江核楼市的2024开局，真魔幻！

一边是核心区业主发布告知书，喊话邻居“之前只够首付的钱现在可以全款了；保护好自己的利益，坚守一个原则：亏本不卖！”

一边是启迪水木滨江有业主抱团护盘，将自家房源挂牌价上调，最高超8万/㎡的单价令人瞠目结舌。

寒冬下的江核，到底在经历什么？

01

最近，锐评君在浏览二手房网站时，意外发现江核隧道口的启迪水木滨江挂出了“天价”次新房。

将房屋总价指标设置为从高到低，排名前四位的次新房，挂牌总价分别为998万（2套）、997万、996万。其中，一套121㎡的三房单价高达8.2万/㎡。

另外一套138㎡的四房，去年底挂牌，当时的总价为450万，折合单价不到3.3万/㎡。最近一下子涨价546万，惊呆围观群众。

好吧锐评君承认，抱团护盘这件事上，新玄武、河西的业主，也得对启迪水木滨江部分业主的这番操作服气。

“年底了，想卖房的启迪水木滨江业主大部分是诚心的。你看，好几套房源挂牌单价仅2.9万/㎡左右。”中介小刘说，“少部分房主出于种种理由，虚高挂牌，博人眼球罢了，买房人没必要理会。”

锐评君注意到，链家平台上，启迪水木滨江的挂牌房源共有47套。其中，8套挂牌单价超过5万/㎡。

对此，小刘表示：“启迪刚交付没多久，所有房源都不满两年，那些挂牌近千万的房子，增值税等税费就得大几十万，离谱。”

离谱的事还在后面。

“邻居”江畔都会上城的业主们关注到启迪的高价护盘行动，调侃“这迷之自信我喜欢。”

很快，江畔都会上城房价维护群组建起来，业主们为守护自家小区房价积极献言。不过，截至发稿，锐评君并未发现江畔都会上城有“天价”房源摆上货架。

02

回到今天的“主角”启迪水木滨江，稍稍梳理不难发现它身上的故事可真多，一起简单回顾下。

▲ 2020年10月至2021年7月

江核楼市如日中天时，启迪水木滨江分四次推出全部1500多套房，主力户型98-160㎡不等，首付8成，精装均价不到3.2万/㎡，惹得千人摇号。

▲ 2022年至2023年

按照合同约定，启迪水木滨江计划于2023年9月30日、2023年12月30日分两批次交付。

但受启迪控股暴雷等因素影响，水木滨江陷入停工、延期交付等风波。期间，官方托管了项目的监管资金，持续推动项目建设。

拍摄于2022年9月

2023年底，在延期2个多月后，启迪水木滨江的首批6栋楼迎来交付。很快，小区首批二手房被挂出。

需要指出的是，项目的商业部分启迪冰雪科技城几乎没有进展。此前，江北新区在回复网友咨询时表示：

前期启迪因为资金困难向管委会申请收回项目的商业部分土地，但考虑到项目开发的整体性以及该部分商业配套的必要性，管委会决策要求企业继续按照出让合同要求建设。

图片来源于安家江北

▲ 最新动态

就在最近，北交汇投发布了一则《南宁启迪创新科技投资有限公司96518.44万 本金及其利息债权》公告，披露起止日期为2023年11月13日至2024年05月10日。

乍一看跟南京启迪毫无关系对不对？

可该项目的处置情况明细中提到，启迪控股股份有限公司在南京启迪智能科技城投资建设有限公司的所得收益（金额以983181897.07元为限），被列入冻结资产清单↓

事实上，早在2022年就有启迪水木滨江业主发现了这一情况。当时，业主们并不清楚这部分的收益具体所指，纷纷庆幸住宅部分的监管资金被官方接管，才没有更坏的情况发生。

据天眼查信息，南京江核启迪项目中约85481.54㎡的土地使用权被列入标的物。

锐评君翻阅了当年的土地出让公告，排除了住宅部分用地。那么，只能是项目中用地面积相当、还在晒地皮的科研设计用地（约8.55公顷）或商办混合用地（约8.56公顷）。

如此看来，项目的商业配套启迪冰雪科技城能否建设落地，得打个问号了。

03

最后，一起看看当下的江核，二手房价到底是什么水平。

区域：隧道口

代表小区：雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城、江畔都会上城等

雅居乐滨江国际，高峰时二期有房源成交单价近5.7万/㎡。不过，这套房为跃层户型，不具备代表性。

如今，小区扎堆出现2字头的成交新低价。

正荣润江城，高峰时有房源成交单价约5万/㎡。

最近，小区成交了一套单价不到2.9万的二手房，几乎退回7年前的水平。

正荣润锦城，创造过超5.2万/㎡成交的辉煌历史。

小区的成交谷底价，于最近诞生。去年12月中下旬成交的一套88㎡三房，单价还没过2.5万/㎡。

江畔都会上城，当年新房均价3-3.15万/㎡，项目于2022年7月迎来首批交付。如今，为数不多的成交次新房，单价在2.8-3.1万/㎡不等。

区域：核中核

代表小区：华润国际社区、绿地海悦、扬子江金茂悦等

华润国际社区，既然有挂牌1天零砍价，就以超4.8万/㎡成交的巅峰；

就有跌落神坛，被买家大刀砍掉50多万，以2.4万/㎡成交的谷底。

绿地海悦、扬子江金茂悦，交付、交易时间点较晚，“错过”了江核的狂飙时期，次新房成交单价多在2字头、3字头，价差相对小。

区域：青奥

代表小区：中海左岸澜庭、保利西江月等

中介平台上，保利西江月的最高成交价与最低成交价，恰好为同一种户型，2年半时间缩水超2万/㎡。最近甚至有贴着2万/㎡成交的房源。小区离出现1字头房源，还有多远？

中海左岸澜庭，与绿地海悦、扬子江金茂悦是差不多的情况。对于一家当年新房均价约3万的小区而言，2字头成交的次新房毫无悬念亏本。

成交高位价格

成交低谷价格

至此，再看看启迪水木滨江部分业主们的反向操作，不难理解围观群众的错愕了吧？

写在最后：

作为国家级新区，江核的规划、产业等固然硬核，可全面兑现需要很长的周期。

楼市行情无差别火热时，8成首付、必须买包等门槛，也阻止不了买房人摇江核新房的热情。以至于土地市场、次新房市场发生连锁反应，提前透支了板块红利。

当楼市行情剧烈下行，冲在前面挤干房价水分的板块，必然会有产业、配套等有待进一步完善的江核。这对前期的大量投资客而言，十分煎熬。然而大量小区集中在这两年交付，江核次新房货架十分拥挤，又为激烈的价格战火上浇油。

我们认为，业主们可以根据自身实际情况理性做决定，不要盲目降价或不切实际地涨价，熬过至暗时刻。对于确实有自住需求的买家而言，2024或将是抄底的好时机。