原创 刘博团队
3月1日，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施，引起热议。
编号为GB55031-2022的新规范，被称为“杀伤力”最大、“毁灭性”、“震撼级”强条。
因为它规定，建筑面积要算到外饰面，也就是外墙面层要计面积了。
而建筑面积增加，一定程度上意味着公摊面积也要增加。
一直呼吁要取消的公摊面积，没想到以这种方式重新杀了一个回马枪，让人措手不及。
01
在新规范出台之前，2013版《建筑工程建筑面积计算规范》是国家标准的房屋建筑面积测算规范。
旧规范在计算房屋建筑面积时，仅包含结构外墙结构外围水平面积之和，如保温层；
没有把墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等算入其中。
2022年11月，住建部对2013版本进行修订。
在新的《建筑工程建筑面积计算标准（征求意见稿）》中，住建部对建筑面积的计算表述，已经发生了改变：
“建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算”。
今年3月1日实行的新规范是去年8月发布的，也将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入建筑面积。
由此可见，住建部已连续在两份新规中统一表述，统一启用新的建筑面积计算规范。
那么，新的建筑面积计算规范，会带来什么影响？
首先，新规范出台，全部条文必须严格执行。现行工程建设标准中有关规定与《规范》不一致的，都要以《规范》的规定为准。
其次，相比之前的计算方式，住宅的建筑面积肯定会增加，客观上会使购房者的实际得房率减少。
具体来讲，由于外立面材质有厚薄之分，因此，不同类型的住宅，其建筑面积增加的量级便不一样。
据公众号图图规范测算，如果是普通住宅小区，以石漆墙面为主，厚度在18-20毫米。
那么，一个总建筑面积为10万平方米的刚需小区，建筑面积大约增加500到600平方米，小区的整体建面增加约0.6%。
假设有10栋，则每栋增加50平米，若总共有1000户，则每户多出0.5平方米。
图片来源图图规范
如果小区是幕墙外立面，那么，新规增加的建面则更多更明显。
同样是10万平方米小区，假设高档楼盘采用厚度约200毫米的玻璃幕墙作为外立面，此时小区的建筑面积大约增加3000平方米，建面增加约3%。
加上高档小区户均面积较大，若按500户计算，则每户将多出6平方米。
图片来源图图规范
如果把这多出的6平米全部算入公摊面积的话，按照房价5万每平计算，这意味着，购房者需要多花费30万购买公摊。
再加上过道、电梯间等不在自己家居住范围内的公摊面积，以这样的思路，我们恐怕至少有好几年时间，都要为家里的外墙和走廊打工。
02
为什么说取消公摊是人心所向？
首先，海外多数国家和地区的住房都是按套购买，即套内面积，也就是家庭内部的使用面积来购买。
公摊面积实际上相当于是政府附送，而不是将楼宇的配套也搭售进去。
事实上，我国土地是公有的，我们的商品房购买的是70年的使用权，如果连公共部分也要购买使用权，在法理上存在缺陷。
其次，最早发明公摊面积的香港，也于2013年取消了该制度。
2013年香港《一手住宅物业销售条例》实施，新房只能用实用面积来计价，如果不是按照实用面积来标注，就可能罚款100到500万港元，判处3到7年有期徒刑。
第三，一直以来，公摊面积大小不一，始终无法以清晰的面目示人，备受诟病。
我国的公摊，是根据1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》划分的。
但居民购买住宅实际得房率的大小与楼层高低、公共活动区域大小、住宅楼的类型都有关系；
不管是公摊的设计、测算环节的专业人员，还是面向客户的销售人员，都无法讲明白项目里纳入公摊面积部位的名称、位置和面积。
这样一来，开发商和物业就有诸多漏洞可钻。
如业主公摊的地下室，很可能被开发商给租出去，而取暖费，只加热了室内却算着室外面积的钱，物业费全部用在公摊面积上，却以业主的居住面积为计费标尺。
03
取消公摊何时落实？
2019年，住建部官网发布了一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
这是住建部首次提出房屋应由套内面积来进行交易。
2022年3月15日，住房和城乡建设部办公厅发布《住宅项目规范》公开征求意见的通知。
但此次公开征求意见稿中，并未提及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，取消公摊也就没有了下文。
之后，相关负责人进行解释称：
“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。
也就是说我国关于住宅面积计算方式的根本性法律法规没有更改，因此，其他规范出台，只能按照之前的思路走，不能另辟蹊径。
但是，我国有一些城市，已在取消公摊方面进行了积极探索。
重庆在2002年以法律形式明确了：商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。
北京，在2003年开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中就明确，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。
在2008年修订时，则进一步明确：新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。
2021年5月，山东省住建厅要求开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，应将房屋的建筑面积、套内建面积、公摊面积及部位都在合同中明确标注。
此外，政协委员也多次发声，提交了取消公摊面积的提案。
2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案，2022年，全国政协委员洪洋也提案建议取消商品房公摊面积。
我们认为，公摊面积确实应该尽早取消。
从保护购房者知情权的角度，公摊和得房率等概念云山雾绕，使购房者难以测算自己家的真实面积；
同时住宅的使用寿命较长，其物业费、取暖费等附加费用全部按照公摊面积来计算的话，进一步侵蚀了购房者的权益。
从国际经验来看，“取消公摊”也已经是大势所趋。按照“地毯面积”付费，是正当合理的。
说到底，还要国家下决心取消公摊面积，统一采用套内面积计价。
这样一来，就算把外立面加入到建筑面积计算之中，那么，开发商也无法将其通过公摊转嫁给购房者。
这个规定出来后，会不会出现各种把外墙做成奇形怪状，反正算面积。能伸出来多少伸多少。等着看中国制造出来百花齐放的楼宇造型。
在李嘉诚的构思基础上又进步了，真是厉害啊👍
全国人民都不买，那怕他把公摊面积扩大十倍，他扩他的，全国人民就是不买，你有你的房我有我的钱
建议把小区地面到太空的面积也算进去
我们都应该跟李嘉诚说声对不起，错怪他了[得瑟]
李嘉诚果然不背公摊的锅。
这个还发出来征求意见，征过谁的意见，恒大的意见吗？
明知有漏洞不改变，只有利益释然才能解释
以后墙缝里也要收清洁费了[点赞]
以后建的房子估计统一有保温层[笑着哭]而且肯定很厚[笑着哭]
还是别伤害人民群众利益了
你等着我买房，你等着，不出五年我看谁笑到最后
香港发明出来，大陆发扬广大
你们有办法吗？？
笑得我肚子疼[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]
已购房，现在如果买的话的话，是不是要从新计算面积了?我之前买的房80.9平米，现在如果买的话怎么计算新面积？房本怎么去改?
这样计算 当初设计的容积率 不是就超了 ？
建议把小区门口算进去，小区旁人行道算进去，以后还可以把旁边马路算进去[得瑟]
算盘打得响啊！
这买房，跟赵本山卖拐一样，怎么都争着买呀？
李嘉诚：比我狠多了
与国际接轨，这就不接了？
为啥楼房只算土地面积？这明显不合理呀，难道天空就不算面积了吗，应该把天空也加进去，毕竟这是老百姓买的房顶天空，能白白享用吗？
不买房回老家盖别墅
制定规范的人又不用自己买房
李嘉诚看了都直呼专业
南方还好，北方一年又需要多缴多少取暖费呢？
现在也就呼吸空气不要钱了
香港是在用英国法律法规吧，没得办法用我们的一样不会取消的[得瑟]
学别的不行，向内伸手青出于蓝胜于蓝！
李嘉诚：这个思路比我的想法更有创意[点赞]
🆕世界要到来了，
这下更没有人买房了，成了压垮房地产的最后一根稻草[呲牙笑]
四大发明专利[呲牙笑]
支持国家政策
取消公摊
我们的各种规范，年年改年年变！一版图纸还没审完，新规又来了。无语！还能不能好好做事了。
李嘉诚看了都要嘲笑自己不够狠！
飘窗算么？
将来会不会出现你买了个100平米的房子但发现实际面积只有50平米然后你找开发商理论，开发商直接告诉你面积没有问题，我这强都是一米厚的，不信你自己去量一下，问题是谁去拆墙呢
这个公摊面积算法有问题，还停留在平面上，加大模仿，毫无创新，应该改为公摊体积，住宅楼有多高小区有多大，用小区占地面积乘以最高楼加地下室的高度，最后得出小区总体积，分摊到各家
按套内面积就这么难吗？套内面积有什么不好？请说明一下
这些人怎么这么坏呢！
建议旧房子按新规重新丈量，按重新丈量的面积重新发房本，补交差价，契税和物业费，否则不公平[笑着哭]
下一次应该是影子范围内都计算进去了
快了
黑啊
一个外挂砖的厚度牛啊中间空那么多 这直接起飞啊
有首歌叫我们不一样，全世界只有中国有公摊面积，是真的不一样啊！
有没有征求过广大群众的意见？？？
[得瑟][得瑟]
哈哈
农村宅基地建房一直按建筑面积审批的，又不是按套内面积计算的，有什么好奇怪的.
就没个明白人么，建筑行业建筑面积一直都是这么算吧，跟买房啥关系
以后买房就像买椰子水一样，外面皮扒开后有壳，壳子打开后有肉，核心那一碗水[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
劳资打死不买房子了
这对农村房子来说是好事情，以前拆迁只算一楼建筑面积往上，2楼以上飘出面积不算的
你们真有钱[得瑟] 都买得起房子。
我怕到时自建房的面积都这样算了
好，好好好，反正老子买不起，还是住自己农村别墅吧，城市套路深[得瑟]
要开始按房子面积收房屋税了
最好带领空一起收费，以后飞机从咱头上过得交过空费
自毁长城！
以后按立方米算
开玩笑，就哪现有的房子来说！要是按新规定重算每户要多一平方的面积出来，
李嘉诚看到都要磕两个头[笑着哭]
把钱烧水也不买房
取消？都想取消，那先增加外墙进公摊，等等再增加马路进公摊
不可能的，别做梦了。吃到嘴里的东西还能吐出来？
钱途无量，以后干脆小区马路等等全算的了。
李嘉诚一拍大腿：可不是咋地
哈哈，住房面积忽然增大了，笑趴
按照算法，只能允许一楼住户计算建筑面积，不然一百层的一百平的住户不得多500平[笑着哭]
厚颜无耻之徒
这一回，怪不到李嘉诚的头上了吧？[汗]
按照国外一人一票投票早就取消了
话说新规都会例行征询，难道这征询的是开发商？？
我们是一个敢于创新的民族
不要听它说了什么，大家只看它做了什么
现在看来，老李TM还是个心善之人
少了，应该把地球算进去[流鼻涕]
价格降低呗，，公摊那么多
这是建筑规范，办房产证是按照测量规范，不是一回事吧
建筑规范不是测绘规范，加入房屋公摊面积不成立，只是多了一个可以让开发商打的擦边球，增加预算，均摊上涨单价！
这下好了！观望的人更不想买，玩得溜呀
楼顶上面封层也应该算进去因为为楼下遮风挡雨了
李嘉诚看到都后悔了，自己还是太善良了，着么一块肉当初瞎眼了着么没看到
房屋面积外面20公分的空气以后也要算进去，这样才是整体的。房屋散热。
记得有个经济博主说过，公摊不可怕，就像绑螃蟹的绳子，可怕的是不透明，不一致。如果公摊全部标明，建面多少，公摊比例。傻子都会算账。可惜，现在买房和开盲盒一样，同样150平的房子，能差一间卧室，你还没脾气。
莫拿重庆来举例了，重庆主城核心区是算套内，周边的区县一样的算的是建面，我们都属于重庆市，但是我们的标准不统一
响应民间声音，给点颜色看看[笑着哭]
其实公道来讲 不管按照哪个标准来计算 。都一样 都会通过房屋单价来调整。。总价不会变的 也不知道你们都是怎么想的
新规定一出，售楼处小姐就会跟你讲，快买吧现在便宜，不买外墙会怎么怎么样，这样寄希望于房产起死回生，消费者咬住牙等不到多久取消公摊也可能，
含公摊面计算房价5万一平，不算公摊计算5.5万一平，有何意义
氧气真没法控制，要不然也得收费。
让人绝望，如果没有公摊，可能更让人绝望，因为楼梯都会小的不成样子。
房产面积计算并不依据这个规范。对房产面积没有影响。仅对平米造价指标有影响。
物业费只按公摊面积收费才合适
买了一套房，四百多个平方，实际使用面积60平方🤭
这个标准说的是建房子的，不是出售房子的计算面积，不要乱带节奏，去咨询专业人士吧