今年就快要结束了，很多人在预测楼市的情况如何，之前有评级机构惠誉说了咱们明年楼市还是处于新常态的下跌中，而高层的定调也来了，侧重点还是比较清晰的，大家一定要了解清楚。

就在12月18号，中央财办对楼市新模式和化解风险有一些解读，明年的政策侧重主要是三个方面，一是积极稳妥化解房地产风险；二是抓紧推进保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等三大工程。三是加快构建房地产发展新模式。这几个提法相信大家都不陌生了，之前的很多重要会议也都提到了，但是对明年很多做法还是有一个比较清晰的描绘了，未来的楼市的走向也更加清晰了。

首先是第一个化解房地产风险，这一点其实还是一个中长期的事情，主要是针对房企层面的金融风险，因为从前几年就有房企预感到后面的形势，但是那时候地方不让降价出货，房企也就把希望寄托在了政策层面，希望不断松绑去救市，而拖了这几年后，从恒大暴雷开始，才正式引发了海啸的传导效应，今年各种认房不让贷、降首付、降利率已经从三四线蔓延到一二线，甚至最核心的北京上海了。但是对房企来说，现金流是一个非常大的问题，没有现金就没办法发工资、付给供应商建房、还各种债务利息等，而销量的下滑又给房企的评级蒙上了一层厚厚的阴影。

因为资本市场可不听任何理由和解释，你财报差那就是差，而银行、金融机构也不太敢给房企融资了，虽然中央财办说咱们自11月以来，五大银行给非国有房企投放了300多亿元，但是能到已经违约民营房企手上的还是非常稀缺的，银行也害怕资金有去无回，因为融资对房企而言是续命，但是能否拯救房企还要打个问号，房企存在的意义还是买地-建房-卖房，如果这个闭环没有打通，房企是没法拿出更多的钱去还债和保交楼的，所以要化解房地产风险，不仅仅要加大对房企的融资，还是要从源头端解决房企卖房难的问题。

当然，现在这个阶段我们都知道，国资存量房要最先出货，然后才能轮到房企的新房，这个顺序大家不要搞错了，所以房企现在还在等待和熬着，如果后续更多地方放开限价，房企的资金回流才可能有希望解决。而很多房企的债务已经兜不住了，如果再不卖房求生，明年将是大的破产收购年，很多违约房企可能会被国央企吃掉了。当然吃掉之前，债务都会进行清算，该破产的破产，烂尾楼该赔的就赔个40%或者50%，大概率的结局会这样。

第二方面，保障房、城中村改造等任务也是为后续房地产兜底的，因为这里面像国资的房子、房企卖不出去的或者烂尾的房子再将来都可以直接转化为保障房，就是政策都出完之后，大家还是不买单的话，那就地方来兜底变成保障房的形式，这样既不需要单独另外建保障房，又可以解决掉很多库存房子的问题，一举两得。而城中村改造层面，后续也是用房票的形式进行拆迁和改造，叠加统租的形式，把所有环节都能打通，继续让村民持有房子而不是拿到现金套现走人是未来的主流，因为房地产税还在后面等着，这些人和房子未来都是收税的潜在对象。而且搞保障房和城市村改造等也能拉动GDP和稳定经济，楼市下行，拍地更少了，那就从其他方面去弥补开工的不足，支柱产业还是需要维持一段时间的，很难说一朝一夕就抛弃掉。

最后是房地产的发展新模式，是解决完这一轮楼市违约后的中长期目标，其实就是要把房子分开来操作，要构建保障房和商品房的双轨制，保障房以政府提供为主，满足工薪收入人群的居住需求；多层次的住房由市场提供为主，满足居民多样化的住房需求。在之前房改中也提过了，后续会有很贵的土地出来拍卖，这种地块是提供给真正的有钱人去买的，门槛可能会很高，不会限制土地价格，也不会限制买卖，会不会附加额外的权益现在还不知道，只是以后慢慢我们会学习新加坡模式了，有钱人可以去另一个赛道买天价房，普通工薪族就在保障房或者老商品房里玩一玩就行了，大家互不干涉，也不会同步去涨价了。

所以整个重点看来，明年还是在一个转型和托底企稳的阶段，明年很多房企会开始逐步违约和被收购，个人的话如果二手房降太多，放弃供楼和提前还贷也会多一些了，因为房企要卖出去房的前提就是很多个人业主的房子卖不出去了，这是零和博弈，也是一个现实，现在市场三股力量，国资的存量房、房企的新房和个人业主房子，谁的力量大，相信大家都明白。

所以现在如果有比较多套房的个人业主能做的就是把鸡蛋尽量放在一个核心城市或者区域的篮子里，不要像以前分散了，不然的话，越到后面越难整合了，国资和房企降维的打击，恐怕没几个个人业主顶得住。