灵魂一问:饱受争议的江北房价,到底触底了吗

讯讯传递 2024-10-23 14:31:10

江北新区,这几年饱受争议!

昨天在南部新城某楼盘约了几组粉丝面基,让我聊聊江北新区,正好被某置业顾问听到了,他没有忍住,直接上来插话:

买房买江北干嘛?还没到底呢...

插完话,头也不回,潇洒地走了。他的表情,仿佛说的不是一个观点,而是一个公理!

确实 ,现在网络上提到江北,狗都嫌,但现实中买房的,也有不少!如果我们仔细分析一下收益率,我们发现其实江北也没有什么特别的,比如:

19-21年,如果你买江核新房,成本3.3万,现在2.7万,房价下降了18.1%;如果买二手房的话,以润江城为例,高峰期5万,现在2.5万上下,正好暴跌50%!

惨不惨?挺惨。但其他板块呢?

同期买河西南鱼嘴新房,5.3万左右,现在如果卖的话,能卖4万就算不错了,房价降了24.5%;如果买星巴克二手房的话,最高峰7万,现在基本上也就3.5万左右,正好暴跌50%!

其实从这个角度看,买江核,跟买河西南,有什么区别吗?甚至江核的房价回调力度,并不是最突出的那个。

其他的板块,比如南部新城,其实也差不多,大家都难,都差不多。而鼓楼的学区房,就行了?为何单单说江北呢?

主要原因还是:江核之前吹的牛B太大了,流量太高了,眼红的太多了,看不惯的也太多了,独one无two,最后被流量反噬了!

当然,江北确实也有江北的问题,发展理念、发展速度、产业布局,方方面面,大家七嘴八舌,意见颇多。

但还是那句话,任何一个板块,都有自己的价格。只要价格到位,一切都不是问题。大家都说青龙山不好,但当青龙山的地价降到8000的时候,金茂并没有拒绝,还是拿了。

河西中位置好,但当ZF非要高价把地价维持在4.5万以上,甚至想搞个大新闻弄个超级地王的时候,开发商并不买账,溜之大吉...

所以很多人总是问:江北到底了吗?江北到底了吗?江北到底了吗?

我认为,江北的房价到底了吗?分三个维度:土地价格到底了吗?二手房价到底了吗?新房房价到底了吗?三个市场全部到底,才算真到底!

1. 土地方面,略有虚火,需要克制

江核目前的土地市场,呈现出冷热不均、多空交织、压力不小、希望较大的局面!

什么意思呢?就是当前江核的土地出让,有点多了,超过了市场的需求。开发商不愿意接,只能城投先接,然后慢慢找合作伙伴接盘。

这个状态很尴尬,但又不得不为之。一方面,江北新区建设需要钱,现在江北能从南京层面吸到的血,也很少了。你让建邺、江宁出血补贴江北,也不现实,所以必须多卖。

但卖这么多,市场就容易饱和,就控制不住,对房价稳定非常不利。所以城投接盘,也是一个缓冲器,一部分地块暂时不上市,选择不冲击市场,也是好事!

而从另外一个层面看,近期有5家开发商开始选择江北合作,五马过江,对整体的信心提升又很大,开发商愿意代建了,愿意操盘了,虽然股份占比都不大,但也要付出时间、精力和成本,说明开发商认为:这个地价,这个市场,应该不会亏。

所以你说江北的地价到底了吗?我觉得市场没有到底,但城投给你托了底,再往下降,ZF不同意。所以算是变相触底,另外5家房企也认可了这个地价,所以江北的地价,基本触底!

当然,这个触底还比较脆弱,新上市的楼盘要把握好节奏,5马过江可以,但不能5马分流,竞争烈度要控制好,别卖太多,这就要考验ZF的智慧了!

2. 新房方面,保利帮江北触底了

新房这块,全年江北几乎就没有新盘上市,都是老盘续销,卖得挺费劲。他们的价格,算不算底?我觉得不算。

一个新盘的开盘,如果日光,那定价低了,如果卖3成,那定价高了。开盘能卖7成的话,基本上说明是市场价,是一个合理值!

从这个角度出发,过去两年江北所有的新盘都没有做到,只有保利+扬子的江韵瑧悦做到了!

这个盘的节奏,非常非常快,已经回到了市场正轨。才1个月不到,3栋楼都推出来了!

先是2号洋房推出来,还没卖就要摇号,4:1的比例,开盘就售罄了。这说明什么?说明江韵的洋房价格卖低了,剩下的那一栋洋房,有涨价的条件。

随后是6#的高层加推,第四代住宅还是有魅力,加上价格非常便宜,部分楼层打到3万以下的成本,很多人也不等了,直接购入。这栋楼开盘也非常火爆,当天就达到了合理值,现在所剩房源不多了。

今天晚上,这个盘唯一的小高层3#117户型又要开,晚上就开盘,目前落位的人也非常非常多,不愁卖。而且价格也非常到位。小高层+第四代+价格便宜+瑧悦系,多种buff叠加,终于让房价立住了!

建面约117㎡边户户型

这款边户户型奇偶楼层布局大体一致,露台位置的差异化设置,带来大为不同的露台生活体验。

建面约117㎡奇数层户型图↓

建面约117㎡偶数层户型图↓

建面约117㎡中间户户型

扬子保利·江韵瑧悦为业主提供多样化户型选择,在奇数层带来约8.2米双联阳台,超大横厅布局让尺度进一步秒杀同面积段其他产品,主卧还罕见实现约3.6米观景飘窗,四代宅确实厉害。

建面约117㎡奇数层户型图↓

建面约117㎡偶数层户型图↓

对江韵瑧悦感兴趣的朋友,可以添加主编微信了解详细的价格信息,有惊喜!

保利卖这个价格,那其他楼盘的价格呢?需要参考保利做一轮新的定位。就像河西的中海江南玖序,正在治理河西豪宅房价一样;那江韵瑧悦,也会重新治理其他楼盘的房价。

3. 江北二手房房价,处于触底的边缘

江核的二手房房价,已经风光不再,5万一平米的高光时代,已经过去了。

但目前江核的二手房价吧,也是五花八门,江与城的房价能稳在2.7-2.8万左右,笑看风云。之前预期特别高的几个盘,也可以卖2.5-2.6万,青奥、政务板块的一些房子,2万出头也可以选选。

这种状态,已经维持了几个月了。江北就是这样,投资客多,抛压大,但也有点降不动了。2万多的价格,再降,怎么降呢?割肉出货了还能干点嘛?所以除了个别经济情况确实出了问题的房东,大部分房东也就不卖了,爱咋咋地吧!

这种房价格局,最近几个月并没有特别大的变化,涨,涨不动;跌,也跌不起,房东和刚需的博弈,达到了一个新的平衡。

所以,无论是新房、二手房还是土地市场,江核的状态在整个南京,都处于正常状态,不上不下,不咸不淡,但也出现了一些勃勃生机的苗头,不宜过渡悲观。

南京大势涨,那江北就涨;南京大势跌,那江北也会跟着跌一点;不存在南京不涨,就江北涨,或者南京不降江北降的独立行情,南京的各个板块,互相之间都磨得差不多了,没有补跌或者补涨的可能了...

还有人说,你看南京人口流入这么差,产业发展这么一般,你看江北发展这么慢,10年了都还没有新增地铁,涨个毛!

其实,不要分析什么基本面了,分析多了没啥用。产业差,发展慢,都不假;但环境好,路网密,配套行,也是事实;而且二手房价不也腰斩了嘛,已经体现出来了,利空已经出尽了啊!杭州成都发展好,人家房价也没跌这么多啊!

另外,在美元降息的大背景下,早晚要通胀,今年不行就明年,等着呗,闲着也是闲着。买房就是这样,管理好自己的预期就行了,别期待太多,也别过于悲观!

这不,又降息了!

注意,江核保利扬子的江韵瑧悦今晚小高层开盘,价格有惊喜!

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文章来源:楼市科学家,侵权必删

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