巨型TOD旗舰商业想要独自形成超区域商圈，不仅需要先天的地块支撑，更要有足够的资金实力、规划能力和运营能力。
近年来，TOD开发潮越来越火热。轨交网络规模占据绝对优势的上海（上海轨道交通线网运营里程831公里，拥有20条线路、508座车站），更是吸引众多实力玩家入局。目前上海在营的500多座不同类型商业体中，客流排名靠前的购物中心多为大型TOD商业。
从经营数据来看，每个城市排名靠前的商场，不少是巨型TOD枢纽购物中心（含停车场的商业建面超过30万㎡，纯商业经营面积超过20万㎡，商铺总数超过500个，业态丰富，连接轨交线路2条以上），比如深圳壹方城、青岛万象城、凯德苏州中心、成都万象城、重庆万象城、杭州万象城。即使并不位于传统核心商圈，但凭借商业体量与枢纽TOD等多重优势，迅速晋升为本城客流/销售的头部商场。
可以说，TOD新商业时代已然到来。尤其在一线城市，除了真正只专注服务社区的小微项目，TOD已成标配。
不过，同时也引发了新的白热化、同质化的竞争问题。随着轨交线路的不断扩容，怎样的TOD商业拥有更大的成功率和引领性？
我想除了商圈区位、商业体量、轨交站连通便利度等优势因素之外，人口密度、资金支持、品质把控、专业的运营团队也都是不可或缺的要素——合计起来，可谓TOD旗舰商业七要素。
当下上海筹开和在建的近百座新购物中心中，虽然不乏地铁联通项目，但是两条或以上成熟轨道线路的超大体量巨型TOD项目并不多见。预计在2年内开业的新嘉中心Prisma，衔接6/12号线浦东巨峰路站，是具备以上七大要素的“少数派”之一。
尽管该项目还处于在建（筹开）阶段，但我们从设计公司看到的最新效果图，看到了其将呈现的创新场景，也看到了未来进阶版的TOD商业该有的模样。
△效果图，仅供参考
壹▷不乏竞争者的TOD赛道
还缺怎样的国际级巨型产品？
上海作为全国商业高地，不仅轨交数据（总长、条数、站点、客流）、TOD项目数量占据优势，TOD商业的形态也极为丰富。Mall星人曾梳理总结过上海20类TOD商业的价值与集客能力（《这20类TOD商业，哪种价值最高最具集客力》），深切感受到上海商业在TOD赛道上的不断“内卷”。
同时，我们还观察到，相对于已成为红海市场的大型购物中心（10万㎡左右的标准产品），港资和国际基金巨头正在上海积极加码NEXT LEVEL4.0迭代版的国际级巨型TOD枢纽商业旗舰。
例如，新鸿基地产旗下徐家汇中心ITC、香港置地西岸金融城、太古地产旗下前滩太古里1+2期、嘉里建设联袂国际基金巨头开发的新嘉中心Prisma。
这堪称绝版的TOD商业“四大地王”，均具备难以复刻的竞争门槛，且都计划于2025-2026年间陆续启幕。它们的到来，必将带来令人振奋的创新场景与更丰富更有趣的业态品牌组合，从而带动上海TOD商业与国际最高标准接轨。
巨型TOD往往能独自形成超区域商圈（5公里以上），市场影响力不言而喻。
足够大的商业空间才能容纳更为丰富、创新的内容与场景，开展更为丰富的市场活动，辐射更广域的客群。特别是一些运营品质较高的项目，有了空间的加持，可对其他项目形成非对称竞争优势，实现降维打击。
放眼全球，无论是开业即火的泰国曼谷暹罗天地ICONSIAM ，还是日本永旺越谷LakeTown、韩国超级购物中心Starfield Hanam在品牌内容与场景体验上的创新，抑或迪拜超级大的Dubai Mall、历经扩建成为欧洲最大购物中心的伦敦Westfield London等，都为巨型TOD商业的打造提供了有效的思路。
△图源：ICONSIAM官方微博
上海10多条新轨交线路正在如火如荼建设中，不禁引人思考：上海还缺少什么样的TOD商业？下一个国际级的TOD项目会是谁？
自拿地之处便引发市场热议、被寄予厚望的新嘉中心Prisma，不仅商业体量高达36万㎡，更是高标准全局规划的TOD综合体。
项目以2条轨交和8条公交总枢纽为基础，形成LG、G、L1三个立体化多边互通的多首层结构，高度聚合商业、居住、办公、社群等城市生活场景；由国际知名机构投资人与嘉里建设携手共造，为项目打下了高品质印记，加之由华之门资本负责整体开发建设及资产运营管理（华之门资本成立于上海，至今总管理资产规模已逾200亿元人民币，管理面积近120万㎡，合作伙伴均为全球知名的各业界翘楚，如与西岸集团联合开发了Gate M西岸梦中心，携手国际知名地产集团和国际知名机构投资人打造徐汇华泾TOD综合项目，与东久新宜集团（DNE Group）共同推出青浦生命科学产业园），有望迭代出全新、经得起时间考验的TOD产品。
贰▷商业大爆发的浦东金桥
即将迭代出一个引领性TOD旗舰商业
可以说，沪上核心商圈由港资巨头引领的重奢场与国际先进水平已基本持平，但是，上海非核心商圈的超区域型购物中心，与泰国、马来西亚、日本、韩国、美国、英国、迪拜、澳大利亚等国的最新的头部巨型购物中心相比，在可租赁面积、品牌数量与层级、业态组合、空间场景、服务设施等方面仍然有一定差距。
目前，上海大型区域型购物中心已存在高度同质化的问题——8-13万㎡之间的红海。上海需要新一代的巨型购物中心，来引领未来需求，创出自己的蓝海市场。
我们之所以认为新嘉中心Prisma有很大的机会打造超级TOD，是因为项目不仅在区位、交通、客群、周边资源等方面有着独特的天然优势，更有着独到的趋势洞察，在场景打造和业态品牌布局上极具创新性和前瞻性。
①在浦东潜力十足的城市副中心，找准自己的角色和风格
浦东新区以其庞大的人口基数和深远的国际影响力著称。截至2023年末，该区常住人口已逾581万，规模可与新加坡比肩。本年度首季，浦东国际机场见证了147.7万人次的外籍旅客出入境，这一数字是前一年同期的五倍之多，侧面彰显了该地区国际交流的密集度。
近年来，浦东各区域国际化进程加速。黄浦江畔摩天楼云集的陆家嘴，不仅是“国际金融中心”的代名词，也是上海8大国际级消费集聚区之一；
前滩，依托纽约大学、体育公园、剧院及奢侈品牌，正蜕变成新一代国际化中央商务区及上海中环最具时尚影响力的新兴商圈；
随着明年“科学之门”的启用，张江高科技园区将向世界级科技园区稳步前进；
花木板块，以上海博物馆东馆和上海图书馆东馆为代表的文化地标，文化氛围浓郁；
拥有梅赛德斯奔驰文化中心、久事国际马术中心（新近开幕）及即将开放的上海大歌剧院等一大批国际一流文体场馆的世博与后滩区域，高标准文化、体育、演艺活动接连不断；
川沙与临港新片区，以迪士尼乐园、海昌海洋公园、上海天文馆及年内开放的耀雪冰雪世界等世界级旅游资源，吸引全球游客……
从新商业的储备量看，继陆家嘴、前滩之后，金桥一带或将崛起成为浦东乃至全市范围内火力最集中的重点增量商圈。依据浦东2035总体规划，原先以国际产业闻名全国的金桥，晋升为九大主城副中心之一，将探索成为“新一代全球城市副中心”的样本。
板块周边的联洋、碧云、花木三大社区，作为浦东最早的中产汇聚地与国际社区先驱，与随后兴起的高端居住区森兰、东郊、唐镇等新社区一同，构成了区域内高品质生活的核心地带。
此外，这里还汇聚了英国德威学院、协和国际学校Concordia、福山正大、建平实验等多所知名国际学府，映证了浦东国际化的生活方式与教育水准。板块内不仅配备了上汽浦东足球场、汤臣高尔夫球场、森兰湖水上运动中心等多样化的高端运动设施，还频繁举办文化艺术和体育赛事，极大丰富了居民的文化体育生活，提升了生活品质。
随着各式商业综合体的落成，不仅规模各异，且各具特色，它们将共同推动整个区域的全面繁荣与发展。
但与集中发展的陆家嘴（浦东中部）、前滩（可谓浦东南部）两大商圈相比，相对“散装”的金桥区域内（浦东北部）各个项目有点属于“单打独斗”，还未出现一个能够承载超大客流、辐射四面八方的商业代表作——即缺少一个超级支点。
从体量（上海东北大片区体量最大的新型购物中心）、区位（“金色中环发展带”重要节点）以及各项先天资源看，新嘉中心Prisma有望引领金桥打造具有城市级竞争力的核心商圈，进而促使整个浦东的商业达成南北贯通的状态。
众所周知，当下与购物中心竞争客流的不止是其他同类购物中心，还有各种景点、公园、乐园、博物馆、街区等。唯有提供更好的体验感和情绪价值，购物中心才能持续抢夺客流。
新嘉中心Prisma提出的“Anti Mall”概念，正是要通过特色的空间设计、多样化的业态内容、高品质的生活质感，为消费者带来别具一格的身心体验。
借由效果图和路透的部分规划信息，我们看到，有别于常见的现代风购物中心，新嘉中心Prisma更具未来感，不仅能为金桥商圈再添一特色主题商业，更为打造面向未来的TOD旗舰产品打下了扎实基础。
②借力高质量的客群和丰富的景观资源，做强辐射力
北接外高桥自贸园区，南向承接陆家嘴商圈外溢需求，向东辐射申江副中心城，向西可接五角场大学区。地处这四大区域重要交界处的新嘉中心Prisma，覆盖的核心消费客群不仅包含项目内约200万的社区人口（项目周边人口密度远高于全市平均水平），还将承接东西南北四大区域的多元化人群。
尤其是周边产业园区拥有大量职住一体的员工，巨型TOD商业的到来将一站式便捷地满足他们的日常消费。
△区位示意图
除了人口密度大，金桥板块的整体居住人口质量较高。有关数据显示，新嘉中心Prisma所处的区域内高知高收入人群和有娃家庭占比较高，且除生活社区消费外，更趋向区域外中高端消费升级。
这一消费画像勾勒出项目的定位方向，即在解决基本生活需求之外，还要提供市区核心项目才有的高品质消费和创新内容性消费，以更大体量、更高品质的一站式生活目的地辐射更加广域的客群。
附近丰富的景观资源也是新嘉中心Prisma可以借力的优势。该项目南临浦兴文化公园和浦东工人文化宫，北接巨峰体育公园、森兰绿地、共青森兰公园等，有着先天吸引客群到此游玩的自然条件。
在项目北侧，浦兴路街道体育中心、体育公园及防护绿地项目正在积极推进中，待其建成后，新嘉中心Prisma周边的绿色生态、体育文化、休闲氛围愈加浓郁，加之不远处金桥中央公园的重要组成部分金桥绿谷也在开发建造中，项目更具强辐射力。
③对标国际级TOD功能，构建「站城商居一体化」生态
发挥商业的公共性方便社区居民和办公客群通行，是TOD商业的一大特性。
整体规划上，新嘉中心Prisma有着超前的设计理念，以双线连通（6号线+12号线）、多首层的优势，实现“站城商居一体化”。
据悉，巨峰路站换乘通道布置在12号线站层端部，采用上下双向自动扶梯，将客流从地下一层直接提升至地上二层，从感官上拉进了6号线站层与12号线站层的距离，便利站内换乘。
此外，项目将立体化连通2楼及B1的轨交站（地上二层与地铁6号线巨峰路站相连、地下一层与地铁12号线巨峰路站相连，目前上海仅长宁龙之梦、长宁来福士、凯德虹口商业中心可以同时地上地下立体换乘），由此形成多首层（3首层——LG地下一层/G层地面层/L1地上二层均为首层，减轻爬楼负担）、方便客流快速导入的同时，更能实现多边导流（3边——巨峰路、张杨北路、公交枢纽），使得各楼层各区位的客流热点更加均衡。
△效果图，仅供参考
值得一提的是，2023年日均客流达35.3万人次的6号线，其车站全部位于浦东，串联起前滩、世纪大道、巨峰路新嘉中心Prisma三个大型TOD商圈，让浦东的商圈从南到北连片成面。
“换乘之王”12号线2023年日均客流量达62.4万人次，在上海新晋地铁线路排名靠前。而且，12号线途经杨浦滨江，可以为项目输入杨浦区域的客群。
作为6号线/12号线小交换乘终点站，后续客流在巨峰路站停留的概率将大幅提升。
另外，商场地面一层规划建设的8条线路公交首末站，将为项目带来巨大流量。如若未来能在主干道上特设直通商场停车场的专用车道，则车客流引流的效果还将进一步增强。
为进一步便捷换乘，项目还将新增一条约9米宽的公共通道，24小时对外开放，并增加公共服务设施，充分发挥商业与城市互联互通的公共效应。
而通过景观整合北侧的住宅区，既保证了住宅的私密性，也将人（社群）与商业进行了有机连接。
位于商办地块西北角、一栋约2.5万㎡能容纳近百家优质租户的超甲级办公楼，则承载着浦东东北部区域产业服务和科技创新的任务。
该办公楼共计18层（1层为大堂接待，2-6层为商业，7-18层为办公租户楼层），以人性化设计打造卓越的商务氛围。
与购物中心部分一样，办公楼与车站零距离无缝连接，到此的商务人士可无惧风雨直达办公楼大堂，尽显TOD优势。
④结合国际趋势，创造多样化、定制化的场景空间
拥有交通枢纽的有利地位，并不等于能够高枕无忧地吸附大量客源，如何在空间开发和动线引导上提供高质的游逛体验，在前期规划中兼顾人流疏散、聚集、游逛、休息、消费、体验（成为社交休闲枢纽），也是成功的重要前提。
对此，新嘉中心Prisma将紧密结合TOD的优势和大体量购物中心多样化空间的最新趋势，定制场景空间。
项目集聚文化艺术、数字科技、多元圈层等各种消费关键词，通过将科技、未来场景与科创业态融合，塑造项目现代、科技的一面。
同时，在建筑空间上打造类「生态峡谷」，透过玻璃幕墙，强化绿色景观，并以环形动线串联起丰富的商业场景，打造更加灵动自然、开放的生态峡谷式商业，最终形成「科技未来+自然人文」的双重消费体验。
△效果图，仅供参考
从效果图来看，整个场景空间将通过提取相应的元素，凸显未来科技与人性自由的意境，更有大片绿植、空中花园、层层退台、天光、瀑布水景等丰富的景观设计与建筑空间融合，提升自然和谐氛围的同时，打破直上直下、直来直去的固有游逛体验，迎合第四消费时代人们对于自然、体验的渴求。
△效果图，仅供参考
⑤以「品质控+未来思维」，规划全新内容生态
城市副中心的TOD旗舰购物中心，不仅要满足区域内的消费需求，还应实现跨区域吸客，因此，全生态全覆盖高能级高格调的业态品牌自然成为项目的首选。
新嘉中心Prisma作为筹备期的超级TOD，目标直指城市副中心消费改善型商场和城市外围新兴商圈明星商场，在整体的业态规划上势必朝着高格调、高品质进行布局，以多元化、大而全的业态配置满足多层级客群所需，并将代表高品质生活体验的业态纳入计划之内。
同时，项目想要成为超区域型购物中心，不能局限于当下消费现状，而是要以开创的精神考虑到未来5年甚至10年目标客群的生活需求，前瞻性地引入或孵化高品质、高能级、国际化、特色化的品牌。
按照超区域型购物中心的发展趋势，高能级品牌阵容尤其是首次进驻区域的品牌组合和个性化、细分化的头部品牌，是项目强化辐射力的重要基石。Mall星人猜想，已经启动招商的新嘉中心Prisma也将在此方面加大力度。
结语
TOD商业“满级”的上海，还缺怎样的选手？充满未来感与品质感的巨无霸TOD，必定是其中一个选项。
按照新嘉中心Prisma的规划，向国际级TOD水准看齐，以高品质、未来风加深人与商业的连接，正是打造下一个高客流聚集地的必要条件。这也让我们无比期待新嘉中心Prisma这座新型商业旗舰会如何重塑上海TOD封面。
□文｜Mall星人 郭歆晔 和贺文 编辑｜司马和一
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