最近看到一个消息，说是全球的房价都涨了。

看到这些数据，估计我们的房东要沉默了。

澳洲房价连续18个月上涨，6月达到历史新高；

英国房价在上半年五连涨，6月才逐渐涨停。

美国5月成屋价格交易中位数，创下自1999年来新高；

5月日本东京部分二手公寓房价环比上涨2.9%……

当然，我不是说外国的月亮比较圆，而是想告诉大家：

哪怕城市化规模到了天花板，楼市也进入成熟期，只要供需有变化，收入有增长。

房价该涨还是会涨。

说点大家关注的，那就是为什么别人能涨？

第一，发达国家在疫情期间都是货币宽松大放水。

高通胀，资产价格必涨，这是规律。

大家可以看看下图，美国和欧元区的通胀早就被拉爆了。

根据IMF统计，2022年全球平均通胀率高达8.7；2023年这一数字下降至6.9%。

我们连今年的目标都只是定在了3%。

所以我每次说只要通胀，房价必涨，这就是原因。

房价是货币现象，理解这句话，价值百万。

单纯拿供需关系解释房价，是菜市场逻辑，房子从来不是萝卜青菜。

地球村的每个村长都只能不断放水发钞，因为这是发展阻力最小的路径。

第二，人口增长，影响供需。

供需不是最重要的结果，但确实会影响的变量。

这几年国外移民人数增加，需求增加，再加上货币放水，房价自然就应声而涨了。

比如澳大利亚，2020年前，澳大利亚每年的净移民人数约为16万人，2022年增加到18.4万人，2023年超过40万人。

据说澳大利亚的租金都涨了不少。

所以未来不是看人口总量，而是人口增量，只要你有增量，你就有需求，对我们来说，未来10年会面临一场大的城市洗牌。

第三，房贷利率下调。

别以为人家国外就没有调控政策，美国抵押贷款银行协会MBA发布的数据显示，截至6月14日的一周内，美国30年期固定抵押贷款的合同利率下降8个基点至6.94%，

五年期可调整利率抵押贷款的利率下跌18个基点至6.27%，为2月以来的最低水平。

低利率，加上通胀，人家也会算，该拿什么抵御通胀呢？

毫无意外，也都是选择了房子。

再说点大家更关注的，为什么我们就没涨？

从疫情开始，我们和发达国家走的路径就不同，他们是漫天撒钱，我们是克制。

当他们放任资产价格上涨，而我们是选择主动用房地产的三道红线来刺破泡沫，我们的考虑，更多是从长远来看，而非短期。

毕竟我们也不可能放开移民，也不可能全民发钱，每个家庭都有自己的方法和措施。

那我们能涨起来吗？

从全球的经验来看，我认为涨的结果是一定的。

只是过程有点曲折而已，从发达国家的房价上涨路径来看，只是有几点我们是可以肯定的：

1、只要货币放水，达到质变的时候，房价自然会上涨。

不管你从什么行业赚到钱，最终大概率都是沉淀到房子上，所以房子本质是纸币的锚定物。

这也导致了，房子是货币现象，和货币增速、杠杆长短有关，和人口增减关系不大。

你们可以看看韩国，人家也就5000多万人口，人家首尔的房价也涨，就算是成功的发达国家，也不一定像美国那样多元化的资产配置。

韩国人至今家庭配置中不动产的占比是64%，金融类资产占比是36%，我们未来哪怕有多元化的配置方式，对房子、不动产的重视程度一定也是最高的。

我们房价之所以没涨起来，核心是不是水不多，而是水全部在水池里，没放出来。

现在水池是满的，差的就是水管和控制好放水的流速。

从现在种种的动作来看，我们正在疏通这件事。

收储的速度加快、央妈在一级市场借入国债，二级市场抛售、城市更新的重启等等，都是赶水流入市场，一旦水管打开，一切都会尘埃落定。

7月马上就有重要的会议，这次据说会重点调整财税改革，背后是收入结构的调整，说白了，我们现在各种手段多管齐下，目的也足够清晰，拉到拉起来为止。

2、政策依旧没有失效。

当下大家最大的怀疑就是，不是说楼市是政策市吗？

怎么那么多的招数，也没把楼市刺激起来呢。

这里就有很多原因了，不可否认和Z策瞻前顾后有原因。

但这也意味着，我们工具箱依然还有工具，这比利好出尽还不起来要好得多。

比如存量房贷下降，北上广深增值税5改2，契税减免等等，都没有出来。

哪怕是一线城市的房贷利率，现在是3.5%，也还有进一步下调的空间。

很多人不是不想买房，也不是没有买房的需求，而是他们预估政策还会有，还会继续降利率、甚至是降首付。

越是房价下跌，也是观望不买房，这是捡漏的心态。

但凡你希望房价下跌，自己能买，那你本来就是有买房的需求。

现在政策远不到谈失效的时候，而是现在不是单纯的政策问题。

我们现在的卡点，还有大国博弈的问题。

一方面老美死死卡住不降息，全球热钱都在美国那，市场根本没有多少流动的钱。

钱少了，我们赚钱的机会就难了。

对内，我们现在是过剩的产能，可是内需不振，本来是想办法外销出去，但老美那边的出口受阻，产能出不去，商家也只能被迫内卷，今年的618，很多商家都不好过。

所以大家都想等大环境改善来喘口气，再缓解外部环境，让生产的物品顺利外销，减少产能，营造通胀的氛围。

现在的关键，就看7月的大会，和11月的美联储降息。

如果你看懂以上我说的，至少就不会一直说我们人口减少了，我们城镇化率到头了，所以房价不能再涨了这种话。

发达国家经历的我们都在经历，而他们的结果，我们大概率也是要经历了。

只是大家不确定什么时候，才如此纠结。

但说真的，如果我们能知道什么时候通胀开始，房价大涨，那个时候，你也就失去了入场的时机了。

时机，永远不是信号出来之后才出现的，而是信号出来之前，就要进场。

你想想，今年你买了房子，你想要赚钱出场，明年不可能卖，甚至5年内都不可能卖，5年后你还要选择一个好时机卖。

你今年买了，明年跌了，你也不可能卖掉，你今年买了，明年涨了，你也不能卖掉。

所以，关键只要你锁定是卖出的时机，以及你买入的成本相对低，就可以了。

因为只要楼市好转，还没等到你出手，调控又会回来，到时候房价一涨，你再进去，实际上已经在山腰，这是过去几年的惨痛教训。

所以，不要一直纠结1-2年的房价涨跌。

关键是要盯紧长线收益，做时间的朋友，当下的政策，已经在部分城市砸出了黄金坑。

从成交量上看，也有很多城市开始在回暖的边缘，比如北上广深，还有杭州、苏州、南京，成交量都逐渐回暖。

量在价先，一旦转机出现，一定会有一批城市率先迎来机会。