存量商业如何通过造节造景造生活，持续提升项目的消费价值和资产价值？
在赋能城市发展的宏图中，头部企业已普遍认识到，商业体的使命已从单一的“构筑建筑”升华至全方位的“营造生活”，而实现此转变的关键之一，就在于通过精心雕琢高品质商业空间，精准回应人们对美好生活的向往与期待。
与此同时，如何在激烈的商管竞争中有效扩大规模、提升经济效益、强化内部协同效应，以切实提升整体商管能力，已成为业界亟待破解的共同议题。
面对瞬息万变的市场环境与消费需求，与时俱进地把握趋势脉搏，与城市共融共生，构建多元且个性化的商业形态，已是商业发展的必然选择。
为了在激烈的竞争中保持活力与吸引力，每一个商业项目都必须勇于挑战自我，不断打破常规，跳出固有的“舒适圈”，以创新思维驱动内容与场景的持续迭代升级，精准地触及消费者的即时需求和深层需求。
Mall星人观察到，依托招商蛇口的强大背景，招商商管的商业运营版图正稳步扩展。
根据招商蛇口近期发布的2023年度财报，截至去年底，招商商管已成功运营的集中商业项目共计38个，同时，其在建及筹备中的同类项目数量达到44个，这些项目战略性地分布在包括上海、深圳、南京、成都、长沙、杭州、厦门等在内的全国核心繁华都市，足见招商商管在商业地产领域的深度布局。
以我更为熟悉的上海为例，去年11月曹路招商花园城以超15万㎡体量入市，迅速登上大众点评购物热门榜榜首；去年12月和今年1月，招商蛇口又分别拿下了宝山潘广路招商花园城X、松江泗泾招商花园城两大重资产项目……由此可见其决心引领商业新浪潮的力度和速度。
在寻求增量的同时，招商商管也没有放慢盘活存量资产的脚步。以囊括上海、厦门、杭州、宁波4座城市7个项目的第二届「花海生活节」为入口，我们可以看到存量商业如何通过焕新活动、场景、品牌，持续提升项目的内在价值。
壹▷造节+造景
场景化体验式，深挖资源触达不同客群
在新消费时代的大潮中，内容的丰富多样与场景的独特创新，日益成为商业项目价值的核心驱动力。它们不仅铸就了项目独一无二的吸引力与竞争优势，更是激发消费热情、激活市场潜能、塑造城市文化软实力的关键动力源泉。
因此，积极求新求变，深度挖掘并大胆实践内容与场景创新的无限可能性，无疑是商业项目在新时代语境下实现持续繁荣与长远发展的必由之路。
步入四月至五月，招商商管华东区域第二届「花海生活节」联动7个项目，共同编织了一场邂逅美好生活的奇幻之旅。
在保持统一主题的基础上，各项目巧妙融入差异化元素，打造出「寻意花海 秘境森灵」与「深山集市X花海生活节」两大亮点活动，以独特的艺术表达与市集体验，引领消费者步入一场跨越时空的文化与消费盛宴。
「寻意花海 秘境森灵」特邀中国精选艺术家唐歌遥Tang Gioia，以源自大英博物馆珍藏的灵感，精心创作出超现实的精致繁花景观，将东方神韵与现代审美巧妙融合，为观众营造出一个充满诗意与梦幻的秘境世界。
「深山集市X花海生活节」则以不同项目为个性载体，量身定制主题专场，构建一场别开生面的集市巡演。
每个项目如同绽放的花朵，各自承载着专属的主题与纹理：上海曹路招商花园城犹如刺梨花般热烈奔放，杭州七堡招商花园城似石榴花般鲜艳夺目，上海宝山招商花园城宛如杜鹃花般清新雅致，宁波鄞州花园里如梨花般素雅纯净，上海森兰招商花园城则以凤冠花为象征，高贵典雅。
市集以中国西南原生态山水苗乡为背景，以花朵图腾为主线，精心构建了一座融合国潮美学与古老图腾魅力的沉浸式打卡空间，生动再现了中国大山深处的赶集情景，让每一位到访者都能在诗意与故事交织的氛围中，领略到中国传统文化的深邃魅力与生生不息的生命力。
作为彰显招商商管商业运营能力提升与项目多元活力的一个窗口，第二届「花海生活节」生动呈现了四个城市（上海、厦门、杭州、宁波）、三大产品线（海上世界、招商花园城、招商花园里）共7个项目，在统一协同的同时，通过差异化打造，所能激发的场景营造与活动策划实力。
【TIPS】Mall星人了解到，在第二届花海生活节的带动下，4月1日至4月21日，招商商管华东区域的总销售额同比实现85%的增长，整体客流同比增长71%，中鱼视界海洋王国、 阿迪达斯、edition 、蕉下、荣耀、孩子王、PEAK KIDS、茅台冰淇淋等品牌，销售环比增长超1倍，天空之城、番茄花园、福爪爪等拿到同期上海销售第一的成绩。
在宠物友好、爱心补给站、母婴中心专属服务、女性特殊权益、VIP会员定向服务等“共性营造”之外，无论是差异化消费场景、特色化消费内容，还是个性化缤纷活动，每个项目均在不同程度上激发了消费者的兴趣与粘性，满足了不同客群的多样化需求。
◎厦门海上世界-城市级滨水文旅商业综合体
作为城市级滨水文旅商业综合体，厦门海上世界凭借其丰富的业态组合与规模优势，持续深化亲子、年轻潮玩定位，开业一年半已吸引超过2000万人次游客，销售额突破10亿元。
针对花海节，项目特别策划了一系列面向亲子家庭、年轻潮流群体及游客的活动，如厦门国际时尚周、厦门市元宵民俗文化节、HIHI音乐节、咖啡过海生活集、SICC国际明星盛典少儿模特大赛、海边星空观影会等。
◎厦门海沧招商花园城-构建一站式离岛生活
海沧招商花园城创新设计了七大特色空间，如海底花园风格下沉广场、南洋风情美食市集、热带海洋风格城市广场等，打造独具特色的活动场景。
在运营管理及服务品质上，项目推出SVIP专属服务计划，提供车位预约、生日礼遇、免费观影、餐食等尊享权益，强化会员黏性；通过与政府及辖区商贸企业深度联动，做实并巩固其在海沧片区的商业龙头地位。
◎上海森兰招商花园城-无国界艺术商业
森兰招商花园城巧妙借力森兰湖板块的国际化生活底蕴，精心策划国潮音乐节、迪卡侬马术桨板体验、露营派对等丰富活动，营造出融汇高端时尚、主题餐饮、创意街区、艺术场景于一体的沉浸式购物环境，赋予国际化消费者超越购物的多元生活体验。
未来，项目将持续策划艺术展览、IP主题活动、跨界合作与公益讲座等多元内容，全方位满足周边消费者对高品质生活方式的多元追求，构建一个生活与艺术共舞的新体验空间。
◎上海曹路招商花园城-东上海新消费地标品质生活聚集地
曹路招商花园城立足浦东曹路，以高标准驱动区域商圈发展，精准锁定年轻、追求新鲜体验的客群，打造集购物、餐饮、娱乐为一体的潮流消费中心，树立“东上海”新世代体验式购物地标。
项目匠心营造沉浸式潮玩引力场，将创新业态与时尚生活方式深度融合。楼顶打造激情四溢的卡丁车赛道与音乐会舞台，以及浪漫星空下的露天观影盛会；2-3楼的跨层台阶，则化身为时尚走秀与艺术演绎的秀场；同时强化萌宠社交元素，吸引年轻族群共享活力、摩登、多元的都市生活；积极融入社区，定期举办文化艺术、公益活动与健康讲座，提升社区影响力与亲和力。
四至五月，推出五一嗨购狂欢、五月天粉丝应援演唱会、花园奇艺秀儿童剧、星空露天观影会等主题活动，共创生活美学瞬间。
◎上海宝山招商花园城-北上海精致家庭型购物中心
宝山招商花园城以家庭客群为核心，携手宝山区妇联，积极探索打造“儿童友好商圈”的新方式，倾力打造专为3-10岁儿童设立的“花花俱乐部”，推出融合娱乐、教育、体验、社交与公益五大元素的会员权益活动，全年累计举办各类活动逾百场，为北上海亲子家庭创造了丰富多元的成长与互动平台。
在4月花海节、5月嗨购节、6月端午节及11月周年庆等重大节点，宝山招商花园城将精心策划一系列主题活动，结合各类惠民福利，有效拉动客流增长，同时有力提升消费者复购率。
◎杭州七堡招商花园城-CLD中央生活芯商业
七堡招商花园城以“漫”生活为核心，填补了区域大型商业综合体空白，以商业联结城市、空间与人，打造杭州商圈新界面。通过各类主题活动联动商户，利用项目特色场景，实施“周周有活动”策略，成为艮北新城社交地标。每月落地的花花生日会等社商活动，有效链接了消费者。今年一季度，客流创新高，会员活跃度近五成。
◎宁波鄞州花园里-24H城市多元潮流新聚场
鄞州花园里与1万平米景观公园自然融合，采用「商业+生态+艺术+潮玩+人文」模式，定期举办潮流音乐节、草坪主题市集、IP美陈展等，吸引潮艺青年。
项目地处宁波三江口核心，拥有优越的交通条件，未来将打造体育运动公园、音乐文创集市、艺术展陈类联动等亮点活动与服务，成为丰富市民精神文化生活的新名片。
贰▷首店+大店
品牌焕新，引领商圈升级和新生代生活方式
若要探讨招商商管如何通过品牌阵容更新与业态调改，实现“美好生活X+”消费供给升级，天猫2024年第一季度的开店数据提供了极具参考价值的市场趋势洞察——
数据显示，天猫新入驻商家数量较去年同期增长60%，品牌入驻步伐显著加快。尤为值得关注的是，运动户外、智能家居、养生保健、精致养宠、潮流服饰、精细护肤等新兴业态成为本年度的焦点领域，新入驻商家增速更是达到了惊人的100%。
这些数据揭示了消费者对新鲜度与特色性品牌的需求正呈爆发式增长，而招商商管华东区域的商业项目不仅能紧跟市场潮流，提升项目整体品牌阵容的新鲜度与特色性，更能有效丰富消费供给，满足消费者对“美好生活X+”的多元需求，进而提升项目吸引力与竞争力，驱动商业价值持续增长。
①首店&网红店
引入首店和网红店对商业项目及城市经济具有显著益处。首店以其独特性与稀缺性激发消费者好奇，提升项目知名度与吸引力，拉动消费升级与经济增长，助力项目差异化竞争，推动业态创新与产业升级。
网红店则凭借高网络曝光与粉丝基础，吸引大量消费者，形成消费热潮，促进线上线下互动，塑造时尚潮流形象；吸引年轻客群与外地游客，提振消费市场，提升项目趣味性与互动性。
两者均有助于商业项目在竞争中脱颖而出，丰富业态构成，提升商业地产价值，推动零售业创新发展。
开业之初，曹路招商花园城便以强大的品牌阵容惊艳亮相，全场200余家品牌中，超过半数为区域首店，主力店更是100%首次进驻本地市场。餐饮品牌中高达90%为区域首秀，零售配套品牌亦有80%实现了区域首发。
近期，更有一系列备受瞩目的新店蓄势待发，包括国家宝藏·周大生（一层）、Converse（一层）、东瀛造型（三层）等，将进一步丰富项目业态组合，提升消费吸引力。
据悉，2024年曹路招商花园城在招商调改策略上将不断提升零售品牌级次，引入符合当下消费热点的新业态，如网红品牌店、新零售概念店、科技体验馆等，以吸引年轻客群和保持购物中心的时尚感。
作为厦门海沧区首个TOD一站式商业旗舰，海沧招商花园城秉承「全业态体验+多主次店品牌+优品质臻选」战略，成功汇聚万达影城、星聚会KTV、国际运动大牌（如Nike、Adidas、Skechers）及众多优质生活品牌，构建强大品牌矩阵。
开业以来，项目致力于打造区域内独一无二的消费体验，持续引入balabala、ASICS Kids、茶救星球、围炉三国、好市“花”生、红馆、梵执等区域首店，旨在成为海沧居民首选消费目的地，有力提升海沧区商业格局，全面回应周边居民对美好生活的期待。
在保持品牌新鲜度的同时，海沧招商花园城启动「星主播培养计划」，借力短视频平台，提升项目与商户的公众认知度，实现互利共赢的宣传效应。
②大店&特色店
商场引入大店、特色店有助于提升品牌形象与定位。借助大店的品牌效应、丰富的产品线及服务，可吸引到忠实消费者，提升商场档次与客流量，产生高销售额与租金收益。特色店凭借独特性与话题性引发热议，满足个性化需求，增强消费粘性，提升坪效，带动周边销售，形成良好业态互动。二者可共同助力商场提升商业活力，推动城市经济与社会生活繁荣。
厦门海上世界一期商业定位“时尚潮玩欢乐场”，以强体验娱乐为基础，融入潮玩IP、地方文化及旅游元素，吸引旅游客群，已成功引进极石汽车、小米之家、第稻等头部流量品牌，提升项目潮流感与吸引力。
后续项目将——
持续引入潮玩IP及体验业态，打造沉浸式潮玩空间；加码网红、标杆型流量餐饮，构建热门美食地标；引入特色主力店，如跨界店、概念店，增强项目亮点与聚客力；精选轻餐、茶饮、网红餐饮品牌，丰富餐饮层次与体验；开拓JK、杂品业态，迎合次元文化趋势，吸引年轻亚文化群体；合作优质教培机构，提供艺术、科技、运动等体验课程，打造综合性消费空间。
以此，一期通过构建海西最具特色与体验感的年轻潮玩地标，实现与二期商业差异化协同发展，满足多元化消费需求，树立区域商业新标杆。
自开业以来，历经近四年稳健运营，森兰招商花园城综合开业率达95%，已然成为集餐饮、零售、影院、儿童娱乐等多功能于一体的综合性家庭购物中心。
期间，项目积极进行品牌焕新与业态升级，累计引入更新品牌超过百家，其中包括6000㎡奈尔宝家庭中心、浦东北区最大优衣库旗舰店，以及永辉超市、星轶影城、星聚会KTV等一众实力品牌，更有一系列上海首店、区域首店等独特品牌阵容，稳固其家庭型购物中心定位。
近期，森兰招商花园城再添左庭右院、佬肥猫、必胜客、茉莉奶白、锦炙日料、颠牛等重磅餐饮品牌，进一步丰富了餐饮业态的高端品质与多元化选择。
下一步，项目将进一步引入国际及国内一线运动服饰、户外装备品牌，以及专业运动健身、极限运动体验馆等，打造活力四溢的潮流运动专区；瞄准国内外高端时装、设计师品牌及快时尚领军者，构建覆盖不同年龄层、风格与价位的男女装购物矩阵，引领时尚风向标。
③丰富的餐饮品牌矩阵
商场引入丰富餐饮品牌，可满足多元口味，吸引多元客群，延长消费时段，提升多元化生活体验，促进业态联动，提升品牌形象与竞争力。
围绕“餐饮+体验”双核驱动策略，杭州七堡招商花园城积极进行品牌与业态优化升级，为特定目标客群呈现更高品质的商业内容，持续提升项目整体格调与游览趣味性。
今年第一季度项目引入了靓靓的海、梨花牛肉汤、马记永等一众特色餐饮品牌，实现了杭帮菜、潮汕菜、川菜、湘菜、新疆菜、海鲜自助、韩式烤肉等多元菜系的全面覆盖，构建起一站式美食矩阵。
上海宝山招商花园城2023年全年共引入33个新餐饮零售品牌，成功吸引了萨莉亚、汤伯府、成都你六姐、锦至日料、小菜园、GXG、奥乐齐、敢野烤肉等品牌的入驻。与此同时，项目实现了全场综合出租率100%的卓越业绩。
伴随着品牌的焕新与业态优化，客流与销售额双双实现35%以上的显著增长，印证了招商策略的有效性和市场对项目的高度认可。
进入2024年，在保持出租率稳定的基础上，宝山招商花园城深化业态布局的战略调整。针对即将到期的品牌，采取主动招调策略，以便进一步提升餐饮业态比重，强化商场作为美食目的地的特色；同时，对零售品牌进行精细化提档升级与结构调整，确保头部品牌在各自领域发挥引领作用，巩固项目在区域市场的竞争优势。
去年9月，宁波鄞州花园里A、B两区以双百佳绩——100%招商率与100%开业率惊艳亮相，展现出卓越的招商运营实力，引入了一系列高端特色品牌，如君玺·江山宴、蒸懂蒸汽海鲜自助、江南小宴、LAVAZZA、多吉塔拉、渝乡人家、硒土姑娘、湘域迎君等，其中首店品牌占比高达52%。
经过半年精心耕耘，项目已成功孕育出多家百万级餐饮品牌。
步入2024年，蓄势待发的C区将接力升级，不仅在餐饮业态上追求更高品质与社交属性，还将丰富零售品类与配套服务，大胆跨越传统购物中心的业态边界，计划引入口腔医院与奢侈品集成店，从而营造一处融合多元精致与轻奢体验的消费目的地。
叁▷轻重兼备+多样形态
全面构建与城市共生的商业品牌力
在Mall星人看来，招商商管作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，其运营力、品牌力与开拓力主要体现在以下几个方面：
①市场适应性：招商商管着力研发适应市场需求、满足客户个性化需求的产品，通过灵活应变的市场策略，确保资产经营紧贴市场脉搏。
②差异化定位：善于挖掘市场空白与自身优势，实施精准差异化定位，打造独具特色的商业项目，如上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城、宁波鄞州花园里等2023年新开业项目，均在差异化与创新上有所体现。
③精细化运营：携手品牌、商家与客户，精细化运营各类项目，提升客流量与销售额，有效控制成本，实现多方共赢。
④持续性创新：秉持创新精神，不断探索商业模式、业态组合、营销手段等方面的创新，驱动商业项目持续升级。
在Mall星人看来，招商商管旗下三大日臻成熟的产品线——海上世界、招商花园城、招商花园里，其实分别对应了城市型、区域型、社区型三大市场定位，并各有代表性标杆项目，且每个产品线始终保持着迭代与进化。
商管能力提升的具体表现，除了成功打造各类主题活动与消费场景，有效扩容品牌资源库，显著提升行业影响力与消费者认知度，还体现在更有“现实说服力”的轻资产拓展方面——
在华东区域（如宁波鄞州花园里、上海西岸传媒港花园里）及华东以外（佛山招商花园里、深圳坪山沙湖商业项目等），招商商管的轻资产输出均取得了显著成果。
后记
展望未来，基于当前良好的存量基础，招商商管未来增量项目的表现势必将更为出色。这主要源自两个关键层面：
首先，产品层面的日益成熟。随着持续的研发优化与市场反馈的深度融合，产品在功能、设计、用户体验等方面将达到更高的成熟度。
其次，品牌资源、活动策划与联动力的不断增强。品牌影响力的扩大与资源整合能力的提升，将让招商商管在更广泛的市场范围内建立知名度与良好口碑。
如果要预言的话，我们有理由相信未来几年国内TOP5的内地商管企业名单里，会出现招商商管的名字。
在华东区域，计划2024年亮相的上海海上世界以及其他在建/筹开中的上海北城招商花园城X、上海泗泾招商花园城、杭州城北招商花园城、宁波秀水街等项目，都值得期待。这些项目的亮相，有望进一步昭示招商商管在商业运营业务上的学习成绩。
□文｜Mall星人 郭歆晔 司马和一
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