征收活动是一项重大工程，被纳入征收范围的房屋有住宅用房、工业用房、商业用房等，为了实现资金周转，这些房屋极有可能已经设定了抵押权甚至已经转让给了他人。一旦房屋上设有权利负担，遇到征收的话如何平衡各方利益关系呢？本期北京京康律师事务所史西宁主任律师和大家一起聊一聊设立抵押权的房屋遇到征收，应该如何保障各方的权利义务关系。

律师解读

一、设立抵押权的房屋，房屋的所有权人仍然有权获得征收补偿安置款项

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。也就是说即使房屋抵押给了银行或者其他金融机构，房屋的征收补偿款要依法支付给真正的所有权人，即支付给被征收人或者抵押人。

二、抵押权人实现利益的途径

根据《民法典》的规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。结合以上规定可知，对抵押权人权利的处理方式会因为被担保的债权是否到期、被征收人选择的补偿方式的不同而有所差异。

1、被征收人选择货币安置。如果被担保的债权届满时抵押权人可以依法行使抵押权，就抵押人（被征收人）获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。实务中可由抵押人授权征收方从补偿款中将担保的债务直接向抵押权人支付；如果债权未到期，抵押权人可以与抵押人达成协议将补偿款交公证机构提存、重新设定抵押担保或者提前清偿债务。

2、被征收人选择产权调换。如果被担保的债权到期抵押权人行使权力的方法，可以参考最高法（2018）最高法行申368号案裁定结果“由于上述被征收房屋均设有抵押权，故须待被征收人与抵押权人重新设立抵押权或被征收人清偿债务后方可实施补偿安置。”实际操作方案可以结合各地法规、政策执行。如果债权未到期，此时抵押双方也可以参照以上办法解决。

3、如果出现抵押人与抵押权人无法就订立新的抵押权协议达成一致或债务人不能、不愿用补偿款清偿债务的情况，抵押权人也不必慌张，抵押权人可以通知征收主体暂时不支付拆迁补偿金。

史主任提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。