2024年10月在各种利好政策刺激下，市场成交量大幅上涨，北上广深一线各城市成交量增幅在1倍左右，10月具体数据表现如何，11、12月市场成交量是否能依然保持高成交水平？

宏观政策环境

自9月26日政治局会议提出“止跌回稳”的方向，以及具体落地的一些举措方向，9月29日-30日北上广深相继出新政，政策纷纷落地。

政策一方面是内容的实质性利好，对于消费者可以降低购房成本，放宽购房资格；另一方面是政策代表的信号对于消费者预期的影响。

从政策的内容上，核心是购房门槛以及购房成本的下调

（1）北京930新政核心是限购的放宽，五环内5年改3年，五环外5年改2年，释放了一批原来有需求但资格不够的客户

（2）首套首付比例15%，二套首付比例20%，降低了购房门槛，主要释放的是首付资金不够，还款能力强的客户需求，非常低的首付款就可以买到一套高总价的房子，无论刚需还是改善都会得到释放

（3）利率的下调降低了购房成本，还款金额变少

3季度成交量为44816套, 环比下降17.11%, 同比上涨13.69%；3季度成交均价为4.05万/㎡, 环比下降0.98%, 同比下降0.49%。

从政策的方向上

本次政策并只是房地产政策的放松，而是对于整体经济的支持，很多政策都是空前的利好，历史从未出现过，所以对于整体消费者信心的提振力非常强，对于未来市场看好，需求被激活。

市场供应

10月份没有新的豪宅新房取预售证，10月份热销的北京宸园9月底取证，10月份开盘；御翠园老盘新开。

市场成交量趋势

10月份在利好政策刺激下，成交量突破近8年最高记录。

（一）二手市场成交量

1、全市

北京全市二手住宅网签量突破1.7万套，环比上涨30.18%，网签量为2023年3月份以来最高，网签量由于滞后性，根据收集统计全市二手住宅成交量数据，10月北京全市二手住宅成交量预计在2.5万套左右，相比9月同期上涨1倍。

2、豪宅

北京二手豪宅网签量预计在100套左右，豪宅网签量与实时成交时间周期相差1个月左右，根据收集的实时成交数据来看，10月二手豪宅成交量（丽兹行覆盖盘）实时成交量在135套左右，相比9月份增长80%+。豪宅市场对于市场的反应相对滞后，10月第二周市场成交量上涨速度加快，成交周期缩短。

成交量的上涨并没有带来价格的普涨，对比下行市场，议价空间收窄，不同产品类型的房子价格表现不同，相对低价位段房子热销度高，议价空间小。大标的成交量较低，议价空间依然较大。

（二）新房市场成交量

北京新房豪宅认购量预计在200套左右，相比9月份上涨2倍左右。市场下行周期内，新房市场成交量大幅下跌，一方面在于新房的安全保值性差，各种暴雷的幅面信息对于新房市场影响较大；同时基于市场的下行，开发商拿地以及开盘销售的积极性都比较差，市场供应量减少，多种叠加影响带来新房豪宅成交量的急速下滑。

10月份各种利好政策，除了对于消费者来说降购房成本，降购房门槛外，对于开发商的保障力度也非常大，新房保交房降低购买新房风险，从而带来新房需求量的上涨。

10月份一线各城市成交量的普涨，在于9.26政治局会议提出“房地产市场止跌回稳”的方向，到政策的落地执行，政策的利好力度空前，首付比例，利率，限购以来的资格放松，以及配套的一系列的政策，从力度到落地节奏都前所未有，极大提振了消费者信心从而带来需求量的大幅上涨。

本轮释放的需求核心是本来有需求但对于未来市场缺乏信心一直观望，政策的出台带来挤压需求的集中爆发，从而带来10月份成交量的上涨，下一波新的需求将会持续入市，成交量将会持续处于高位，市场供需将会由供给大于需求到供需均衡再到供给小于需求的上行市场，房价将会随之上涨。

（三）成交结构分布

北京二手豪宅成交价位段结构显示，2024年以来3000万以下市场成交持续在70%左右，5000万以上成交量持续在10%左右。

新房认购成交结构显示，3000万以下市场成交占比在85%左右，新房大标的盘新供应量非常少，主力产品在2000万左右。

表明市场上热销的产品集中于3000万以下，5000万+相对成交量少，如果投资需求3000万以下产品未来更好流通，5000万+未来产品稀缺，更偏财富传承

⇊ 二手豪宅成交结构

⇊ 新房豪宅成交结构

（四） 楼盘成交热度排名

二手豪宅

新房豪宅

市场未来趋势

预计11月市场成交量将依然处于高位水平，11月北京全市二手住宅实时成交量将会持续在2万套左右水平，二手豪宅成交量将会在130套左右水平。

10月份的火爆跟过往新政刺激的短期效应不同，虽然底层经济的修复还需要一定的周期，但政府对于经济发展以及房地产发展的坚决态度，基于止跌回稳的目标，意味着未来政策的空间还是非常大，购房成本及门槛会越来越低，当前已经是市场底部，再跌的可能性非常小。