01
河西某豪宅成交193平，915万成交，卖家净得，但税和中介费比较高（通常情况），算下来90万左右了。
税的事，这是刚性规定的政策，先不聊。
弹性空间在于中介费，如果是2个点的话，中介费约18万左右。如果1个点，那也要达到约9万。
这套河西豪宅的中介费，9万！——这种豪宅带看与成交，与一套200万的刚需房，有什么本质的服务差异？毕竟200万的刚需房，2个点也就4万，1个点是2万。
在南京，房产中介费常常成为热议话题。动辄数万甚至更多的中介费，对于许多购房者来说，是一笔相当大的开支。
这几天，舆论上有一个主题：房地产的日子如此难过，但中介上市公司的财报却非常漂亮，利润很高。因此，很多舆论提及“吸血”“毒瘤”这种带有贬低且夸张的词。排除这种倾向性，其实可以“合不合理”来讨论一下南京的中介费情况？
先投个票，对于这当下的南京中介费，你觉得合理吗？或者说值得吗？
南京中介费，你觉得合理吗？ 单选合理不合理不投票，看别人怎么选投票
02
那么，在南京，开一家中介门店成本多少？
是不是很轻松？
是不是一本万利的生意？
肯定不是。
南京一个朋友表示：这个成本真不好说，不同地段，价格也不一样，比如一间门店，在好地段肯定贵，但换到其他区域就便宜多了，而一家中介门店的成本包括 房租、员工底薪、端口及日常开销。
以江北为例，一家小店的房租就要达到12-18万，再加上工资、底薪，有的员工底薪就要2000-3000一个月（当然也有0底薪的中介），加起来的总成本不低。
他所在新城区的小门店一年开销在30多万左右。店的规模越大、地段越好、人员越多成本就越高，同样收益也会越大。
而南京的中介费通常在房价1%至2%之间。以一套300万元的房子为例，中介费可能在3万元至6万元之间，多少单能回本，也很清楚了。
有人说：一年开销30万，开个10几单不就回来了。
立马就有南京人反驳。
一个中介朋友说：我们曾一个月一单没成交过，收益率不是这么算的，哪怕一单没开，房租水电工资还是要支出的，谁也没办法保证自己店一直成交？
03
那么，我们需要中介吗？需要交这个中介费吗？
网上有一句话很实在：省中介费，就像在雷区里省了地图钱，你敢赌自己运气好吗？
“房产的资产意义”对于中国家庭，还需要多说么？
标的物的资金额确实很大，动辄几百万，有的上千万。
其实，撮合交易的中介能力要求是很高的，对房源属性了解，对工作流程理解，如何从客户的角度找到最匹配中短期需求、长期需求、资金、政策、个人购房特殊性具体性等方面，这已经是一个极具“技术含量”的咨询规划设计方案了。
普通的南京买房人需要中介吗？
当然需要。
1）安全；2）需要“人-房”匹配；3）特定房源与带看。
哪怕租房也需要人帮你带看、匹配、找客源、成交、签单。。。很多人根本没有时间耗在这些事情上。
内在的交易成本确实高。
只是这个中介费多少？怎么衡量呢？
客观而言，没有统一标准。
像南京，其实二手房市场好的时候，这个中介费，大家也都默认接受。甚至你还在纠结中介费贵了，看上的房子已经被别人下定了。
但如今风向逆转，卖家急出，买家反而可以慢慢谈。一位朋友最近在看二手房，掌握着主动权，完全不急。他表示：“现在二手房子多，我可以挑，甚至中介费都有可谈空间，怕什么！”
还有人认为：现在的市场，明明是卖家急，应该由卖家承担中介费。
而已经割肉太多的卖家，也不乐意。
而不少中介，早已经是两头收费——买家收1个点，卖家也收1个点，如果需要“流量加持”，那还需要再加一个不菲的费用。
其实，这里面有这样一个中介费内在逻辑：
1）从买房人和卖房人角度。买房人去买房，找一个中介，然后去带看房源，然后交流，最后看中一套，去谈判——然后签合同等。这是一个整体服务的过程，这个劳动过程，是否值几万元？有人觉得不值，2023南京可支配收入7.21万（全国领先），其实也就南京一套房的中介费——不可谓这个中介费不昂贵。毕竟，就这么些次带看和交流，这个劳动价值堪比“金领”；
2）从中介公司角度。虽然二手房成交一次，具体的中介费确实昂贵，但一次成交背后，是很多次的不能成交，很多中介带看很多次，而最后这个买房人不买房或找其他中介买房——这个成本就浪费了。因此，对于中介公司而言，不能仅仅看一个成功成交的案例，还得看背后藏着很多“不能成交的案例和成本”。因此，中介费几万元甚至10多万，其实是“很多个没能成交的成本+成交的成本”的总和；
3）从具体中介角度。付出劳动，房源纳入、整理、推送、房源带看、大量交流、合同和风险把握、提供情绪价值和咨询价值，就和律师、法务、金融一样，提供了高端的服务，当然值“几万元甚至10多万”，虽然律师、金融从业者可能大多数是名校毕业，中介从业者的整体学历可能不高——但经手的房子价值很高啊。这就是“靠钱近，所以值钱”的道理。所以，中介很辛苦、很专业，而且中介费很合理。
三个角度的理解，都有点道理。大家觉得呢？
04
那怎么办？
降中介费吗？
2023年9月，北京链家就曾宣布下调中介费率，从2.7%降低到2%，并且是买卖双方收费，各收1%。
只是不少人还是觉得贵。
之前，群里有人发过一张中介的职责清单，不难看出，很多内容并不具备太高“含金量”，而有买家认为有的中介除了邀约客户，维护房源，走走流程，也没干什么针对自己的服务。
对于中介来说，买卖一套100万的房子或1000万的房子，所付出的工作量几乎是一样的。
但中介费却是10倍差距，与房子的总价正比例。
这个合理吗？
有人说，买1000万房子的客户成交难度更大一些，毕竟有钱人都很精明。也有人说，其实即便是1000万、2000万的房子，其实匹配的人和房子反而就那么一些，是很精准的，服务过程应该更轻松才对。
关于南京中介费的热议背后是什么因素作祟呢？
其实和大环境有关系，房价降这么多了，中介费还这么贵，对此，买房人和卖房人有点情绪了……
过去经济好、钱好赚、房价上涨，中介费根本不是问题。
现在，房价下跌，开发商以及上下游几十个行业、城市市民、买房人和卖房人，都陷入了“困境”。但中介财报却靓丽，利润较高，新房+二手房的市场赚得盆满钵满，这来自于成功的资本与布局，来自于流量的掌控，甚至成为“一枝独秀”！
这可能是引起舆论争议的一个隐蔽性因素。
还有一点，南京的中介费比起北京、上海、苏州、杭州，可能还便宜……
【END】
文章来源:阳光城市论坛，侵权必删
