市场上一个诡异的现象出现了：
烂尾楼，终于有了解决方案！
南京江宁停工两年的珠江四季悦城，经过官方协调之后，开始集中给业主退房、退首付，而且已有大部分业主与开发商签订相关协议。
这也是国内第一个烂尾后还能退房退首付的项目。
没想到，一直无法解决的烂尾楼问题，在南京这儿最后竟然能够把首付给退回来，
以前，很多人不敢买新房，就是因为新房市场烂尾扎堆，一旦踩中坑，那真是比买亏还难受。
毕竟亏钱的房子还能住；
而烂尾的房子，不仅不能住，连看都看不到。
南京这个案例，算是给全国的新房打了个样。
日后，一旦官方能够下场推动更多烂尾房退房退首付，你想想，将会消除掉多少人对新房的顾虑。
大伙对新房的顾虑消除了，那肯定对楼市是利好了吧？
还真不一定。
确实，大家对买新房的信心有提高，但这不意味着大家就会去买房子。
现在楼市不缺房子，缺的是购买力。
烂尾楼有了解决的出路，买家有了信心，都去买新房，你手里的二手房，可就越来越难卖了。
先说说这件事对新房的影响。
大家肯定会有疑问：
南京这个烂尾楼案例会不会只是一个个例？
官方下场协调让开发商退房这个方法，到底能不能在其他地方复制推广？
我的观点是：
能复制，但是需要一些条件。
具体是什么条件？
大伙可以看看这一回南京退房的的珠江四季悦城项目，有什么特点：
①烂尾项目涉及到的资金量不大
这个项目当初卖得很一般，一共只卖了40几套，涉及到的业主资金量肯定不会太大、退款成本低，开发商能接受。
如果涉及到的资金量很大，大家都凑不齐钱，那就是神仙都难救。
②项目有资金监管，而且监管账户上是真的有钱
这个项目有比较严格的资金监管，确实做到了专款专用。
监管账户上的钱没拿走，相当于就不用开发商和政府额外掏钱，那自然退款推动起来就会更快。
③这个项目有国资参与
这个项目的5块地都是珠江投资与当地管委会联合开发。
相应项目公司是珠江投资占51%，代表国资的空港城投占了49%。
也就是说国资占了将近一半。
④项目所在城市是强二线南京
烂尾房要退房，离不开官方在业主和开发商之间的协调，因此地方执政者的能力和水平要求也很高。
属于强二线的南京，执行力比较强。
4个特点盘了一轮之后，你会发现有两个条件至关重要：
第一，项目本身的资质。
如果一个项目有国资参与，即便是出问题，后面能够解决的概率也会更大。
除此之外，有国资参与的项目，资金监管也更到位。
否则，即便是官方下场协调退款，也没钱可退。
第二，城市
不同地方，执行力确实会有差别。
楼盘所在的城市没有执行力，那就是一拖再拖，啥都搞不定。
一个四线城市，你不会指望它能帮你解决烂尾楼的问题，不来个寻衅滋事就不错了。
所以，要想避开新房的烂尾风险，城市、项目都要足够好，缺一不可。
我们之前在文章中一直都在说：
如果你现在打算买房，更建议大家选新房，
因为未来的楼市会更讲究居住品质。
而新房从居住角度看是更有保值空间的。
前面都是说的新房，接下来谈谈二手房。
我文章开头说了，烂尾楼解决了，对二手房是利空。
实际上，利空二手房市场的政策，还不只有这一点。
楼市当下是转型期，很多政策都不利于二手房市场。
首先，最近官方已经发声，后续可能会优化预售制甚至是取消预售制；
过去很多买家买二手房，就是为了尽快入住，或者是拿房本尽快办理学位。
现房销售一旦展开，二手房买完就可以入住、拿房本的优势就会消失。
那个时候，还会有多少人愿意买二手房？
我是二手房业主，我肯定是越想越心寒。
其次，国家最近还在主导一条政策：
鼓励地方政府收购商品房
地方收购商品房，如何利空二手市场？
答案在于——
国家队愿意下场收购的，多数是没有卖出去或者是还在建设中的新房。
二手房因为涉及到业主，而且非常分散，收购成本太高，国家队往往不愿意收购。
这就意味着：
新房去库存，会越来越简单；
二手房去库存，越来越难
再其次，部分城市比如成都已经吹风要降契税。
所有房子的交易都要交契税，按理来说无论是新房还是二手，降契税都能降成本。
但是，新房的交易税比二手房少。
新房只收契税，二手房可能还要交增值税或者个税。
只降契税，那么新房和二手房的税负差距会进一步拉大。
看似大家都有好处，实际上是新房吃了肉，二手房喝了点汤。
其实从政策导向上就能看出来，无论是救市政策，还是楼市转向的趋势。
上面都更倾向于扶持新房市场，而不是二手房。
理由也很简单：
新房销售，关乎开发商，关乎地方财政。
你的二手房卖不卖得出去，关我啥事？
所以大家要明白，政C救市，目的其实是为了给新房解套。
二手房，只是顺带着吃点红利。
这也注定了未来的二手房市场，只会更内卷。
前两天开会不是说反内卷吗？
你放心，其他行业、其他市场，或许可以反内卷。
但再怎么反内卷，也反不到二手房这里。
这是当下的供需关系、市场政策导向决定的。
内卷之下，考验的就是每个业主卖房的手段和能力。
你卖房的能力强，就能卷赢别人，
你不会卖房，你的房子放个一年也不会有人来看。
