存量房贷利率下调细则来了!北京首套房贷利率减至3.55%!

房在京心落定 2024-10-11 11:23:18

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上月29日,央行发布公告,降低存量房贷利率。央行指导市场利率定价自律机制同日还发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》,主要商业银行原则上应不晚于10月12日发布操作细则。

今天,工行在其官方微信上发布了存量房贷利率调整的常见问答,大家关心的北京存量房贷利率到底能降到多少终于有了答案。

和29日【京房字】发布推送中解读的结果完全一样,北京存量首套房贷利率为LPR减30个基点,目前为3.55%;五环内存量二套房贷为LPR减5个基点,目前为3.8;五环外存量二套房贷为LPR减25个基点,目前为3.6%。

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第一个问题,调整后的存量房贷利率能降多少?

根据市场利率定价自律机制的《倡议》,批量调整后,对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率,将统一调整到不低于-30基点,且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限(如有),使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近,预计平均降幅0.5个百分点左右。也就是说,调整后的存量房贷利率,一是要符合不低于LPR减30个基点这一要求,同时还要符合所在城市新房贷的加点下限。这两个条件都必须满足。目前,北京新发放贷款的首套房贷利率的加点下限为LPR减45个基点,目前为3.4%。对于二套房贷,利率政策下限则按五环内、外区分,购买二套住房位于五环内的,商贷利率下限调整为LPR减5个基点,目前为3.8%。购买二套住房位于五环外的,商贷利率下限调整为LPR减25个基点,目前为3.6%。由于这两个条件都必须满足,而且取的都是不低于。因此最终北京存量首套房贷利率调整原则为LPR减30个基点,五环内存量二套房贷为LPR减5个基点,五环外存量二套房贷为LPR减25个基点。

而根据工行今天发布的问答口径,北京调整后首套房贷利率为LPR减30个基点,目前3.55%。二套房贷调整后利率值为:五环外LPR减25个基点,目前为3.6%;五环内LPR减5个基点,目前为3.8%。

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第二个问题,调整后如何执行新利率?还贷的金额何时变化?

根据央行和自律机制发布的要求,各商业银行不晚于10月12日发布操作细则,10月31日前开展批量调整。那么各银行最近几天会陆续公布操作细则和批量调整时间。预计本月下旬各商业银行将集中开展批量调整工作。

至于如何调整,工行表示,此次利率调整仅调整LPR加减点,并不调整贷款重定价日。

也就是说,这次批量调整的是加减的基点,比如之前的存量首套房贷是LPR加40个基点,那么这次批量调整后,该房贷利率就是LPR减30个基点。在批量调整完成后,大概率从下个月起还贷时的计息,就将按照LPR减30个基点来算。

不过近一年里LPR是有调整的,而且之前贷款重定价日的周期是一年,有的人是每年1月1日,有的人是贷款发放日,因此LPR这个数值要等到重定价日才会调整为最新的。

比如,某首套房贷刚过了重定价日,LPR已经调到了3.85%,那么这次批量调整完利率就直接是3.55%。如果还没到重定价日,LPR还是3.95%,那么这次调整完就会是3.65%,等到重定价日之后就会调整到3.55%。

没赶上重定价日的也不用着急。央行在9月下旬发布的公告中也表示,将取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。预计近期央行就会发布具体的取消和调整公告。

因此预计很快大家就可以和银行约定新的重定价日周期,周期将会更短,很有可能最短一季度就可以调整一次,那么今后如果LPR下调后,大家也就能更快的享受到更低的利率了。

值得一提的事,本月21日最新一期LPR将公布,此前业内普遍预计本月LPR将下调,预计最多下调幅度或将达到20个基点,即五年期及以上LPR下调到3.65%。

假设本月LPR下调20个基点,那么重定价日后,北京的存量首套房贷利率有望达到3.35%;五环内存量二套房贷利率有望下调至3.6%,五环外存量二套房贷利率有望下调至3.4%。

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此外,还有几个大家可能比较关心的问题,今天工行也有了解答。如果之前的房贷选择的是固定利率,这次也可以调整。

对于当前为固定/基准利率定价的贷款,需要先主动申请转成浮动利率,然后再进行存量利率调整。

举例说明,如当前您首套房贷执行固定利率定价,利率为4%,在10月15日申请转换为浮动利率定价,由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%,转换后利率为LPR+15基点,10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30基点。

如果是符合二套房贷转首套房贷,这次也可以联系贷款经办行申请“二套转首套”,审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。

另外,此次调整只针对存量房贷,商办、商铺等商用房的贷款不在此次调整范围内。

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房在京心落定

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