Part.1

取消限购+购房优惠券，刺激购买力

五一楼市政策大爆发，多地频发取消限购！

继4月29日成都取消限购后，备受关注的强一线城市北京、上海等，持续释放重大刺激楼市的新政。

4月30日，北京市五环外可多买一套。

在执行现有住房限购政策的基础上，发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，允许相应的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）

4月30日，天津市近乎全面解除限购。

三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策；天津本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。

4月30日，惠州取消限购，发放1亿元“购房消费券”。

6部门联合印发《关于进一步优化我市房地产调控政策的通知》，从购房消费券促销、公积金优惠、鼓励“以旧换新”，以及取消限售政策和加大金融信贷支持等方面全方位施策纾困市场。具体内容显示，惠州将针对在2024年5月1日至10月31日期间购买新房且完成网签备案、契税缴纳手续的个人发放电子消费券，限前10000套，总价值最高1亿元。

5月3日，上海开启“以旧换新”。

行业协会联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动，将通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。相对于北京新政，上海的“行业协会倡议”只仅仅是预期，并无实质性具体执行细则。

5月6日，武汉发布“新十条”刺激购买力。

新城区、东湖高新、经开、长江新区发放5-10万购房消费券。放宽公积金首套认定资格，认房不认首次贷款。用过一次公积金，名下无住房，公积金贷款可按照首套房政策执行。2025年4月30日（含）前，公积金异地贷款取消武汉户籍限制。调整家庭首套住房贷款套数认定标准。在汉唯一一套住房挂牌出售的家庭，卖一买一算首套房，增值税按计税价格的1%给予补助等。

深圳未否认取消限购传闻。

网传深圳“五一”后将取消福田、南山之外区域住房限购。官方表示“相关政策信息以市住房建设局官方公布为准”，对网传取消限购未否认，就说明政策调整应该快了，新政尺度有可能会更大于北京、上海。

在北京、上海发布新政后，具有楼市风向标城市的深圳也在“酝酿”之中，这场全国性的“取消限购”热潮，已经从三四线城市传导至强一线城市，并席卷全国。

因此，在当下全国楼市“取消限购”浪潮中 ，楼市发展相对稳健的西安不可能“独善其身”，更强刺激购买力，提振楼市回暖的“新政”指日可待。

Part.2

重磅去库存新政，优化供需破局楼市

在当下这一轮“因城施策”楼市松绑热潮中，限购政策能全面解除就解除，不能全部解除就先部分解除，积极增强楼市购买力，力求楼市稳健化发展。

另外，在4月30日，涉及全国层面的重要会议定调，“去库存、控制土拍等”政策同时发布：

政治局会议定调：房地产开启“去库存”。

4月30日，中央政治局召开会议，强调要持续防范化解重点领域风险，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

政策简评：从会议定调楼市内容可以看出，要继续推进“因城施策”方针，结合当下楼市发展现状要加大“去库存”力度。

要知道“去库存运动”在2015年底曾执行过一次，从2016年四季度开始一路暴涨。从楼市顶层设计来看，在楼市进入严重困境之时发出的“去库存”，通过供求关系调节，来改变楼市发展现状，必须引起购房者的重视。

自然资源部：控制土地供应。

4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，指出：各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。

商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

政策简评：此政策与“去库存”相呼应，对于住宅去化周期超36个月城市，停止土地供应，对于去化周期18-36个月之间城市，按照“盘活多少、供应多少”，严控住宅市场“供大于求”，确保楼市健康+稳定性发展。

从高层会议可以看出，严控住宅用地供应，减少楼市库存量，保障“供需稳定”， 力求从“供应需求”方面破局当下楼市困境。由此来看，当下楼市行情发展方向，可参看2016年行情走势。

Part.3

西安库存仅12个月，提振信心是关键

从4月底至5月初各大重点城市楼市动态，可见曾经的严格调控已全面松绑，当下已到了刺激市场购买力，稳定楼市健康化发展，可见当前楼市行情异常维艰。

根据目前西安楼市发展现状来看，4月份西安新房供应73万㎡，且去化周期仅有约12个月。相对于自然资源部发布的去化周期超36个月“控制土地供应”还很大。

由此可以说明，当前西安楼市整体“供应”层面，还是相对合理，也不存在因“供大于求”而导致市场疲软，目前销售冷点只是市场调整期的波动阶段。

就西安销售现状看，4月新房市场47盘5945套房源登记，登记家庭8516组，核验通过5331组。其中，核验通过家庭中，刚需仅916组，占比17%；普通4414组，占比83%。且登记项目中产生5个摇号盘，42个平销。

但值得注意的是，摇号盘中千万级豪宅曲江星河湾新品加推，户型面积273-397㎡，均价3万+/㎡，摇号开盘；金茂茂璞逸曲江首开户型149-227㎡，均价2.85万+/㎡，摇号开盘。

而曾经的万人摇高科麓湾三期加推186套房，户型面积119-134㎡，均价1.4万/㎡，仅63组登记。东二环旁浐灞国宸府加推172套房，户型123-141㎡户型，均价1.7万/㎡，登记158组，核验通过仅74组。

在西安楼市高端改善、硬刚需两级分化市场热度趋势下，可以看出楼市整体环境比较稳健的西安，不缺购买力，只是缺失购买信心。

由此可以看出，在新一轮楼市松绑潮中，西安楼市下一步刺激楼市政策，可能主要以提振购买信心，取消购房限制为主，通过信心与购房客群面增强稳健化发展。

当然，在当下高频率的取消限购环境下，西安楼市新政预计已经在路上。