救市，到现在，大家可能觉得会有些割裂。

怎么说呢？

大政策很多，但自己周边的楼市还没看到格外明显的回暖。

嗨着，嗨着，好像又冷下来了。

但实际上，政策落地是需要时间的。

有几个新的变动，放在一起看，极可能带来明年楼市的巨变。

自然资源部，取消土地限价，终于把房企头上的紧箍咒给拿下来了。

没了限价的土拍市场，真的很纯粹。

好的地块，疯抢；差的地块，流拍或者底价成交。

11月2日，合肥挂牌出让5宗地块，吸金约77亿元，其中两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。

10月30日，济南共出让11宗土地，总成交金额42.7亿元，其中4宗以溢价成交，7宗底价成交。

其中，济南彩石片区地块经过241轮竞拍成交，溢价率达到53.1%。创下济南2018年以来土地竞价轮次最高纪录。

大家看明白了吗？

这对明年以及之后的楼市，可能会产生天翻地覆的变化。

分化，会比我们想象得更加剧烈而迅速地到来。

取消地价限价-好的地块上涨-取消新房限价-新房入市价格走高。

改善市场，彻底进入涨价去库存的状态。

过去限制改善市场，或者说豪宅市场发挥的很大原因就是限价。

因为限价，开发商的利润薄了，利润决定着良心，这对所有商人都适用。

所以过去几年我们能看到，有些定位已经是豪宅的产品，有时候也有维权的问题。

放开限价，实际上就是为房价彻底打开上涨通道。

给开发商们留出一条血路，不卷价格了，卷品质吧。

恰好，我国还有非常广阔的改善市场。

昨天，北京也公布，即将迎来首批不限价土拍，今天被辟谣，但放开的趋势是在的。

所以，马上，极速分化会加速来到市场。

好地段+好品质的房子，新房价格可能会迅速走高。

而刚需房产，可能要沦为跟保障性住房抢购买力，价格战还会持续。

比如老破小，未来可能连保障房的品质都比不过，比如公寓啊，小产权啊，未来很可能在保障性住房碾压下毫无竞争力。

今年市场都在跌。

但是明年，在枷锁越来越少的情况下，贵的越贵，便宜的越便宜，这个趋势会更加赤裸的来到我们面前。

对于这种变化，我的建议是加速置换。

现在救市，已经分化出两条路子。

超大特大城市逐步放开限购限售+城中村改造；

三四级城市积极放开+万亿国债的刺激+地方特殊债。

不知道大家看明白没有。

城市化走到不同的阶段，过去所有城市都有增量，能统一刺激。

到了现在，很多城市增量空间很小了，这就意味着这波救市不可能统一刺激。

所以，我们能看到现在救市，已经清晰的分化出两条路子：

大城市继续发展楼市，放开限价，放开限购，刺激需求，加大保障性住房。

而小城市呢？

中国楼市想要稳，不可能只管大城市。

从目前密集的政策，已经看出来，小城市未来的路子就是化债、防风险、增强稳定性。

昨天，财政部在官网发布了“关于地方政府隐性债务问责典型案例的通报”，一共公布了8个案例，问责力度非常之大。

这其实上就意味着未来地方隐形债务的监管会更加严格，很多地方无法再走过去房地产+大基建举债的路子。

更多更多三四五线城市，目前的任务就是求稳，把控风险，活跃地方经济。

不仅政策端有如此的趋势，市场端也能看到这样的趋势。

现在的市场，不是给点刺激就能火热，而是不仅需要好城市松绑，还需要好板块。

经过上一轮的楼市教训，大家对楼市的认知更加清晰了，只有部分城市未来还有房地产增量的市场。

所以现在救市，有正反馈的也只有局部城市。

9月底，救市的城市很多，但10月市场有回暖反馈的，也不多。

我给大家列几个城市吧。

比如武汉。

10月房交会，武汉给出系列购房优惠刺激，10月再次创造市场的新成交高峰。

比如南京，二手房10月份成交了7097套，环比上涨6.9%。

杭州，杭州市区10月二手房网签量为6277套，环比9月增长27%，同比增长36%。

广州，首先放开部分核心区的限购，10月成交量涨幅最大的就是放开的有价值的番禺和黄埔。

现在的市场，真的非常冷静，政策有没有诚意，大家都非常清楚。

过去很多三四线城市能火热，很大程度是因为棚改。

现在，不仅是市场变了，政策也变了。

这是我想提醒大家的，这样的环境下，不要再抱着期待说，我老家的房子还能不能涨了，该不该卖了。

未来，城市的分化会更加剧烈，始终要记得把自己的资产放在未来的趋势上。

比起城市和资产的分化，明年更要警惕的，是财富的分化。

危机之后，往往是更剧烈的财富分化。

各国其实都不乏这样的经验。

比如英国，2007年全球金融危机爆发，给英国房市造成了很深的负面影响，当时伦敦平均房价29.2万英镑，10年后，飙至47.8万英镑，平均涨幅都有78%。

比如美国，2008年金融危机过后，2011年再次迎来新一轮的房价上涨周期。

再比如我国，08年、15年后都是房价涨幅最迅猛的时刻。

为什么会出现这样的情况？

最根本都是因为想要走出危机，想要走出债务，就不可避免的需要刺激经济，而刺激经济离不开放水。

08年金融危机后，美国、欧洲的货币供应量（M2）增加了1倍，其他央行纷纷跟进，中国的M2增长了5倍，达到200万亿元。

水放出来了，楼市就难以避免的再次上涨，甚至是暴涨。

但这种上涨，不会平均分到所有的资产里面去，也不会平均分发给所有人。

所以，每轮危机过后，是更加剧烈的财富分化。

有能力在低点买对资产的，更容易在危机后，挽回损失，财富再上台阶。

而没有能力抵御危机的，可能在这个过程中，因为无法支付债务，而阶级坠落。

危机过后，往往是更加剧烈的财富k型分化，所以在危机的时候，最重要的就是两点：

1、好的现金流抵御危机；

2、好的眼光买对资产；

现在，格外警惕盲目看空楼市。

人口出生率确实减少了，但是现在出生的人口，影响的至少是20年以后的楼市。

目前楼市的购买力，还是上波生育高峰带来的人口，基本面没有太大的改变，不信大家去看看，每年还有千万大学毕业生。

根据全球科尔尼2023年全球城市指数显示，如果以世界前50名为标准，才算国际一线城市的话，其实我们目前只有北京上海香港能上榜，而美国的数量，是惊人的11座，要知道他们仅仅是3亿人。

我国14亿人口，未来内地是非常有机会崛起8座甚至以上1线体量的城市，这些城市经济还会更发达，人口还会持续不断地涌入。

不要因为短期的悲观，忽视长期发展的积极面。

当万科都能被做空的时候，足以说明现在的市场已经过度悲观到极点。

这时候，泡沫真的非常小了。

明年的楼市，救市政策还在来，大力的经济刺激也还在做。

2024年将是夹杂着剧烈分化的1年，只会盲目等待的话，这波你又将是被分化的那批人。