等了好久，终于等到这天！ 8月5日，美股、日经、亚太股市出现大幅度下跌，与此同时，美联储发布的经济数据表明，年内美联储降息可能性大大增加，预计年内降息可达50个基点。 这是自2022年3月17日美联储开启本轮加息周期以来，经过了接近2年半的时间，美联储首次正式转鸽，而此时美联储基准利率已经高达5.25-5.5%，并且在这个利率水平上保持了1年多的时间。 惯常情况下，在美联储如此高的利率下，新兴市场经济体的房地产和股市都很难繁荣，而中国房地产市场下调周期，也和美联储利率之间有很密切关系。虽然我们诸多分析中很少将其关联性分析，但实践中我们仍需要肯定两者之间强相关的关系。 首先应该肯定年内美联储肯定会转鸽。这一方面是因为7月份的议息会议上公布的宏观经济数据不及预期，另一方面则是美股等金融市场走到了一个周期性顶点，多头开始割仓变现，毕竟下半年有美国大选等诸多不确定性大事件影响，而多头赚了那么多钱，开始见好就收。 由于多头不断变现，空头开始变强，所以美股接下来的走势会变弱，而无论出于稳定宏观经济的需要，还是稳定美股的需要，美联储基准利率都不能停留在5%以上。 美联储的态度由鹰转鸽，时也！势也！ 如果美联储开始步入降息周期，必然给我们的货币政策提供调整机会。在资产负债表修复的时间里，数量型货币工具效果不如价格型工具，因此存款和贷款利率下降的速度会加快，而存款利率下降速度会大于贷款利率。 存款利率日前已经下调，但是年内预计还会不断下调，调到多低？调到能够刺激人们愿意将储蓄变为消费为止。 设若存款利率在未来半年到1年的时间里大幅度下调1-2%，那么对房地产市场将会产生什么影响？ 1、 刺激高端住房改善需求入场。当存款利率降低到极低的水平，比如1%左右，则持有大额存款的居民会认为存款利息损失较大，或者认为存款是件吃亏的事情。部分高储蓄人群会入场买房，尤其是买自己要住的高端改善房。预计套总价在2000万元及以上的房子需求会在年底或明年一季度反弹，而目前北京楼市比较滞销的高端改善房，在彼时或能迎来一波行情。 2、 刺激部分城市交易量复苏。在过去2-3年的价格调整过程中，部分二三线城市房价已经触底。具体表现是，房价收入比已经回归到合理水平。虽然总交易量还比较低，但是部分城市，如天津、郑州等城市，已然开始需求复苏。当然，即便是交易量复苏，大家也要有心理准备。总的交易量不可能恢复到2019年的历史高点，每个城市的房地产交易量价平衡点各有不同。 3、 为房企转型发展提供了机会。随着股市中大量获利资金套现离场，它们需要找新的投资标的物，而有的城市的房地产价格已经超跌到可以吸引这些资金进入。有的房地产上市公司股价也同样低估，会吸引流动资本抄底。同时，部分房企的海外融资环境得到改善，而随着部分城市房地产交易量的回升，很多房企的销售困难情况得到改善。预计，很多房企的销售压力也会得到缓解。 当然，这轮美联储降息可能不是“一泻千里”的，甚至是降息和加息交互进行的，但是总归这是这轮加息周期以来，第一次出现降息的机会，对于新兴市场国家的房地产市场来说，也是第一次迎来调整的转机。 对于北京楼市来说，在经历了产品、价格的长期准备后，预计也会在9月份迎来一次市场需求的释放。今年的“金九”，是可以期待的。