上个周末，新推的前海时代尊府，也就是大家熟知的前海时代三期大卖。

开盘当天，开发商官宣去化82%，344套房卖了大概282套，收金27.39亿元。

前海时代三期这个去化成绩，有点出乎大家的意料。

虽然前海时代之前一期、二期甚至三期第一批的房源都是日光。

但因为三期这一批房源品质奇差，在开盘之前，没有人看好这个项目能大卖。

项目的品质差到什么地步呢？

首先，一个以豪宅定位的项目，厨房的设计极为简陋：

前三的厨房设计

其次，项目推出的只有89平和130平两个户型，但小户型89平3房中有2个房间基本只有5平米，190 平大四房是左右两套 89 平户型直接拆掉墙合拼起来；

再其次，得房率极低，加上赠送也只有70%多，89 平小三房套内只有62平，190平套内133平 ......

说实话，在深圳楼市经历过这么多项目，从来没有见过哪一个深圳网红盘产品做得这么差、也没有哪一个网红盘在开盘前就受到这么多的吐槽。

但就是一个品质如此之差的新房，开盘之后竟然卖了8成，比所有其他市面上的新房卖得都好。

品质更好的比如中洲湾迎海、金众云山海都卖不过它。

前海时代三期凭什么能卖得这么好?

难道深圳手里有上千万的人都是韭菜，一点都不重视房子的品质？

首先，我们先撇开开发商造假销售数据这个说法。

因为你如果坚定认为开发商的销售数据是假的，那这个问题就没法讨论了。

何况，你也没法证实销售数据就一定是假的。

一个无法证实的观点，我们暂时就先不纠结它，先认定前海时代三期确实卖了82%。

认可了这个数据，就可以回答下面这个问题了——

为什么前海时代三期这一回产品搞得这么烂，还卖得这么好?

可能很多人会觉得：

“不就是因为地段好，在深圳只要地段好，再差都会有人买单。”

这个说法，只对了一半。

对的地方是：

桂湾的地段确实好。

前海时代所在的桂湾，属于前海三湾中价值最高、建设最快、最成熟的位置。

项目对岸的桂湾公园，我现场去看了之后真的感觉非常舒服。

桂湾公园，远处工地就是前海时代三期

然后旁边就是各种写字楼和商业、什么卓悦中心、万象前海、前海壹方汇都在这里。

错的地方在于：

地段好，并不一定就有人买。

你看看华侨城的绿景白石洲，地段够好了吧，一样卖得不咋样。

现在这个市场环境，即便是网红地段网红盘，要想卖得好，也不能胡来，得针对性地选择买家。

前海时代三期这次顶着一个烂产品还能大卖的核心因素，我认为就是——

地段+针对性匹配买家

那什么叫针对性匹配买家？

大家看看这一回三期的定价表就懂了。

图源：丹丹买房

在这个表格中可以看到：

低层与大部分中层的房源，总价在750-900万之间；

高层小户型定价全在1000万以下；

大户型在2000-2100万左右，但2000万以上总价房源一共只有26套

而根据我从中介那儿打探到的消息，开盘卖的几乎都是中低层，剩下的基本都是高层。

也就是说：

这82%的去化，大多是750-900万预算的买家贡献的。

回想一下，在深圳750万-900万的预算，过去买的都是什么位置的新房？

买的是龙华的深圳北站、罗湖、宝安的碧海，或者是南山的西丽、蛇口。

这些地段位置的价值，怎么和前海桂湾比？

所以啊，三期这一回的定价和产品，针对的根本就不是你以为的千万预算的豪宅买家，而是那一批有点钱又十分在意地段的刚改群体。

不然，为什么2000万以上的大户型只有26套？

而对于这一批750-900万预算的买家来说：

买前海、买桂湾，属于“消费升级”，是买到了自己之前触不可及的地段。

可能会有人担心产品品质、可能会有人觉得不值，但挡不住总会有人被吸引。

毕竟，对深圳买家而言，地段为王这个理念是刻在骨子里的。

从这个角度分析，你大概就知道为什么这次开发商把产品做得这么差了。

既然我针对的就是这一批750-900万的刚改客户。

我要的不是豪宅买家、要的也不是千万预算的买家。

光靠地段就能吸引一批原本买龙华、买西丽的人来买前海。

那何必花那么多心思去做好产品呢？

你可以说这是开发商的傲慢、也可以说这是他们精准地抓住了客户心理。

但显然，从销售数据上看，他们成功了。

接下来我们来研究第二个问题：

这一批买了前海三期的业主，到底是不是韭菜？

要回答这个问题，得看这个项目的性价比。

首先，三期190平的大户型，性价比绝对是低的。

前湾的一湾臻邸，150平户型得房率能达到90%，实用面积和前海时代的190平相差不多。

但是人家总价只有1700多万，比前海时代三期便宜了300多万，还送真正的精装修。

直接点说，三期的190平，被一湾臻邸150平的户型吊打。

因此，最近很多原本等前海时代大户型的业主，看完样板房之后都跑去买一湾臻邸的150平去了。

190平的大户型压根没人买，不是没有理由的。

那比较受欢迎的89平3房，性价比怎么样呢？

与周边的新房、二手房相比，89平的价格确实挺低的。

前海现在在卖的新房中，没有90平以下的产品。

比较接近的是一湾臻邸的97平，但是这个户型即便打折总价也要1000万出头。

一湾臻邸已经基本建好

二手房市场中，同地段也只有前海时代一期有类似的产品。

但是当下前海时代一期的二手价格，基本都高于三期的89平。

比如前海时代一期87平2房，现在底价大概在900-920万左右；

一期85平的3房，得房率很高，现在底价大概是1000万左右。

所以此刻如果是750万买入三期的89平，可以算是前海80平以上户型的最低入手成本了。

但是！但是！

大家要注意，入手的时候高性价比，不代表以后出售的时候好卖。

根源在于，持有成本不同。

一期的业主2014年买的，当时均价4.2万/㎡。

80多平户型总价成本大概360万左右，算上贷款利息等各种持有成本大概250万，加在一起成本就是610万。

现在他们报价大概900多万，未来即便报价再降个200万，也只是赚的少了，不妨碍人家还是赚的。

不过三期不一样。

即便不算两年之后才交楼这期间的租房成本，光是买房最低的入手成本就要750万，加上贷款利息大概355万，成本就要1100万。

三期89平的业主未来想要不亏，卖出去的价格起码得超过1100万。

但大家要知道，一期和二期的CEO公馆花园是共用的，花园比三期好、得房率还比三期高。

前海时代一期的花园

除了楼龄老之外，一期各个指标都比三期好，而且未来二手价格至少可以便宜接近200-300万；

在这样的对比下，除非市场回到2020年那种疯狂的行情，否则人家一期卖800万-900万，你三期很难靠着楼龄和烂产品就能比一期高300万成交。

产品差卖不出价就罢了，你说要自住，自住也别扭。

不仅要忍受开放式社区外人可以任意出入花园；

还得和周边的公寓、写字楼共用车位；

得房率低甚至2个小房间都得睡飘窗

投资肉眼可见收益低甚至可能亏本、自住住着也不舒适

你说性价比高？

顶多是买的时候对比周边价格买入成本低。

买完之后仔细一分析，其实自住、投资性价比都不高。