有很多朋友问中国的商业地产面积过剩，为什么各个城市都大量的开发商业地产项目？其实这个问题有一个核心的性质问题，这个性质就是中国的商业地产不是把商业地产作为服务，而是把它变为金融融资的一种手段而已。 我从事商业地产行业十多年了，研究以及操盘了全国全世界很多的商业地产项目，从里面不难发现很多的国内开发商了把商业地产拿地变成了融资的一种手段，实际就是为了快速变现然后再开发另一个项目，最终的目的还是赚钱，这是国内跟国际商业地产的核心问题。 纵观国际上的商业地产项目，全世界95%以上的商业地产项目都在亚洲，90%的商业地产项目都在中国大陆，中国的商业地产项目是全世界最多的，也是人均面积最多的，同时也是每个城市里商业地产项目最多的。 欧洲也好，西方国家也好，为什么商业地产项目不多，这里面有多层次的问题，本身的人口基数很小，有的国家的人口还不如我们一个县城甚至不如一个乡镇，人口有限开发那么多的商业体是没有意义的。 中国的商业地产项目是为了融资，为了回款再拿地，政府是属于财政，这就是一个循环，所以现在看到电商的冲击和实体商业不景气，实体商业即使景气也是卖散了商铺，透支了未来小业主的收益。很多项目的租金很高，像北京前门大街两边的商铺 ，看似有很大的人流，但是真正进店消费的人群不多，因为租金太高东西卖的也就太贵了，这就是目前中国商业地产的现状。 租金高是小业主为了投资回报收益，但租金高商家承租不了，即使租了没有客流也得撤店关铺，同样的商品在网上可能花实体店1/3甚至更少的价格就能买到，很多人选择在网上购物了，而实体店慢慢萧条了。中国的商业项目不是为了服务，而是为了开发商的金融。