局，中央景观园林面积更大，外立面为全铝板+落地窗，大概是科技城最好看的外立面，据了解精装标准也不错，再就是项目位置大概是科技城片区里最好的位置了，东侧靠着大辛河景观带；项目最大的问题是高层了，目前改善购房者对高层产品有些排斥，虽然两梯两户的20多层的高层的跟18层的个人以为居住舒适度会类似，但是目前市场反馈是更认可18层内的，这个可以参考保利珑誉的销售，高层的卖不过小高层的；此外开发商品牌影响力比较弱；再就是项目东南角2号楼是回迁房，173户。项目市场认可度咋样有悬念。预计售价2.8-3.3万，2026年9月份交付。

5、悦澜山，历控+住友拿地、金地代建，容积率2.8，433户房源，共7栋楼，其中1栋25层高层、6栋小高层产品，面积162/188/192/233/235P平，户均面积177平，预计起步价格在500万+。地块素质不错，方正，东西长，项目南侧是幼儿园和绿地。全小区做了抬高，打造北高南低的地势，据说园林造价很高、精装标准不错，归家仪式感做的很足。无回迁。等等具体的产品设计以及看看示范区做的咋样，再详细说下这个项目。预计得27年6月交付。

这2个是科技城片区下半年主要待售，此外化纤厂路和花园路交叉口海尔开发的海尚府也即将入市，不过30层高层+海尔，这两个要素加在一起，这个项目估计很难卖，估计妥妥的卖到现房了；另外周边的还有七里河金茂，预计9月份左右可以首开，预计350万+的起步价格；CBD西的保利项目预计年底也能入市。

待入市的改善楼盘很多，但是门槛更高了！