新房都上“黑科技”了，为啥还是卖不动？ 眼看房子卖不动，地方政府和开发商一样着急，于是在一些郊区、土地供应比较多的区，规划部门就给新房报批报建开了口子，默许新房赠送阳台、露台、设备平台等，被业内戏称为“黑科技”。 玩“黑科技”比较狠的项目能将阳台、设备平台完全包在室内，变成使用面积，而“黑科技”水平一般的项目，则是以防火挑檐的形式赠送露台，或者奇偶阳台，这种户外空间在北方并不实用——落杂物、积尘土，开发商样板间描绘的美好阳台生活场景大概率都不能实现，最大的用处是晒衣服、晾被子，但是高楼层还要小心被风刮跑了。 话说回来了。有比没有强，何况这是送的？当一个新房项目通过“黑科技”实现面积赠送率高达20%以上，让房屋的实际使用面积高达100%以上时，这个房子是不是变得很吸引人？ 但实际上，“黑科技”给新房带来的促销效果是有限的。刚出来的时候，一两个项目的确闪亮过，但是越来越多的时候，购房者已经不再将这东西当作买房的理由了。 今天要聊的话题就是，为什么“黑科技”对购房者没有吸引力了？ 1、 性价比不高。“黑科技”加大赠送面积，本质是对房价的打折。如果赠送率20%以上，意味着房价打了8折。再加上开发商开盘价格打折，这意味着新房价格实际折扣率更低。然而，相比较周边二手房来说，新房价格依然显得过高。以大瓦窑某项目为例，开发商打折后售价约7万元/平米，面积赠送率在10%左右，实际使用面积单价可以折算为6.3万元/平米左右。周边二手房万科假日风景报价约6.1万元/平米，实际成交还能更低。 这还是城六区二手房价降幅不高的地方，如果是大兴、房山、顺义等郊区，则新房价格无论怎么算，都没二手房低。也就是说，通过“黑科技”赠送面积实现的性价比优势，对买房人的吸引力不大。 2、 产品同质化：当新房项目都上“黑科技”的时候，这些产品也就变得同质化，再加上一个区域内都有2-3个新房项目同时在卖，大家都有“黑科技”，建筑和园林设计用的又都是同一家设计公司，室内装修用的也是同一家公司，差异化的地方只是户型面积你多点，它少点，大家都在螺蛳壳里做道场。 也就是说，开发商不卷产品，不搞这些“黑科技”的时候还好，当大家都搞这些东西，购房者就乱花渐欲迷人眼了。如果一个人到商场去买衣服，突然发现熟悉的店都撤了，全部换成新店、新款式的衣服，这个人是不是得多看看、多挑挑才能买？所以，当开发商集体搞卷产品，就对市场形成了一个合成谬误，这个合成谬误导致购房者的观望、挑选心态加重了，购房者犹豫期变长了。 3、 产品逻辑错误：开发商卷产品，上“黑科技”，是把产品往好了做，想当然认为就应该卖高价，或者定位就要做大户型的高端改善产品。而多数能够上“黑科技”的项目都是位于郊区，如果认真研究消费者的行为会发现，这样的区域客户消费行为变化中，消费降级是主要趋势，也就是说，客户需要更高性价比或者总价更低的房子。但是开发商却在“黑科技”的加持下，在更大面积段、更高总价的路上蒙眼狂奔。 作为房地产投研的外行，顾问君都知道当下价格逻辑优先于产品逻辑，但是很多开发商都在产品情怀的引领下，在卷产品上乐此不疲，结果却是大家累得要死，房子没卖出去，产品没卷成，把自己死了。 黑科技、卷产品都是行业的进步，我们喜闻乐见，但是要看到当下房地产市场调整是“30年未遇之大变局”。因此，房子能顺销、企业活下去、大家有工作，就是最大的目标。把心态调整于此，在项目定位的时候，前置性研究市场逻辑、客户逻辑、价格逻辑、消费行为逻辑，然后再是产品逻辑，颠倒主次，结果可能是南辕北辙。