尽管最近整体二手房房价已连续4个月稳定在2.2-2.3万/㎡，但仍有一批小区房价还在下探。

正如我和马云平均一下，都是千亿身价。所以，在2.2万/㎡以上的成交均价下，有一批小区“负重前行”，也有一批小区缩水严重。

统计时间：2024.10.18 数据来自：链家成交价

这里统计的数据全部来自成交价，毕竟现在成交价才具有说服力，挂牌价还是不够真实。

可能有些人看到一些昔日神盘跌了就幸灾乐祸，这里需要说句话：现在还能成交的，不说多少钱，只要能成交，就有价值，可怕的是很多房子价格腰斩了都无人问津。所以，只要还能成交，就不需要为价格纠结，割掉一个月月吞钱的负担，不是坏事。

好消息：相比上半年，下半年的降幅同比去年已经在收窄。上半年房价同比去年，降得比较厉害的降了大概30%；但下半年这个数字已经变成20%左右。也说明房价的回调本身就是一个过程，房价不可能无止境下跌，终归是有底，有终点的。而一些补跌的豪宅，最近也在悄悄回稳，比如河西的华润悦府，最近的成交价已经有几个达到5.2、5.3万/㎡，跟去年底和今年初的价格比，都没啥缩水的。

坏消息：不好意思，一些没啥竞争力的小区，房价还在降。但值得安慰的是，目前一系列政策已经出台，其实对于市场的振奋作用比较大。再不济，房价终归不可能跌成0的，每个小区都有自己的房价底部，不可能无止境下跌。不停地跌是个什么概念？按照一个小区3万/㎡，每年跌1万/㎡，是不是跌3年就不要钱，直接送了？这不可能。更何况长远来看，钱永远是越印越多的，通胀是大趋势，通缩只是一个过渡期。

根据这个统计结果，我们可以简单总结几点：

1、一批远郊千元盘，已经“跌无可跌”。

去年跌幅较大（跌幅约15-20%）的翠屏城、创维乐活城、康利华府……今年的价格基本也企稳了。尤其是一露头就要挨一刀的翠屏城，去年同期成交价大概7-11k，今年居然是7-8k，小户型没跌多少。

同样的还有创维乐活城、康利华府，也差不多，主要是大户型降了点，小户型跟去年几乎没降。

这些房子本身基数就小，当初抬到一两万一平可以说是泡沫，但现在都几千一平，泡沫都差不多挤干净了。

2、一些库存量大的板块，亚历山大

我们一直强调，江核本身是一个很好的板块，前几年虽然投资严重，但也是国家级新区，是江北最瞩目的地段，但是投资客集体出货+投资寻求瞬间撤退，大批的供应量成了压死房价的稻草。加上现在江核新房库存多，房子新价格还不贵，二手房除了所见即所得也没啥突出优势了，房东在谈价桌上的话语权不多。

3、一些纯靠学区涨价的房子，价格回落严重

还记得鼓楼滨江的张家圩小区，在2019年还是3万+的成交价，后来划定学区后，价格一飞冲天，一年涨3万都不在话下，但现在已经回到了2019年的3万+。

像山阴路从前“暂无价格”到现在的5字头；清河新寓最新一套成交价居然只有4万+；怡景花园成交单价5万/㎡都算高的……要知道，这些都是4、5年前10万+的房子。

这些靠着学区大涨的小区，当初涨价的原因明明白白，就只是学区，但现在教育集团遍地开花，生源也在肉眼可见地减少，像一些幼儿园直接关门的消息也越来越多，学区房的天价终归还是难以为继。

-END-