文/子木

这绝对是最大的楼市巨变——中国房地产历史性顽疾“公摊面积”，将从2024年开始，名存实亡。虽然官方没有下达明确指示，但实际上开发商已经开始积极执行了，具体信号就是：100%得房率。今年全国各地出现了大量新盘，都在宣传“100%得房率”。要知道这在过去属于“违规偷面积”，被发现了要挨批挨罚，严重还要停业整顿。而现在，光明正大宣传，实际上背后已经有确切的文件在支持：5月，深圳《深圳市建筑设计规则》修订内容，避难层、机房等两大部分公共空间列为“不计容面积”。在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m，“飘窗”面积将可加大一圈。惠州规定，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。珠海更夸张：满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深、配建设施不计入项目总计容建面等。还有广州、佛山、肇庆都出台了“不计容面积”的相关规定，变相提高得房率到100%。而在经济比较发达的另外一个地方，江浙地带，近期也纷纷推出新政：“户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积”的政策。而传统标准里，空中花园被视作阳台，一般打5折计入产权面积。绍兴、温州、金华、湖州、义务等地，把新规后的房子，称之为“第四代住宅”。名字倒是玄乎，实际上就是赠送更多面积建阳台和共享平台做空中花园，重庆那边早有了。产品不重要，但赠送多了就直接提高了得房率，据统计，浙江新建住房的得房率普遍超过100%，甚至是120%……中部城市长沙，在上半年也加入了阵营，在一系列修订后，房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积30%左右，也超过了100%。得房率≥ 100%，相当于变相取消了公摊。而广东、江浙、长沙，这些全国房地产发展最为成熟和前沿的地方，率先推出新政，逻辑上，就是在做试点研究，一旦方案可行，将推行到全国各地。那么问题来了，几十年都解决不了的顽疾，为何在当下这个节骨眼上出现了颠覆性改变？我认为有两方面：一方面是，房子出现了“结构性过剩”。刚刚国统局公布最新数据，7月末，全国商品房待售面积达到73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。这个数值已经超越了2015年，登上历史顶峰。事实上，“过剩”主要集中在低能级城市和刚需住房层面。也就是说，核心一二线城市，改善性住房还是相对稀缺的。稀缺怎么办？那就放心大胆地造。所以在2023年-2024年的大小会议中，都特别强调了，未来要造“好房子”，满足高端居住需求。什么是好房子？第一要素就是“高得房率”，充足的空间才能发挥出人居设计的想象力。另一方面就是最实际的情况——房子卖不出去，地方想让开发商变相取消公摊，来吸引购房者。在多地出台新规、赠送面积的文件中，并没有对房子大小和类型做限制，也就是说，接下来刚需房也可以赠送面积，也可以100%得房率和取消公摊。而且提高得房率，在明面上，还能进一步降低单价，吸引购房者上车。但这也会对市场竞争格局，造成冲击。比如未来很多购房者都会去买100%得房率的新盘，对低得房率的新盘，嗤之以鼻，甚至对二手房老产品也不会在意了。从而导致，低得房率产品流动性缩减，拉低房价。。。不过这也要看地段。当下核心一二线城市的主要地段，土地基本都开发结束了，新房基本都在外环和郊区，即使这些新房取消公摊，也无法对绑定核心城市资源的房子造成冲击。总之，100%得房率是未来新盘的主流趋势，在房价回归居住属性后，“好房子”也会遍地开花。公摊面积这玩意发明出来就是“反人类”，全球任何一个国家或者地区都没有这个东西，香港那边也早就取消了，没想到我们这边能坚持到现在……甚至上半年还能看到，有人买了100平米的房子，实际使用面积只有50平米……买了一套住宅，结果发现是个单间公寓。之前行情好，人们还能忍，现在这行情，还敢这么做的开发商，只能是自寻死路。当初内地从香港老师父那学到两样，一个是期房，一个就是公摊面积。结果期房导致出现大量烂尾楼，而公摊面积，则是让开发商、物业公司、供暖机构等等企业，躺在上面吸血。如果这两大顽疾不做出改变，楼市回到正轨，依旧非常艰难。最后只希望，在新房100%得房率成为主流后，对存量房的公摊面积也做出一些改变，平衡两者的关系。否则，跟存量房贷一样，购房者都认为被市场欺骗了，谁还愿意买房。信心才是楼市基石，而不是买卖。扫码加入深圳购房交流群找新盘、问折扣、询置业顾问