过去这两年，南京老破小学区房跌得很惨。

本来教育就在往均衡化发展，紧接着一波楼市低潮，买房回归居住属性，老破小学区房受到巨大冲击，价格相比巅峰期几乎腰斩。

但最近，这股风向似乎变了！一批老破小学区房高价成交，破8万/㎡的就有好几套！

这不禁让人发问，难道南京学区房要反扑了？

01.

就在近日，我们关注到鼓楼南师大西山小区，成交了一套36.13㎡的单室套，总价308万，成交单价达到了很夸张的85247元/㎡！

这个价格什么概念呢？

据了解，南师大西山小区巅峰时期曾破过10万/㎡，但要知道那时候还压根没到市场的下行期。

而8.5万+/㎡的成交，还创下今年该小区的成交新纪录。

逆势卖出高价，原因何在？

第一，学区顶级。南师大西山位于南师大随园校区内，是力小+29中的顶级双学区，最近我们已经不止一次关注到，拉力琅+29中这样的顶级组合价格率先回暖的现象。

第二，房源面积小。这套成交很特殊，是为数不多的30多㎡的单室套，虽然单价很高，但买家到手总价也才308万，对比前期成交，的确不贵。

当然也必须要考虑到一点，买家买这套房子一定程度上是放弃居住性的，也算是一部分功能缺失，所以85247元/㎡的价格仍然是给到学区房市场一些积极信号的。

02.

无独有偶的是，力小 +29中的顶级学区配置，最近还创下了另一套8万+/㎡的二手房成交。

同样是南师大随园校区附近，北东瓜市成交了一套20.32㎡的单室，总价169万，成交单价83169元/㎡。

这个单价尽管和巅峰时的9-10万/㎡比还有差距，但已经是近一年来的最高成交价。

当然，它和南师大西山那套成交有个共同特点，就是面积小，只有20个平方左右。

固然有小户型、总价低的客观因素在，但接连几例高价成交，还是让我们意识到，真正的顶级学区房仍然在市场上拥有显著优势，它们的韧性也是更强的。

除力小+29中外，最近还有一批优质学区房，成交价格也开始复苏回涨。

拉萨路小区，拉小+29中本部双学区，最近成交一套59.96㎡房源，总价384万，单价64042元/㎡，无论单价还是总价，都是近段时间最高的；

清河新寓一村，双汇文学区房，最近成交一套64.62㎡房源，总价375万，单价58031元/㎡，同样单价和总价都是同小区近期成交新高；

天目路小区，琅小+29中顶级双学区，最近成交一套50.64㎡房源，总价340万，单价67140元/㎡，在近期同小区成交房源中，这个单价还是相当可观的。

03.

那么，这些成交价格回暖的案例，是否说明南京学区房要大反扑了？

答案自然是否定的。

首先，目前整个市场尚处修复期，头部板块、优质房源成交价格在回温，但还远没有到反扑的地步，只是相比低谷期能够松口气了；

其次，目前学区房的成交价回暖，也仅限于一些顶级学区配置的房子，它们的教育资源优势突出，具有一定的不可替代性，所以才能表现更坚挺，而二三线学区房的不可替代性就弱了很多，自然也没能在这一波走出回暖行情。

另外，像一些反常成交信息的出现，我们就要警惕一些，别被“障眼法”骗了。

比如最近佳和园成交的一套。

有截图显示，8月3日，鼓楼老破小学区房佳和园一套51.3㎡的单室套成交总价飙到420万，成交单价则攀升到8.2万/㎡。

而今年佳和园的成交单价在4万/㎡上下，这个价格不仅是当下市场价的2倍，更是创下近3年成交单价新高，相当之反常。

而后我们咨询了该片区的资深中介，也得到了结论：

首先，不是贝壳系成交的。

其次，这个价格不符合目前的市场行情，如果真的成交了，不排除是做高套贷的情况。

此外，即便是顶级学区房，要想恢复到巅峰状态，目前看也比较难，毕竟市场大环境和趋势摆在这。

未来，只凭借顶级学区资源就卖出天价的案例，会越来越少。

具备品质+好学区的次新房，可能会成为二手房市场的“新宠”。

比如像金鼎湾今朝天下、中海凤凰熙岸等顶级学区豪宅，他们在逆势照样走出独立行情，表现抢眼。

鼓楼神盘金鼎湾今朝天下，去年已有两套二手房破10万/㎡，今年1月底一套建面148㎡的房源，成交单价高达9.8万/㎡。

中海凤凰熙岸三期，凭借优越的地段+品质+学区，二手售价也十分坚挺。

写在最后：

从短期来看，学区房的房价影响力并不会消失，好的教育资源依然是稀缺的。每个家长努力为小孩创造好点的环境是无可厚非，也是值得鼓励的。

但如今随着教育均衡、双减政策的推行，优质教育资源正在不断扩大。与此同时，房子的居住属性回归，主城“老破小”顶级学区房走下神坛。

这就意味着，传统的学区房逻辑被打破，学区+居住+改善能一步到位的房子，才是能扛过时代风暴的首选。

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文章来源:孟祥远，侵权必删。

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