近几年，各大房企都纷纷发力提升产品力。何为产品力？维度非常多，但明源君认为，最简单粗暴也最有效的指标只有一个：销售！因为在当前市场下，产品力就等于销售力。

越秀地产就为此打了一个样，2023年其销售额为1420.3亿元，同比增长13.6%，涨幅位居千亿房企前列，位次也从2021年的第37位跃升至第12位，而且越秀地产已连续三年是广州的销冠。这么短的时间内从一众强手中杀出，足见其实力。如果具体到明星项目，则更加震撼，以越秀琶洲南TOD为例，套均2000万以上的豪宅，去年卖了150亿元，今年又卖了166.3亿元，位列全国第2，一个项目就超过大部分房企的全年业绩，可以排进百强房企第78位（数据来自CRIC，均取全口径金额）！

众所周知，近几年房地产市场持续深度调整，但豪宅市场却越来越火，试图在豪宅市场分一杯羹的房企以及豪宅项目越来越多……大家相互对标、学习，导致豪宅的同质化也越来越严重。最终能够脱颖而出的，一定是与众不同，甚至是引领时代的作品。琶洲南TOD现象非常值得行业深入研究、学习……因为，它代表了一种新的趋势：豪宅的底层逻辑变了！

简单的占有核心地段行不通了

要主动去洞见片区的发展潜力

豪宅，首重区位，问题的关键在于，今天的好地段未来是否还是好地段？这需要对城市发展潜力的深刻洞见。而决定城市兴衰的密码是产业。

一、新一轮科技和产业革命正在孕育兴起,琶洲站在时代的风口，发展的想象空间巨大

1800年之前，无论东方还是西方，社会发展都十分缓慢。然而，1800之后人类社会的发展轨迹就像坐上了火箭一样，飞跃式发展，火箭的助推器就是工业革命。

东西方社会发展指数（公元前14000年—公元2000年）

▲来源：Ian Morris, Social Development (2010)截至目前，历史上的三次工业革命都释放了巨大的生产力，革命的发源城市将一跃成为世界中心城市，比如第一次工业革命的发源地曼切斯特，近代信息革命集聚地旧金山的硅谷等，引领革命的国家则会成为世界强国。

因此，近年来全球主要经济体，特别是三大知名湾区都加大了对高科技领域的争夺。连以「金融湾区」著称的纽约湾区，也要变身「东部硅谷」。

定位为广州「数字+会展+总部」融合创新产业新高地的琶洲，就正处于新一轮科技革命和产业变革的风口。

而且，琶洲发展速度非常快。目前琶洲试验区已培育了345家高新技术企业、80家省级专精特新企业；仅2023年前三季度，琶洲试验区新注册企业3048家，总数达35612家；实现营业收入3168.26亿元，带动海珠区经济发展步入快车道，地区生产总值增速连续8个季度居广州市前列（来自琶洲管委会）。

▲琶洲鸟瞰图

去年11月28日，福布斯中国发布 「2023福布斯中国商务中心区竞争力评选」结果，中国十大CBD，广州占了2个，一个是天河CBD，另一个是琶洲CBD。

二、琶洲的潜力吸引了众多房企布局，越秀地产前瞻落下4子，“大琶洲战略”已经成型

高科技产业从业人员往往收入高。一旦科创企业上市，更是会诞生一大批千万、亿万富豪。所以，高科技产业云集的区域，往往房价也高，最新调查显示，旧金山房价为全美最高，纽约只能屈居第二。

这样的逻辑，在中国同样适用。深圳房价最贵的地方不是福田，而是集聚腾讯、中兴等企业的南山区。

因此，琶洲供应极少的居住用地，引发了各大开发商的争夺。这非常考验开发商的实力——特别是取消土地最高限价改由价高者得之后，更要拼财力、拼实力，更考验开发商对区域发展的洞察力。

很显然，越秀地产对琶洲发展远景的洞察比其他开发商要深刻得多。最近，其经过85轮竞价击退一众实力国央企，拿下琶洲西区AH040331地块，就是最好的印证，该宗地成交楼面价达75670元/平米，成为全市首宗楼面价突破7万/平米的地块，若扣除配建该地块可售楼面价约8.5万/平米，跃居全国楼面价TOP5。

▲来源：明源地产研究院根据公开信息整理

而越秀对琶洲的洞察力，已经在琶洲南TOD和琶洲·樾得到了验证，公开数据显示，与其一河之隔、均价12-15万/平米的琶洲·樾，2023年开盘半年就接近清盘，荣登广州2000万以上豪宅网签金额第二名。

这也是近两年，虽然房地产市场持续调整，但琶洲地块的争夺却越发激烈的缘故——琶洲南TOD和琶洲·樾让各房企都看到了琶洲的价值。而对琶洲未来有着卓越远见的越秀地产，目前已经在琶洲落下琶洲南TOD、琶洲·樾、琶洲ONE57、琶洲西区331地块4子，其大琶洲战略的气势已蔚为壮观。

▲图源：广州房产拍摄

豪宅急需跳出传统框架的束缚

回应新时代，引领客户的需求

近些年，因为越来越卷，豪宅也出了不少新花样，但绝大多数豪宅，整体上还是在传统的框架里面修修补补，不够新锐。越秀地产近年来的豪宅项目做一个火一个，就在于其敢于突破传统框架，大胆创新。琶洲南TOD就是典型代表。

一、根据规划，琶洲南区是承接琶洲CBD居住功能和产业发展的片区，烟火气最足的地方

根据《琶洲地区发展规划（2019-2035年）》，除了数字经济、会展中心和创新型总部的规划，宜居宜游宜业也是其发展的方向。一句话概括：要有烟火气。

▲琶洲南区规划效果示意图

而在整个琶洲，琶洲南区将是住宅用地最多、最集中的片区，是烟火气最浓的片区。学校、医疗、商业等各种配套也将会更完善。

与琶洲CBD仅一涌之隔的琶洲南TOD，就位于这一片区，占据金三角核心，是未来整个广州最明朗、居住质感最佳的CBD区域。越秀深刻洞察到了这点。

二、独特的CBD+TOD+POD产城融合模式，让琶洲南TOD成为烟火气笼罩的地段+产品双稀缺

如果说，琶洲是革新广州经济发展的引擎，代表先进生产力的方向，那么，琶洲南TOD就是一个革新广州豪宅的项目——既有新时代的先锋感，又有烟火气笼罩下真实幸福的充实感。

首先，数字经济时代，TOD已成为中国城市发展的必选项，推动城市从平面单向延展向空间多维延展。数字经济和TOD互为表里，实现资源的高效分发。高度聚集的资源，就成为新派豪宅体验式生活的最好表达。

越秀深耕多年，深度参与广州50余个TOD项目，全国10个城市70余个TOD项目，而且已经从1.0进化到5.0，让其具备得天独厚的优势。

琶洲南TOD独特的「CBD+TOD+POD」产城融合模式开创了「CBD+TOD」豪宅，够新派！其将多元化尖端配套串联在一起，让城市有机互联，对城市核心功能的重新激活，代表着城市最先进的开发模式。

▲琶洲南TOD阶段性效果图其次，琶洲南TOD南北地块占地共约24万方，建面约72万方，是广州市中心难得的大体量综合体，也是全国第一个且体量最大的CBD+TOD+公园综合物业。放眼全国一线城市，CBD里同等规模的城市综合体，未来几乎都不可能再有。

巨大的规模，TOD4.0开发模式，城站人一体的城市，让琶洲南TOD能够形成总部办公、购物中心、高端公寓、花园式独栋办公、居住配套等多种业态复合的智慧型立体城市综合体。

其中，北地块主打国际滨水住区，融合滨水公园、教育等，打造CBD的高端人居范本。南地块则主打高端商务功能，以创新产业形态，承接琶洲总部经济的南拓，为琶洲数智经济的再发展注入新的活力。

而通过南北地块的打造，并升级滨水景观带，其也形成了聚合式的纽带，推动琶洲产业引擎、高端人居、商业配套等的连片开发。

▲琶洲南TOD各模块分布由此，商办写字楼、大型商场，与高档住区，不再是割裂的，从而弥补了CBD「职住平衡」的缺失。通过打造智慧型立体城市，更多人才、企业，乃至城市资源将被吸引，带动琶洲产业向南扩张，也为琶洲西区向南扩容，提供了丰富的高端场域。在政企共谋的推动下，琶洲总部经济，未来有望形成南北双强的格局。

最后，POD（即PARKxTOD，生长在公园里的TOD物业）这一设计，还解决了现有城市规划中CBD难觅绿洲的痛点，把繁华与生态高度缝合。

不能只是占有城市的稀缺资源

还要为城市创造出新稀缺资源

豪宅项目能做到上面这些，已经非常酷了，但越秀对豪宅的理解远不止于此。这在琶洲南TOD也体现得淋漓尽致，基于对新贵阶层的深刻洞察，其从理念到落地，从物质满足到精神升华上，都遥遥领先。

一、通过互联网共创的方式造豪宅，理念十分有新时代的先锋感，正中潜在目标客群下怀

我们知道，最新的工业革命，以人、机器和资源间实现智能互联为特征，正在日益模糊物理世界和数字世界、产业和服务之间的界限……

要满足投身其中的新贵阶层的需求，打造产品自然也需要新思路。为此，越秀地产采用了共创的方式打造定制级新派豪宅。

首先，越秀地产深度访谈了大量智识新贵，了解他们对生活与居所的看法，提炼出共性。产品共建模式之下，需求源于某类客群，而又被其他客群兼容，兼顾了个性和共性。

其次，快速迭代。共创是持续进行的，在琶洲南TOD一期售罄之后，共创仍在继续，二期的户型就是在第一批开卖之后，融入客户的新想法，几易其稿而成。这种小步快跑，快速迭代的玩法，互联网思维意味十足。

▲琶洲南TOD效果图

这种用互联网共创思维做豪宅产品，体现了新派豪宅创作思路与众不同，正中潜在新贵客群的下怀，在认知上相当于降维打击。

二、不仅占有稀缺风景，还创造风景

豪宅，如果仅仅只是对稀缺资源的占有，很容易引发社会的敌意，也不符合新贵阶层的精神追求。琶洲南TOD不是简单的占有稀缺资源，而是为城市稀缺资源进一步升级。为此，琶洲南TOD邀请了8大国际大师团队联合共创，打造新派豪宅，使稀缺资源进一步升级。

首先，琶洲南TOD的建筑群层峦有致，融入到城市天际线中，极具层次感。而且，建筑的错位规划、南高北低的设计，还实现了户户朝南、视野通透的效果，创造亲自然的居家环境。

未来琶洲南TOD打造的约250米地标，将与琶洲西区、珠江新城的地标，共同构筑广州的门面形象。▲琶洲南TOD天际线打造示意图（楼栋实际交付情况最终以政府批复规划为准）

其次，联合顶级设计公司，既为CBD创造了新景观、升级了客户体验，还践行了社会责任

顺着珠江分流，琶洲南TOD被黄埔涌与赤沙涌双水岸环抱，生态条件十分优越。更为重要的是，埔涌不仅是千里碧道旗舰段，还是中部黄金水道线，已被规划为浆板、赛艇、皮划艇等日常训练和重点赛事的场地。▲来源：《广州市水上运动布点规划和实施方案》为了在建筑与水岸碧道之间，做出有趣的串联，越秀特地邀请了曾设计过迪拜塔公园的顶级景观设计公司美国SWA，并以「都市山谷·隐秘的繁盛」为核心，打造了滨河公园与高线公园，在科技的土地上融入自然生态，实现CBD罕见的双公园配套。▲琶洲南TOD滨河公园开放空间区鸟瞰意境图滨河公园与高线公园打造的过程，也是对周边绿化与水景要素进行整合的过程，经过治理的黄埔涌一河两岸的旗舰段，变得比原来更美，实现了一石三鸟的效果：升级了原本就稀缺的景观，让业主身处繁华都市也能拥有隐居山谷般的度假式人居体验，践行了企业社会责任。

三、户型功能复合化，全屋智能，契合新贵「舒展」的生活方式，满足顶尖圈层的社交需求

LDKB一体化+巨幕观景阳台，南北对流；配置双I字型中西厨，形成超大的「双烹饪中心」；多套房设计，主套拥有270°环幕窗景……这些几乎是琶洲南TOD的标配。

以项目7#还在售的建面约220㎡的户型为例。LDKG大方厅从巨厅到聚厅，打破常规的洄游式设计创造出满足私宴、聚会、社交等多重圈层社交格局，可以很好地满足新派社交的先锋生活观。▲琶洲南TOD约220㎡户型图多套房+LDK系统的组合设计，既为家人们保持亲密互动创造了场域，各自活动时又不会互相干扰。

主卧曲面L型转角飘窗设计形成全景转角大飘窗，让卧室更明亮舒适，躺着就能欣赏城市极致风光。

而且，琶洲南TOD还是华为全屋智能在越秀地产落地的第一个地产全域开发项目。华为的鸿蒙系统高度集成化的特点，让全屋智能真正做到高效、自主。

顶级豪宅市场也在呼唤好产品客户会为引领时代的作品买单分化，是当下房地产行业的关键词，未来仍会继续强化。市场呼唤好产品，客户一定会为引领时代的产品买单。这从越秀地产对豪宅项目的打造中体现得淋漓尽致，琶洲南TOD作为2023年千万级豪宅网签金额第一，引领新派豪宅的全新发展。但越秀地产不止步于此，在琶洲南TOD的基础上进一步打造了“樾系”高端产品线，将顶豪的产品力拉到了新的高度。与琶洲南TOD仅一河之隔的琶洲·樾，就是典型代表。

▲琶洲·樾外立面效果图

在越秀地产看来，不是每一座豪宅都能传世，樾系产品的落笔，必须实现两种境界的相融：一是不闻万象的中心，二是完全敞开的隐谧。

琶洲·樾地处琶洲西区核心位置，地段顶尖、景观也十分优越：南侧临黄埔涌，北侧高层可望珠江和广州塔。再加上越秀地产邀请了津岛晓生、小林政彦等6支大师团队进行共创，各自负责擅长的园林、会所、室内、外立面等方面，更将产品推向了极致：在一栋建筑内就浓缩了壮丽的城市景观、丰富的配设施和便利的生活方式。未来，在琶洲·樾的业主，将像纽约ONE57，曼哈顿432 Park Avenue的业主一样享受私密和奢华融合的理想高端生活：在CBD的隐奢豪宅里，下楼即会所，出门即CBD……享受五星级酒店式服务带来的极致生活，与国际新派生活方式无缝接轨。

▲琶洲·樾示范区园林景观（左）和酒店式落客区（右）

琶洲·樾开盘半年即接近售罄，由此可见塔尖群体对越秀地产顶豪产品力的认可。这也是越秀地产业绩和排位连年跃升的核心原因：稳健的经营战略+以人为本的产品观+锐意创新的胆识，勇于作出新尝试、应用新技术，做出了市场真正需要的「好房子」。2023年，越秀地产的拿地金额已经位列第9（来自中指研究院）。再来看越秀地产的“大琶洲战略”，你会发现，越秀地产落子是有节奏的：由外围向中心不断推进，顶豪产品力也不断攀升。越秀地产最近刚拿下、刷新广州楼面价、比邻琶洲·樾的琶洲西区331地块，是琶洲甚至整个广州的价值高地，因为阿里巴巴、腾讯、复星等人工智能与数字经济的领军企业，都集聚在琶洲西区，从琶洲·樾到331地块，代表了越秀在顶豪产品上勇攀新高峰的决心和对广州豪宅市场坚定看好的信心，产品的高度必然会更上一层台阶。琶洲南TOD和琶洲·樾已经如此惊艳了，331地块要怎么样才能超越？2024年越秀地产会带来哪些新的惊喜？让人期待！

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