深圳新房市场，同一片区共享同一板块配套，楼盘之间的命运却各不同，项目与项目之间的分化还在加剧。
近一年来，深圳新盘在同片区同时期入市，有盘可以当天日光，有盘却去化难到5成；有些新盘开盘喜报大谈去化，但时隔近一年也没达到宣传的“成绩”....
话不多说，一起来看看。
宝安宝中
鸿荣源胤璇中心 VS 中铁·能建·阅臻府
不到3个月的时间，炙手可热的宝中板块推出2个新盘-鸿荣源胤璇中心、中铁能建阅臻府。
虽然同属宝中片区，两盘的去化成绩却差距十分大：鸿荣源胤璇中心开盘当天线上选房+线下顺销实现“日光”。
中铁·能建·阅臻府开盘选房如今过去半个月，认购+备案的数据不到46%。
图|鸿荣源胤璇中心VS阅臻府去化情况，源深房查
阅臻府开盘当天官宣的化数据是71%（收金20.6亿），但时隔半个月，深圳房地产信息平台显示的销售数据还不到5成（这其中可能包括开盘后顺销的数据），官宣数据有没有“注水”咱也不好说，只知道成交数据最还是以深圳房地产信息平台公示的数据为准。虽然备案价低于限售价，开盘前释放了97折优惠，在开盘当天再“优惠加码”，大打“优惠”促销模式，说明开发商自身对开盘去化不自信，事实说明也确实如此。去化不理想的原因，就是项目的短板太明显！
阅臻府虽然能享受宝中大区位的优势，但放到项目本身，劣势不少。
1、阅臻府位于宝中板块的边缘位置，跟成熟的中心地段相比，阅臻府的周边“略显”荒凉，未来城市界面的整体提升还需要等待多年；当前，与阅臻府同等价位在宝中、南山置业的选择空间较大。
图|阅臻府及周边环境（摄于6月）
2、噪音污染、步行范围内生活配套缺失。阅臻府毗邻沿江高速，噪音等污染难免；项目步行范围内没有大型商业，壹方成等成熟商业均距离超1公里以上；轨道出行同样不方便，距离地铁11号线宝安站步行距离超过1公里。也就是说，阅臻府虽然在宝中大区域，但想享受宝中的繁华，却十分的不方便。
3、两个企业联合开发，未来出现问题可能互相推诿。阅臻府的开发商深圳诺德宝中置业有限公司的股东为中铁置业（广州）有限公司、广州葛洲坝湾区置业有限公司，两家均为广州来深的开发商，是在深圳开发的首盘，未来会不会“水土不服”不好说，不过如果有什么问题，或会出现两家房企互相推诿踢皮球的。除此之外，“物以稀为贵”，在原本以为新盘稀缺的宝中，突然不稀缺了，除了还有几个待售项目外，在阅臻府的周边已经调规出了两宗宅地。相比之下，这两宗宅地不设限价、可按建筑新规设计、地段优势更好对购房者而言更有吸引力，想必新地释放信息后不少宝中置业者化身成了等等党。
光明凤凰城
深房光明里 VS 中海时光境
2023年在如此冷淡的行情中，深圳楼市仍不乏有日光盘出现。
其中，就有9月入市的光明凤凰城的深房光明里。而就在深房光明里入市前夕及后一个月，同片区的的中海时光境两次推售，去化也是不同命运！
2023年9月，深房光明里337套住宅入市，入围认筹客户1010批，差一点触动打新积分，选房当天实现日光。
反观中海时光境，9月批次推出273套，共299批诚意客户入围，开盘当天项目官宣“劲销”70%，但时隔近一年，深圳房地产信息平台上显示备案数据还是67%，这数据还包括这期间顺销的数据，还没有达到开盘项目释放的“成绩”。
图|深房光明里vs时光境第一批vs时光境第二批去化情况，源深房查
前两年，光明凤凰城推出不少项目，去化最好的深房光明里除了有位置优势，价格优势在当时也比较突出。不过，中海时光境有个十分突出的劣势--受高铁噪音污染明显！
同板块新盘中，中海时光境距离光明城高铁站的轨道线路最近，且项目楼栋是“一字排开”，可以说是沿着轨道线路分布，“全面”吸收噪音。
除此之外，项目四周都有交通要道，可以说是交通噪音立体环绕了......
同片区项目之间的分化都是市场选择的结果，好的项目不够卖，劣势明显的项目去化难，以前市场行情好，片区新盘那种“一荣俱荣”的场面将难再出现。
深圳还有哪些同板块分化大的项目呢？欢迎评论留言。
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