文/韬略哥

日前，深圳卫视直访深中通道项目工程进度，负责人受访表示，明年6月深中通道即可通车！

珠江口两岸经济发展极不平衡，2022年，东岸的“香港+深圳+东莞”是西岸的“澳门+珠海+中山”经济总量的大约7倍，主要原因是缺少跨越珠江口的交通设施。粤珠澳大桥利用率较低；虎门大桥、南沙大桥位置靠北且十分拥堵。

所以，深中通道，实际上是第一个真正可以改变珠江口交通形势的超级工程！

那么，深中通道提速及开通，将会给珠江两岸带来怎样的世纪大变局？在新一轮的财富分配中，谁又将是最大赢家？

01

深中通道，哪个城市受益最大？

可能有人会疑惑，既然叫深中通道，难道最大赢家还会是其他城市吗？

其实，如果我们仔细分析一下珠江西岸城市群，就会发现，当我们“过度”聚焦深中通道给中山城市发展带来巨大机遇的时候，忽略了另一个更大的“机遇之城”——珠海。

甚至可以说，深中通道的开通，受益最大的可能不是中山，而是珠海！

为什么这么说？

（1）珠海和深圳，近似度Max

珠江西岸或者放眼整个大湾区，如果问谁和深圳最为相似？答案有且只有一个，那就是珠海。

珠海与深圳当年同一批被划为经济特区；城市定位都是大湾区“一核”三大核芯城市；在经济实力上珠海冠绝珠江西岸。

图源2022年2月发布的

《广东省国土空间规划（2020-2035年）》

在人均个税缴纳数额上（映射产业层次、人均收入），珠海位居大湾区第二，仅次于深圳，领衔广州5个身位。在人口增长、人才（大学生）、产业结构、城市环境等方面也有诸多相似，后文讲到产业的时候咱们再详细展开。

（2）珠海与深圳，密联度更高

我们做过这样一个抽样抽查，在珠海随机访问了10位朋友，有8位都表示在深圳有非常密切的朋友或者生意伙伴；而在中山，随机抽查，与深圳“密联度”较高的朋友，则仅有3位。虽然样本较小，但也侧面说明，深圳与珠海之间，人脉联系“密联度”更高。

珠海与深圳密联度之高，一方面在于产业相似，华为、腾讯已纷纷签约珠海。珠海高新区经过多年发展沉淀，已经成为科创高地，因此，深珠更具备合作发展的基础。

另一方面，珠海高标准划定深珠合作示范区，不断拓展创新产业链上下游配套项目。还“主动出击”，在深圳南山科技园挂牌成立珠海高新区（深圳）产业创新中心，累计引进签约落地中科先进院创新科技园等新兴产业项目46个，总投资额135亿元。

（3）深圳与珠海，交通往来大变革

珠海与深圳的交通变革，主要着力于两大工程。

一个是即将通车的深中通道。珠海政府规划主动对接深中通道，去年12月发布《珠海市对接深中通道战略走廊研究及重点路段交通规划采购项目结果公告》要求：落实15分钟上深中通道战略走廊的要求。

《珠海市对接深中通道战略走廊研究

及重点路段交通规划采购项目结果公告》

这意味着，深中通道明年6月通车后，珠海将正式纳入深圳的“半小时生活圈”！

另一个大工程是深珠通道，按规划届时珠海将直通前海，进一步提高区域链接层次。这道“大餐”在后，深中通道就是在为深珠密联“打前站”，做铺垫。

此外，广东省还曾在政府规划中提出要建设港珠澳大桥的深圳连接线，意味着日后深圳也会搭上港珠澳大桥。那么，未来架在珠江口东西两岸的三条“大动脉”将全部东牵深圳，西连珠海，把两个城市亲密“绑定”。

02

珠海，这里赢麻了！

珠海与深圳携手，哪里获益最大？

沿着深珠通道和深中通道的落脚点，打开地图，我们可以很直观地发现，有一个地方赢麻了，那就是珠海高新区科创新城！

（1）从亲密度来讲，珠海高新区科创新城是珠海距离深圳最近的地方，直线距离仅约35km，未来这里还是深珠通道的落脚点，直通前海，与深圳西“一桥”相握，形成半小时生活圈。

图源：珠海高新区

（2）从集散度性上来讲，珠海高新区路网体系外通内联、高效畅达。对内，金琴快线、高新互通立交、兴业快线等线路交通快捷链接珠海各大主城区。对外，中山东部外环、南朗快线、京珠高速以及高铁、城轨等交通外延大湾区各城，四通八达。

交通示意图

（3）从产业集群与链条性来讲，珠海高新区锚定深圳南山，“努力奔跑”与南山形成高度互动、互补、互助的科创产业链。2022年，珠海高新区在157个国家高新区中综合评价排名上升至第17位，地区生产总值增长4.5%，工业投资在全市率先实现倍增，云集大批上市公司，格力、金山、魅族等高新技术企业，都诞生于此。

（4）从环境可持续发展力来讲，珠海高新区与深圳湾很像。这里山海相依，陆岛相望，绵延15公里的海岸线环绕唐家湾全境。森林覆盖率高达50.47%以上，淇澳—担杆岛省级红树林保护区一如城市绿肺，清风“负氧”，鸥鸟亲人，在城市中辟出一方天地供我们“小隐于野”。

图源：珠海高新区

（5）从高校科创支持来讲，珠海高新区书香萦怀、名校林立。中山大学珠海校区、北京师范大学珠海校区、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院等一众高校比邻而居，人文氛围极为浓厚。

随着深圳与珠海牵手，随着城市发展从CBD向CTD转移，珠海高新区无疑代表着珠海发展的潜力与未来。

CBD，大家都很熟悉了，就是我们常说的中央商务区。所谓CTD，则是Centre Technology District，一般翻译为“中央科创区”，往往是一座城市先进生产力与高质量发展的象征。

科技是第一生产力，也是区域价值地基。每个城市的科创高地，往往都是城市房价的天花板区域，比如深圳南山、东莞松山湖、苏州工业园、美国硅谷、伦敦科技城……

这两年，深圳在“史上最严”的限购政策和二手房指导价强力管控下，房地产业承受着前所未有的压力。但南山的价格依旧领衔深圳，去年平均房价仍然高达125600元/平米，连续上榜国内房价最贵区域，没有之一！

由此可见，置业珠海，高新区尤为值得关注！

03

珠海CTD天花板，来了！

如同华侨城集团为深圳建造了诸多地标式配套，珠海也有这样一家实力国企与城市共生共建，成为珠海地标的缔造者，那就是正方集团！

可以说，在珠海，有城市地标的地方，就有正方！在珠海绵延55公里海岸线上，正方攫取醉美的8公里，成功打造优和城市阳台观景点（获缪斯铂金奖）等城市名片，以及香山云道（被央视选为珠海封面）、爱情邮局、香炉湾沙滩等珠海网红打卡点。

这一次，珠海正方在深圳抵珠第一站，再起一城——深悦湾。有意向置业珠海的朋友们，不可错过。

（1）深珠接点，直连前海

深悦湾占位珠海科创新城“天花板”地块，扼守深圳抵珠“桥头堡”，汇合1大桥（港珠澳大桥）、2城市快线（金琴快线 / 兴业快线枢纽）、2高速（广澳高速 / 京港澳高速），链接珠海城市主干线。广州地铁18号线南延长线（规划）和深珠城轨（规划）等4条轨道交通也在此汇聚。根据前文珠海最新道路招采规划，高新区15分钟接驳深中通道（建设中）。而且深悦湾还是深珠通道（规划）抵珠第一站，直通前海！

（2）约600米临海，对话深圳湾

根据《美国富人杂志》调查报道，全球约90%的塔尖人士所选择的居住地都在滨海地带，比如纽约长岛湾、日本东京湾、香港浅水湾、深圳深圳湾……

例数深圳一线观海豪宅，华润深圳湾瑞府、招商太子湾湾玺、半岛城邦5期、绿景红树湾壹号等知名小区，房价无不稳坐15万+/平方米。海景，在核芯城市核心区域，就是楼市附加值的顶配。

“深悦湾”所在的金星湾，是珠海一带九湾的门户。在这里，很多人会直接被约600米无遮挡一线面海的胜境所征服，我们一起来感受一下！

（3）岭南园林、归心门第

正方集团在珠海已经深耕 26 年，这次为了深悦湾，前期更是广选1600多组客户深度调研，联袂多家知名设计单位经过20多轮的反复修改打磨，才最终定稿。

项目萃取地道岭南风韵，将经典岭南审美化繁为简，结合传统造园手法与现代园林技术，首创新岭南主义风格。汲取了岭南“凹斗门”的主入口古雅沉静，仿佛辟出一方天地，让我们在浮华中落脚归心。秀气的过水桥与大堂前场两侧的副匝围廊古色古香，与室内的仿木色调浑然一体。置身其中，仿佛有松墨香伴着清风徐来，在鼻尖心上萦绕沉淀。

楼宇设计也很讲究，呈点式阵列布局，错落布置，不仅营造出空间打造了横向约210米大花园，还将楼距空间和景观视野MAX放大。

（4）高赠送LDKG户型，同等面积多一房

什么是LDKG？就是将客、餐、厨、阳台公共空间融为一体，四大公区保持在一条直线上，扩展户型“C位”空间拉伸到“全面屏”效果。

正方为业主提供了建筑面积约67-125㎡等多元面积段住宅选择。由于楼栋南偏东/西33度角科学“偏转”，不仅做到了户户朝南，还为每户都设计了全明观景大阳台。更妙的是，正方这次户型设计使用率超高，每户均配有灵动空间，做到了同等面积多一房。

户型图

（5）臻善配套，集萃一城

北围目前规划有17所学校；片区内规划有1所1000床三甲等级综合医院，6所社区卫生服务中心。北站宝龙广场、华润置地广场华润润街、高新宝龙广场等众多大型商业配套荟萃；淇澳岛湿地公园、海滨公园、绿谷中央公园等七大公园围伺，各项配套日益臻善。

因此，正方深悦湾一经推出不但得到了众多客户的认可，同时也得到业界及地产设计专业领域的高度认可，荣获第十七届金盘奖广东地区综合类评选“年度最佳预售楼盘”。

无论何时，一线海景住宅都是稀缺资源！珠海深悦湾未来直连深圳前海，约600米一线无遮挡亲海；岭南园林底蕴十足；户型实用；配套臻善；性价比高且不限购！