谁能想到，年度销售额曾突破万亿的碧桂园，如今竟然因为2250万美元的利息，站在了暴雷边缘。

请注意，碧桂园实际上并未暴雷。正如相关人士所说：

公司高度重视债务风险化解，目前仍处在30天付息宽限期内，公司仍在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益。

作为地产自媒体的我懵逼了，没说还钱，还要“努力保障债权人的合法权益”，什么意思？

碧桂园，怎么就走到了今天？

1

首先，近几年房企销售持续恶化，碧桂园首当其冲。

碧桂园做大，主要是利用了上次棚改机会，下沉到三四线城市。

这些城市目前房价与最高点相比跌幅约40％，库存去化周期也达到了36个月历史高位。再加上主要购房群体是草根老板以及当地公务员，需求低迷和地方债影响。买房需求被长期看衰。

从碧桂园发布的2022年财报来看，2022年碧桂园实现权益合同销售额约3574.7亿元，权益合同销售面积约4450万平方米，同比分别下降35.94%和32.99%。2023年上半年，碧桂园累计实现归属公司股东权益的合同销售金额1287.6亿元，销售疲软迹象仍然明显。

更为直观的是，近年来碧桂园7月份销售额：

2020年7月，销售额542.8亿。

2021年7月，销售额542.8亿。

2022年7月，销售额301.1亿。

2023年7月，销售额120.7亿。

碧桂园的销售性现金流，入不敷出。这在2022年的财报上得到了印证。

其次，融资性现金流，越来越脆弱。

碧桂园主要以三四线城市为主，房价下降的背后是土地评估价值下降，这就出现了债务没变，但资产却缩水了，势必导致资产负债表缩表，从银行借钱越来越难，越来越少！

再说境外融资，也是越来越难。

8月3日，穆迪将碧桂园的企业家族评级和高级无抵押评级由“Ba3”下调至“B1”。评级展望维持“负面”。穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，评级的下调反映了穆迪的预期，即碧桂园的信用计量指标和流动性缓冲将减弱，主要由于其合同销售额下降、融资渠道受限且在未来12-18个月内有大量的到期债务；负面的评级展望主要基于碧桂园在未来6-12个月内确保合同销售额稳定及恢复融资渠道的能力存在不确定性，这主要由于其在低线城市的运营环境疲软以及资本市场动荡。

至于2022年底获工行、农行、中行、邮储等10家银行支持，综合授信超3000亿元，以我对房地产的观察，这个大概率表演成分多一些！

记得今年4月份，老胡在建业投资人代表会议上说过：

去年中原银行等金融机构给建业授信额度430亿，但截至到现在只拿到了1.5亿，连1%都不到。

再说碧桂园在股市和债券市场上的表现，同样一言难尽。

第三，碧桂园自身的迷之操作，引发市场恶意联想。

从向国强公益基金会（香港）有限公司赠与所持碧桂园服务20%的股份，到高管低位大规模减持，再到大额增发的搞事行为，引发了恶意联想：

1.“大杨”杨国强（碧桂园事业体系创始人）和“小杨”（碧桂园事业体系现任话事人杨惠妍）出国。

2.外媒报道国际四大会计事务所之一的毕马威受邀对碧桂园进行资产和负债的尽职调查。

3.佛山市副市长带工作组进驻碧桂园，工作组要求碧桂园把家底都拿出来，包括海内外，直系亲属和关联企业的都拿出来，能变现的全部变现。做好自己的事情后，政府考虑支持其发债的事。

4.大小杨已经去北京了，申请债务展期，但是证监会没有同意。并且小杨表示地产可以不要给国家，并保证完成保交楼任务，但后续的就业无法保证。

5.佛山市自然资源局催碧桂园缴纳土地款。

更有甚者，有些消息传得很玄乎：

据说，现在碧桂园上上下下都挺忙的。一些级别高一点的职业经理人，忙的是一件看似与公司业务无关的事情：离婚。至于项目公司层面，忙的事情就有点显露痕迹了：换法人。

尽管碧桂园及时辟谣，但却遭遇股债双杀，原本艰难的融资，更加艰难！

与此对应的是，去年作为首批示范性房企的碧桂园，已经不在上周央行召开的民企座谈会名单中了，似乎坐实了一些传言。

第四，政策合成谬误在持续。

因为碧桂园遭遇销售困难、融资下降、舆情汹汹，所以地方政府更是在“保交楼”的背景下，加强监管。根据碧桂园财报，截至去年底：

预售监管资金在600亿元的水平。

如果能让碧桂园腾挪一半的话，也不止于站在暴雷边缘。

各地方政府在保交楼大势下，加强监管，对于碧桂园来说，无疑是被合法肢解。

这四种现象，在市场各方信心脆弱的当下，越来越严重，承压的碧桂园，在暴雷边缘很难转身。

2

如果碧桂园真的暴雷了，将形成第四次冲击波：

第一次是恒大暴雷，没有什么大而不倒的神话。

第二次是融创、世茂暴雷，金字塔原来建在了沙滩上。

第三次是旭辉暴雷，产品再好，财务再稳健，也会暴雷。

如果引发第四次暴雷冲击波的话，杀伤力更强：

第一，碧桂园不是恒大，依法依规经营，甚至在2022年5月是监管机构的“首批示范房企之一”，在2022年底还是高层眼中的“优质民营房企”，获金融机构支持。

如果倒下，除了反思碧桂园本身经营问题之外，还将破坏政府公信力：

1.一条鱼死了是鱼的问题，但如果大面积死亡就是鱼塘的问题！

因为碧桂园已经是第四波了，归根结底，让人怀疑营商环境。

2.政府救市措施不断，多措并举助力民营经济发展的关键时刻，房地产行业最大的民营企业倒下了，让人怎么看？

第二，碧桂园作为龙头房企，为行业贡献的不仅仅是“高周转”、“同心共创”，而是方方面面。

如果倒下，将影响整个房地产行业的信心，出险房企可能躺平，即便是没有出险的国企和其它房企也将失去信心：

即便做成碧桂园那种规模，也是倒下了，为什么还要做大？

第三，2022年底，碧桂园还有7万人，如果加上与之关联的合作商，我预计不低于20万人。直接影响有多坏，看看恒大的业主、理财人、合作商、员工就知道了！

这种情况，还将顺着整个房地产开发链条传导。比如，作为房地产合作商，原本还在硬撑，但现在躺平了！最终将有数百万人失业。

第四，当下是失去三年后经济回归的关键时刻，为提振信心，从上到下做出了很大努力，但如果此时碧桂园暴雷，整个经济社会的信心重建将受到很大影响。

之前救市，是为了不让房地产行业拖累经济基本面，但如果碧桂园倒下，很多努力将化为乌有，并将重创整个社会的信心。

因此，我建议：

如果救碧桂园，请尽快！

3

时至今日，哪怕是房地产从业者，仍然有人不理解为什么要调控！其实，调控本身并没错。

没有人记得，炒房最厉害的是海南与北海！泡沫破灭之后，朱镕基总理在清华大学经管学院做报告时说，他为中国1000多亿元卖不出去的房子睡不着觉。

朱总理为什么睡不着觉？这1000亿元的烂尾楼由谁买单？那可是90年代的中国。

背后有多少人跳楼，多少家庭破裂，多少企业破产，可想而知。

因此，我们想到房住不炒时，不但要知道2016年之后，调控政策是在不断喊话的情况下一步步收紧，而非一下子收紧的，还要知道历史上有多么惨痛的教训！

我们这一代人，不能重蹈覆辙。

再看近些年的房企发展模式，碧桂园、恒大、融创，都是高杠杆、高负债、高周转的房企，光鲜亮丽的背后是债台高筑、风险高企：

根据诸葛找房数据，2022年100家上市房企中绿档占比29%，黄档房企占比20%，橙档房企占比21%，红档房企占比30%。且21家房企较2021年升档，仅6家房企实现降档。

注：绿色区域代表绿档区间房企，黄色区域代表黄档区间房企，橙色区域代表橙档区间房企，红色区域代表红档区间房企；数据来源于各企业年报，未公布年报的企业以半年报代替。

同时，地产与金融媾和的黑洞，源源不断虹吸更多社会资金，形成更大的债务和风险，不断挤压实体经济的生存空间，更不要说各种创业创新了！

更深层次的影响，因为中国长期的城乡二元化，房子被绑定了金融、教育等太多的社会资源，也因此对婚姻、生育、养老带来了一系列不利影响。

可以说，房地产行业在城市建设和社会经济方面贡献巨大，但近些年加重各种社会深层次问题方面，作用也很明显。

因此，调控是必然的。

脱离金融来说房地产就是耍流氓。调控的本质也很明确：

出清金融风险。

因此，从开始到现在，对于开发商来说，影响最大的就是钱，碧桂园也不例外。

尽管我知道现在处于调控的阵痛期，没有什么大而不能倒，但从个人感情上来说，还是希望碧桂园能好起来，少一些震荡。2022年4月，我曾经发文：

想看碧桂园爆雷的人，愿望落空了！

最近，被粉丝朋友留言打脸！

不是我煮熟的鸭子嘴硬，毕竟“目前仍处在30天付息宽限期内”，何妨让子弹飞一会儿！

结

在讨论碧桂园时，不记得郑在说房哪个粉丝群的朋友发了一个故事：

一个人发现去非洲深度旅游的人越来越多，于是斥巨资在非洲建了一个配套设施一流的野生动物园，以猛兽观赏项目为主，可由于经营不善，整体巨亏。

为了保证猛兽不被饿死，全体员工紧衣缩食，凑钱养动物。几个月后，资金枯竭、负债累累，陷入绝境。此时，一位刚办完离职手续的员工低声说：

我们把它们放了吧，给它们自由，让它们自己寻吃的去，总好过饿死在笼子里！

园方认为没有更好的办法了，于是打开了狮子老虎的笼子，摘下了雄鹰的眼罩，解开了狼犬的铁链……

猛兽们跨过动物园大门的时候，一只雄狮回头向园长说：

如果你们一开始就只是单纯的想让我们活命，完全没必要经历这几个月的煎熬，只需要像现在一样把锁链打开就好。即便如此，也要道声谢，至少现在我们还有力气捕猎。

针对碧桂园，我在想有没有可能是绝地反击？

一是让老爷们认真考虑一下，那些口惠而实不至的政策，要不要真的落地？

二是让债权人认清中国房地产行业的现实，真正意义上共渡难关，而不是隔岸观火！

至少可以争取经营主动权，不再一味割肉，化被动为主动，置之死地而后生！