我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，有一套房，现在准备再投资一套，关注到梅林的旧改项目比较多，而且整体比较适宜居住，想问问梅林的整体情况如何？有些什么利好？是否适合投资？有哪些楼盘推荐？

深叔：你好，梅林由上梅林、下梅林、梅林东组成，下梅林，由梅林一村、梅林二村等多个区域组成，一方面，有左岭购物中心、农贸花卉市场等设施，周边会大量旧改项目，包括大悦广场在内的更新项目以及工改工项目，另一方面，梅香学校位于该片区，拉动了片区学位价值。代表楼盘有绿景虹湾、碧云天、尚书苑、通业花园、林海山庄、锦林新居等，片区内楼龄普遍偏大，但符合置业需求。2.上梅林，指梅秀路到中康路，旧改进度较快，代表楼盘有碧华庭居、荔园阁、颐林雅院、华茂苑，嘉鑫辉煌时代、上梅林雅苑、华府馨居。3.梅林东，指卓越汇以东，代表楼盘有翰林院、水木澜山、花里林居，虽然布局规范，楼龄较新，但位置尴尬，不受卓越城辐射，离公园远，配套不全，商业低端，梅林的产业重心在彩田片区，梅东只适合自住。总的来说，随着项目更新，梅林的商业空白会被填补，片区价值会得到释放，但现阶段更强调的还是自住。

提问：深叔，您好，现在深圳房子太难买了，我身边几个朋友开始买老破小投资了，买的是那种改造后的老小区，我想请教这种房子能投资吗？就是未来有升值空间吗？

深叔：你好，最近确实很多人关心老旧小区能不能投资的问题，因为新房买不到，就把目光转向了这些老破小或者老破大，这些楼盘被关注的主要原因就是别的楼盘房价太高，这个现象有一定的周期性，但是这类产品由于居住体验、楼龄等因素，依旧不会受未来购房者青睐。改造后的老旧小区能不能投资？其实电梯和车位是比较重要的两个考虑因素，如果这两方面都得到改善，那么房价有可能会上涨，但如果只是做一些整体形象改造那么意义不大，并且有些小区可能因为住户医院谈不拢的因素，只有部分单元安装电梯，那么也没什么投资价值。

提问：深叔，你好，总预算500-700万，在深圳有那些选择？

深叔：你好，首先我们应该优先考虑关内的二手房，作为刚需，需要解决的是通勤时间的问题，再有就是居住的舒适度，房子的品质以及保值和将来的流通性，但是呢，在关内我们能买到的都是15年以上的老破小。而且只能。买个小两房，这种房子的缺点，第一面积小，第二户型很奇怪，第三比较破，比较旧，第四随着楼龄的增加，银行的贷款额度会逐渐的减少，也就失去了流通性，结果就是会成为接盘侠，所以国内的老破小一定是要慎重考虑的。其次呢，是宝安的西乡、碧海、，新安的新房，这几个板块主要吸收的人群，大多的工作是在本区域以及宝中、前海、南山的部分刚需群体，如果说通勤距离更近的话，选择这几个板块也是不会错的，但是呢，尖岗山除外，因为西乡、碧海、新安的生活配套是很方便也很成熟，但是尖岗山，几乎是没有什么生活配套的，也没有任何的人气，如果说通勤时间上相差不大的情况下呢，更建议选择龙华，因为，我们是600万左右的预算，完全可以上车，龙华的北站红山这两个板块，这两个板块和宝中呢比。较相似，几乎拥有了整个龙华的顶级配套资源，比如说深高、北深外、龙龙实验这些名校，居住氛围也会更加的纯粹，到南山、富田、罗湖呀，只需要30分钟。

提问：深叔，您好，最近一直在龙岗路看房，因为房价已经涨了一波，现在有点后悔没有早点买房，想问在龙岗区该如何选楼盘呢？有什么建议和推荐的吗？还有没有更适宜的上车区域呢？谢谢！

深叔：你好，在龙岗选择楼盘时，建议不要选择产业集中的地方，而且周边配套环境不适宜居住；也不建议选择离产业区域太远的楼盘，否则受产业辐射力度将会降低。建议关注大运新城、国际低碳城和宝龙科技城三处产业重点片区的楼盘；大运新城规划定位与能级很高，是龙岗东部产业发展核心区域。从规划上分为北部、中部和南部，北部创新企业居多，有研发、孵化中心天安数码城、创投大厦等；中部聚集大量文体、商务与科教设施；南部有软件小镇、大运枢纽等大量高质量低成本的产业空间。

国际低碳城是深圳全市重点区域之一，引进了大批国内外高新科创企业，由此带来的高素质人才流入也将为片区发展提供动力。宝龙科技城是龙岗东部科技高地，比亚迪、创维等各高新企业汇聚于此，形成信息技术、新能源、生物医药、新材料、高端装备制造五大创新型产业新发展格局。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：深叔，你好，请问买学区房，需要回避哪些坑？

深叔：你好，千万别踩这四个坑，第一买了房子却上不了家门口的学校，有的房子就和学校隔一条街，中介跟你说这就是学区房了，但买了之后，却发现没有划在这个学校，所以在选择学校之前，一定要查清楚是不是这个学区房以及对口的学校是哪一个，在学校的官网去啊查清楚啊招生的简章，具体的一个招生范围。

第二，学位，被锁定无法使用，教育局规定房子按照一户一学位的进行锁定，在小学六年和初中三年期间，就不能再次申请学位，那学位锁定会在毕业或者是中途转学的三个月之后解除锁定，买二手房和租房的时候啊，就必须要问清楚，什么时候用过，要是上一家的孩子使用过这个学位，并且学位还在锁定当中的话，就没有办法入学了，

第三，未实际居住，就会立即取消学位，目前深圳有六个区，明确规定在申请学位的这个资料审核的过程当中，会根据实际情况，由相关部门上门核实实际的一个居住啊，如果在核实的过程当中发现居住地址与实际居住的这个地址呢不符的话，将会取消申请学位的一个资格

第四的话，买错房子，积分不够啊，录不上，首先啊，我们在选择学区房的时候，一定要查清楚是否可以用来申请学位，特别是像军产房，自建房，商务公寓等等这些特殊房产，另外能不能有足够的积分进你想进的这个学校。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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