5月全国楼市新政频发，沪九条登场，为何房子量涨价跌？

5月全国新政频发，上海“沪九条”登场，带来全市成交量上升、但价格依然下行，背后原因为何？预计未来成交量继续上涨，成交价依然有下跌空间？

周期性市场概述

①新房成交偏向刚需产品，内中环资产热度更高

5月共成交4008套新房，环比4月上涨6.71%，增加252套。从成交结构来看，不同区域、面积段、总价段的表现各不相同。

新房成交中外环外成交占主导，占70%，新房的成交更加聚焦在外环以外的项目。5月新房成交上涨主要来源于内中环成交大幅上升，增加451套成交。

新房主力面积段是80-120㎡，约占70%；5月120㎡以下成交量上涨，150㎡以上成交量下降。

②二手成交主力是外环以外、小标的、小面积的刚需产品

5月全市二手房成交16186套，环比4月上涨6.03%。5月27日发布新政后，二手市场成交量在这一周内有比较明显的上升，5月28-6月3日二手住宅日均网签住宅735套，对比5月6-27日日均531套，涨幅比较明显。

外环以外成交量占全市过半，占比50%以上，成交量上涨主要来源于外环以外，5月对比4月日均成交量上涨76套。

50-80㎡是二手成交的主力，且成交量还在上涨，占比近四成，5月成交量较4月增加466套。

③百盘豪宅成交量平稳，价格依然下行

5月百盘成交51套，较4月减少3套，新政后的一周成交小幅上涨，日均成交2.2套，环比前一周日均成交量2套，成交量比较平稳。

新政后丽兹行百盘豪宅成交的房源，挂牌期间的平均调价幅度为20.35%，成交前30天的调价幅度为12.44%。新政后并未改变价格的走势，依然有很大的降价空间，当前成交房源挂牌价格更低，但依然保持20%的降幅才能成交。

上海整体市场成交概览

一：上海全市成交趋势

5月成交量为20194套, 环比上涨6.17%, 同比下降4.14%；

5月成交均价为5.11万/㎡, 环比下降3.95%, 同比上涨4.07%。

二：上海新房成交趋势

5月成交量为4008套, 环比上涨6.71%, 同比下降39.26%；

5月成交均价为8.11万/㎡, 环比下降6.24%, 同比上涨27.92%。

三：上海二手房成交趋势

5月成交量为16186套, 环比上涨6.03%, 同比上涨11.88%；

5月成交均价为4.03万/㎡, 环比下降0.25%, 同比上涨0.75%。

⏩整体市场成交解读

新房成交偏向刚需产品，内中环资产热度更高。

二手成交的主力是外环以外、小标的、小面积的刚需产品。

但从长期来看，这部分刚需的需求是有一定上限的，不会有源源不断的需求出现，因此当这一波需求被释放后，未来成交量还是会下降、回复平稳。

上海豪宅市场成交概览

一：上海整体豪宅成交趋势

5月成交量为795套, 环比下降6.14%, 同比下降2.09%；

5月成交均价为13.98万/㎡, 环比下降7.29%, 同比上涨16.79%。

（豪宅成交体量相对较小，更容易受当月成交项目、区位、品质的影响，因此价格的走势需要在同一维度下对相同区域的楼盘、房型进行分析，这里的价格数据仅供参考）

二：上海新房豪宅成交趋势

5月成交量为610套, 环比下降10.29%, 同比下降7.72%；

5月成交均价为14.66万/㎡, 环比下降7.91%, 同比上涨22.27%。

三：上海二手房豪宅成交趋势

5月成交量为185套, 环比上涨10.78%, 同比上涨22.52%；

5月成交均价为12.01万/㎡, 环比上涨0.92%, 同比上涨1.01%。

⏩趋势解读：

豪宅成交量平稳

5月百盘成交51套，较4月减少3套，成交量比较平稳。新政后的一周成交小幅上涨，日均成交2.2套，环比前一周日均成交量2套，上涨10%左右。豪宅成交量的涨幅不及全市二手住宅，主要原因是新政对标的是老公房的去化，作用在豪宅上的实际政策较少，从目前的成交量来看，收效甚微。

挂牌到成交依然有较大的降价空间

新政后百盘豪宅成交的房源，挂牌期间的平均调价幅度为20.35%，成交前30天的调价幅度为12.44%。新政后并未改变价格的走势，依然有很大的降价空间，当前成交房源挂牌价格更低但依然保持20%的降幅才能成交。

豪宅成交对比上一套成交价下降明显

新政后成交的豪宅房源，对比小区上一套同户型或类似户型、相近面积的成交单价降幅更加明显了。成交房源对比上一套成交单价降低了高达35.61%，降幅大部分都在10%以上。

综上所述，即便是当前购房环境的宽松程度是空前的，但对豪宅的助推作用是非常有限的。

这样的情况下，我们更加要客观看待市场量价未来的走势。供远远大于求，客户的选择范围更大、选择权更大，带来业主之间的竞争增大，形成越来越大的价格挤压，想要成交就要降价让自己的房子成为客户的第一选择，因此在供需关系没有得到扭转的前提下量的上涨依赖于“以价换量”，未来价格不会上涨，依旧会保持下行。

市场环境分析

宽松力度空前，但效果大不相同

⏩5月17日，央行发布下调公积金贷款利率和调整首付比例下限的通知；5月27日，上海发布了“史诗级”力度的“沪九条”，涉及首付比例、商业贷款利率、公积金贷款比例、购房资格、“以旧换新”补贴等多条举措。据不完全体统计，5月份全国超45城政策松绑，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松落户、放松公积金贷款、发放购房补贴、支持“以旧换新”等。

当前购房环境的宽松程度是近十年来的顶峰，近二十年来政府有过三次特大的楼市宽松政策，第一次是08年，第二次是14年，第三次就是本次24年。

三次新政后市场效果不同，不同效果背后是经济环境和供需关系的不同：

第一，人均居住面积的大幅提升。

第二，人口增长的停滞。

第三，杠杆率已经拉爆。

第四，城镇化的快速发展。

第五，经济增速放缓。

综合以上五点，当前新政发布的背景和过去两次救市已大不相同，居民的基本住房需求已经得到满足，政策能释放的需求是有限的，因此很难再次出现和08年、14年一样市场“脱缰”式量价齐涨的情况。

当下购房者除了居住需求以外，还会综合考虑经济发展、未来收入等因素，更加关注资产是否能够保值，未来购房需求会更加向保值增值的角度偏移。

当下市场对买卖双方的建议

卖方

当下依然是售房窗口期

从豪宅的成交趋势来看，新政后豪宅成交量并没有像全市二手房一样快速拉升，价格下行的趋势依旧比较明显，并且调价空间依然很大，甚至出现了新政后快速降价成交的案例。对于豪宅来说，本次新政受到的利好很有限，未来价格还会继续下降，因此当下依然是未来至少2-3年内售房窗口期。

当前成交量小幅上涨、挂牌量激增，豪宅的挂牌出售比高达35:1。对于当下的业主来说，因为每35套房子才能卖出1套，落到各个商圈、各个小区，就意味着只有排名前3的房子才有可能成交，对于一些成交不活跃的小区来说，可能不仅要成为本小区的top1，还要和同商圈、同价位段的房子来进行pk，想要出售就必须成为同商圈、同价位段中的前几名。只有不断让自己处于排名靠前的位置，才有可能吸引到客户关注、看房，从而获得客户出价、进行磋商，有成交的机会。

买方

大量看房，快速决策

本次“沪九条”中放开了非沪籍、多孩家庭的购房资格，对于部分豪宅客户来说有了在沪购房的房票。当前二手挂牌量处于上升趋势，有部分业主抛售房产，对客户来说是比较好的出手时机。

但需要注意的是，当下买房不再是“盲买”的模式，买错一套房产会带来比较大的资产贬值的。因此在购置房产时需要进行更谨慎的对比，只有性价比优质、能够抵御未来贬值风险的房子才更有购买价值。建议客户通过专业的机构进行客观、全面的分析，在自己的预算范围内大量看房、对比，找到当下性价比高的房子，快速决策。

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