据可靠数据，上半年提前还贷规模约2.5万亿，较去年同期多出1万多亿，而今年上半年新增房贷只有1.46万亿，这意味着银行也快“没钱赚了”！
所以我们可以看到，仅仅半个月央行对降低存量房贷利率的态度发生巨大转变，从之前的“鼓励协商”升级到“依法有序”，可见降存量房利率势在必行。而郑州，更是打响“救市第一枪”！
01
银行没钱赚了？
上半年提前还贷2.5万亿
2023年7月14日，国务院新闻办公室举行2023年上半年金融统计数据新闻发布会，发布会多次提及房地产贷款情况。随后，华创证券张瑜团队结合官方披露信息，对2023年上半年居民房贷提前还款金额做了测算。
首先我们来理一理房贷提前还款金额的测算逻辑，2023年上半年期间，个人住房贷款余额变化可用以下公式来表示：
个人住房贷款余额变化 = 新发放的个人住房贷款 - 正常偿还的个人住房贷款 - 提前偿还的个人住房贷款
其中，据此次官方披露“个人住房贷款余额总体还略微减少一点”，将其看成一个略小于“0”的数字，再考虑到2023年与2022年的还本额度基本持平，则正常偿还的个人住房贷款大约为1万亿元。
由此倒推：2023年上半年提前偿还的个人住房贷款 = 新发放的个人住房贷款 - 正常偿还的个人住房贷款 - 个人住房贷款余额变化 ≈ 3.5万亿元 - 1万亿元 - 0 ≈ 2.5万亿元，占存量房贷的6%。
更夸张的是：上半年提前还贷规模较去年同期多出1万亿，而今年上半年新增房贷只有1.46万亿。
这份数据意味着：“银行也没钱赚了”！
众所周知，银行的利润来自于存贷款的“利息差”。而居民之前购房的人群很多都是“高杠杆上车”，可是随着这几年经济下行，市面上普遍的理财产品投资收益率根本跑不赢房子的“高利息”，于是很多人开始“提前还贷”，这导致银行的贷款收益减少。
加上疫情几年居民意识到，只有手上有足够的现金才能提高家庭抗风险能力，于是这几年使劲儿存钱，这又造成“大多数的钱又流回银行”，银行要支付更多的存款利息出去。
这种情况就导致不但银行的“赚钱能力”在下降，而且也很大程度对于居民的消费能力和投资欲望进行了很大的“抑制”。换句话说，大多数资金都用在提前还房贷上了，哪儿来的钱消费？
内需拉不动，经济只会越来越差。而且更可怕的是，假如存量房贷款和投资收益之间的“利息差”无法缩小，“提前还贷”的情况就会一直不断发生，毕竟当钱不够花的时候，谁都不是傻子，白白给银行送利息。
关于“救银行”方面：6月8日出台的新政，六大行集体下调活期存款、两年期、三年期和五年期人民币定期存款利率，此后各地银行纷纷降息，很明显就是要牺牲一部分储户利益先给银行回一口血了。
那银行能喘气了，总得放放血，让渡一部分利益给存量房贷款客户吧！总归得先让“提前还贷”的规模降低，这些人才愿意去消费，都是环环相扣的。
于是从上个月开始，大家能看到高层频繁释放降低存量房贷款利息的意愿，“信号”明显。
02
从“鼓励”到“依法调整”
央行态度巨变
最近一段时间，楼市高频热词一定有“存量房贷利率下调”。从7月14日开始，央行货币政策司司长邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”到8月1日，央行再次重量级表态：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
短短半个月，从“鼓励支持”“友好协商”升级到“指导”“依法有序”下调，高层态度发生巨变，不难看出：这一次存量房贷利率下调势在必行。
我们先来看看7月14日央行提到的“支持和鼓励商业银行自主协商变更合同约定”。说白了就是告诉存量房业主，你可以自己找银行商量利息打折，也告诉银行如果有客户找你们申请利息折扣，你们自行决定怎么调整。
但是至于到底怎么打折？给哪部分客户打折？折扣多少？而具体操作是变更合同还是重新进行贷款置换都没有明确规定。
这就相当于你的上级给你递话“主动权给你了，你决定看怎么做？”但对于银行来讲，相当于让利于购房者，他们凭何把吃到嘴里的肉吐出来呢？所以银行其实也是夹在中间，左右为难。因此7月14日高层释放的态度只能让楼市“假嗨”几天，落实在执行层面其实没多大用处。
而国家看到的是宏观经济的东西，毕竟形势已经很严峻了。今年房地产在一季度短暂冲高之后二季度又再次探底，这意味着新增房贷只会越来越少，“提前还贷”情况则会不断增加，银行利润会不断缩减的。高层看的很明白，在“不赚”和“少赚”之间，其实银行别无选择。
所以8月1日央行才会态度升级，强调“依法有序”降低存量房利率，可能很多人会觉得我们是市场经济，银行也有之前的“合同契约”在，官方不会直接出手干预的，那你可能是太天真。
回顾2008年的存量房贷利率下调方式，官方的确没有直接发文要求降低商业银行贷款利率，但当时采取的手段是“将住房利率下限调整为基准利率的7折，至于降不降将主动权给银行。”看似银行具有主动权，其实这一政策直接导致中小银行为抢夺客户纷纷下调利率，银行“内卷”，大行为了不流失客户也会选择“主动下调存量房利率”。
而此次，官方已经将此事上升到“依法”层面，后续怎么操作就让我们拭目以待了。
03
河南再提存量房利率调整
西安能否照抄？
在高层频繁“释放信号”之后，地方打响“救市第一枪”的是郑州，郑州8.3日发布稳楼市“十五条”政策，从购房补贴、税费减免、降存量房利率、政策支持以及现房销售等多个方面对房地产进行帮扶。
今日（8月7日），为释放内需潜力，加快恢复市场消费活力，河南省人民政府办公厅今日印发《持续扩大消费若干政策措施》，其中再次强调：
记得当年也是河南第一个喊出“保交付！大干30天！”的口号，虽然结果未必尽如人意，但迫切的情绪足以见得，而郑州的焦急，是全国二三线城市的一个缩影。
二三线城市前几年“步子迈得太大”，当时房地产行业高速发展，“高利率上车”的人太多，但监管机制的不完善，导致楼市遗留问题太多。比如郑州、西安、武汉的“烂尾楼”，这就造成这些城市市民的“消费能力”和“消费信心”严重不足。
西安和郑州的情况确实非常相似，下半年经济增长的发力点一定在“拉动消费”。现在大家兜里都没钱，而头部的有钱人消费需求有限，他们是指望不上的，低收入者饭都快吃不上了，更是捂紧钱包不消费。所以中间有房一族无疑就成了消费的主力军，但疫情三年，很多人的月供负担能力被严重打击，消费能力更是被牢牢限制。
所以我认为郑州对于“下调存量房贷款利率”的政策西安可以直接照抄，只有释放了这部分群体的压力，经济才能“活起来”。
