我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，请问深圳南山的房子应该怎么选呢？

深叔：你好，南山重点要避开买小户型以及老中心区的老住宅，南头和南油这些地方是南山相对较差的板块，这些未来的房子会接盘侠越来越少。南山的板块第一梯队是深圳湾，第二梯队就是科技园，基本上都是16万左右，一千二左右就可以买到个两房。第三梯队就是前海跟蛇口，1200万左右就可以买个三房，像西丽的话只能算中等板块，无论是现在还是未来，它是没有领头的潜质的，它的优点就是比较宜居，密度比较低，新房比较多

提问：深叔，你好，请问深圳的老破小能不能买呢？

深叔：你好，第一，居住的安全性的问题，因为物业不作为呢，线路老化，楼道的路灯呢是常年的不亮，电动车乱停乱放，下水道老化，一个月堵一次，糟心又非常的受罪，更危险的是有电梯的小区呢，电梯使用久了，缺乏保养，出现故障也是经常有的事情。第二个超过30年的老破小，是不能贷款的，而现在大部分老破小楼龄，都已经超过了20年，这时候你要想清楚一个问题，你再住个十年20年后要不要换更大的房子，或者说因为生活的不确定性，既需要一笔资金，需要把房子给卖掉，而接受老破小的都市预算不多的刚需人群，他们有实力全款购买你的房子吗？第三买房呀，不仅是为了满足居住的需求，也更是为了让资产。保值增值是存钱的行为，比如说400万买的老破小，你住了十年以后，既需要用钱，但是卖不掉，或者是低于400万的价格卖掉，同样的400万的新房，你住了十年能卖个600万，你会怎么选呢？第四，老破小的停车也是非常难的，很多老旧小区的车位都是比较紧张，油钱也没有地方停车，回家稍微晚一点，就只能停在路边，或者是小区的门口被贴条呢，被刮蹭都是常有的事情。第五呢，物业是比较差的，大部分老破小基本上是没有物业的，小区脏乱差，老破小优点就是价格非常便宜，生活配套呢非常的方便，交通方便，上班通勤时间短，缺点就是基本上没有什么居住体验感。环境差，没有绿化，物业水平跟不上，安保拉垮停车难，居住的安全系数是非常的低，缺乏资产的一个流通性，这些后果呀，你需要想清楚，你能不能承受，确实能承受你就去买，如果说确实不能承受，坚决不要去买。其实买房呢，就是我们在做取舍的过程，特别是我们预算不多的刚需 ，一定要做好权衡优缺利弊

提问：深叔，你好，房价一直再涨，现在入手深圳房子还有哪些板块推荐购买？哪些板块不能买？

深叔：你好，首先需要提醒的是，不要购买坪山、光明和宝安等区域的房子，虽然这些区域的房价相对其他区域较低，但是升值潜力非常有限。尤其是坪山和光明，由于交通便利度相对较低，未来的增值空间极限受到了限制，而宝安则因为大量供应和缺失核心优势而饱受“库存之苦”。可以关注南山和福田区域的房产投资，深圳的海景房产非常具有价值。例如宝安区域与东海岸等地的海景豪宅，与独特的自然美景相融合，可谓视野开阔。

提问：深叔，你好，请问沙井和光明谁更有未来？买哪个价值回报率更高呢？

深叔：你好，第一，区域规划从行政能级上看啊，光明和南山宝安同一个行政级别，而沙井则是宝安区下辖的一个街道，行政级别越高呢，能够调动的资源就越多，在世界一流科学城的加持下，光明更具有优势。不过从地理位置上看，光明位于深圳的西北部，而沙井位于宝安的西北部，还有约2/5的面积被划入了。综合看来啊，不相伯仲，光明稍微显胜。第二呢，产业规划，沙井是传统的工业重镇，西部制造中心，未来依托的是空向新城发展的凌空经济，光明走的是高大上的科技路线，光明自北到南，全是科研用地，几乎都是围绕前沿科技和产业转化的，看上去像第二个南山，深圳以科技立市，因此从产业面貌上来看呢，光明险胜。第三，交通通勤今天的光明沙井，之所以成为置业大热门，一是因为他们都位于深圳西部，而且价格相对较低，另外一个关键原因啊，就是这两个片区。离南山都不算太远，光明已经通了有地铁六号线以及支线，串联了宝安、龙华、福田和罗湖多个区，但却唯独不能直达南山，从光明转地铁到南山还需要一个多小时，不过最值钱的13号线2025年就开通了，未来从光明凤凰城到达南山科技园仅需要40分钟。除此之外，光明还规划了18号线、26号线、29号线以及一个高铁站，，沙井，现在有11号线、12号线和20号线片区，还规划有18号线、20号线二期，综合对比，沙井的交通方式更为丰富。很多人的印象就是破旧脏乱差，虽然近几年有所改善的话，但是整体城市面貌依旧不尽轮奴意啊，厂房小产权遍布片区更新靠旧改推动起来比较慢。相比之下，光明更加青春亮丽，一张白纸好作画，不仅有大片的空地。沙井和光明各有优劣势，如果是短期内居住，考虑通勤时间，生活配套以及限价红利等等，可以选择沙井，如果是未来想住的更舒服，并且想要更高的收益，建议打新光明并长持

提问：深叔，你好，名下有套小户型自住，目前想在置换一套偏刚改的房子，我家里有一个四岁的主要考虑前海地区，预算800-1000万，希望能够长期持有且未来有一定的升值空间。

深叔：你好，老前海地区，主要是中端住宅区，住宅林立，户型较为多样，南部有较为优越的学区房。地铁交通和公路交通都相当发达。前海地区的学校质量比较多，但整体的教育质量比较一般，尤其是前海北地区。新前海地区的二手楼盘，主要就是前海时代，老前海地区的整体居住氛围浓厚，居住环境较佳。整体来看，前海地区的楼房能够满足刚需的选择，也能够满足部分改善家庭。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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