根据最高法的批复，当楼盘烂尾，商品房消费者，即我们常说的购房者，可以优先于其他一切追债人得到赔偿。

翻译成大白话，就是房子烂尾了，开发商欠了一屁股债，在偿债过程中，购房者是最优先偿还的。

这样的一个批复，被某些人以讹传讹传成了“中国从此再无烂尾楼”、“烂尾楼业主得救”、“开发商哭了”、“银行哭了”......

真不知道那些把最高法的批复理解成这些的人，是脑子有问题，还是小学语文老师没教好。

要搞清楚最高法这个批复对烂尾楼业主有什么用，我们得先认识清楚下面几个现实问题：

01

楼盘烂尾，购房者的权益是最优先项，这个早已经是被提出和执行，只不过之前没有形成像这样正规的批复。

可以说，这次批复只是对之前法律条文和执行的一次规范性整理，并无什么新鲜。

终结烂尾楼不缺法律条文，缺的是落地。商品房预售制度有很完善的规避项目出现烂尾的条款，但是没有一条在执行。比如全国的住建局都规定，购房款要全部存入监管账户，试问执行了吗？如果执行了，还会有问题楼盘吗？

02

这次批复明确的是”商品房消费者以居住为目的购买房屋并已经支付全部价款“，这样的购房者才能得到支持。

这句话怎么理解呢？

如果你购买的是五证齐全的商品房，不管是全款购买，还是抵押贷款购买（贷款买房，也是全款购买，银行批下来的钱已经进入了开发商的账户），都会得到支持。

如果你购买的是投资公寓、小产权房、开发商五证不齐全的楼盘、银行贷款没批下来......则不会得到支持。

举个例子，你买了某大的住宅，烂尾了，偿还优先权方面，那时法院是支持你的。如果你买的是某大的公寓、商铺、写字楼等，项目烂尾了，那法院就不支持你了。

03

如何判定”房屋不能交付且无实际交付可能“，是这条批复能否执行落地的重中之重。

目前对于项目是否烂尾，是很难判定的。

你说楼盘在停工，开发商说“有人在敲水管啊”；你说楼盘不能交付，开发商说“我只是延期交付，只是具体交付时间不确定，延期十年八载也只是延期，而不是烂尾”。

你去找有关部门说理，有关部门那边也是各种安抚和忽悠——城区专班召开某某项目专题会，会上要求开发企业加快推动进度，明确复工复产时间，预计某月中旬复工复产。下一步城区专班小组将继续加大协调力度、持续跟进项目建设进展，维护购房人的合法权益。（如果你在南宁市长热线投诉过楼盘停工，相信你对这段话非常熟悉，给购房者的回复都是复制粘贴过来的）。

你看，在购房者看来，项目停工那么久，是烂尾了吧，但是开发商和有关部门都说没烂尾，你去起诉开发商要求退房款，那你的房款偿还优先权，就不会优先于其他债权人，你只是普通的债权人。

04

就算你不听开发商和有关部门的忽悠，执意起诉，地方法院有时候不仅不支持的偿还优先权，甚至直接驳回你的起诉。

不信的话，你看看下面两个地方法院的判决——驳回购房者的起诉，理由是本案应先由政府有关部门处理为宜。

最高法支持购房者，但是不好意思，地方法院驳回你的起诉，这事你不能起诉，只能去找有关部门——当你去找有关部门，得到的结果就是刚才我上面发的那段回复——城区专班召开某某项目专题会，会上要求开发企业加快推动进度，明确复工复产时间，预计某月中旬复工复产。下一步城区专班小组将继续加大协调力度、持续跟进项目建设进展，维护购房人的合法权益。

惊不惊喜！意不意外！兜了一大圈，又回到了所谓的专班手里。

05

就算你排除万难，地方法院也受理了你的起诉，也支持了你的偿还优先权，但是，你仍然大概率拿不到钱。

楼盘是否出现问题，购房者是最晚知道的，那些工程队、供应商、银行早就闻风而动，提前起诉，把楼盘的剩余价值瓜分完毕。

在开发商和有关部门的忽悠下，购房者的起诉行动被推迟了，真等购房者起诉时，楼盘已经一文不值，官司赢了，开发商也赔不了你一分钱。

06

上面讲的，都是现实情况，而且是实实在在在已经发生、正在发生、未来还会继续发生的真实案例。

最高法的批复救不了烂尾楼、也救不了烂尾楼的购房者。

法律条文很温馨、体现了人文关怀、体现了政府为人民服务，但现实中的执行情况，会让你怀疑人生、精神分裂。

每一个烂尾楼都是民心粉碎机，从幼儿园开始唱“我们是共产主义接班人”，到成年后看新闻联播“厉害了我的国”，维权的艰辛会让几十年的爱国信仰一夜崩塌。

接班人接了个烂尾楼，我的国很厉害，但为什么就不抓违法犯罪的开发商，而是抓手无寸铁的维权购房者。

07

买到问题楼盘的购房者真正自救的办法：停贷。

在现实案例中，楼盘烂尾，法院支持购房者解除购房合同和抵押贷款合同，已经付了的首付款和支付给银行的本金、利息，由开发商承担偿还，剩下的贷款，银行向开发商追索。

由于开发商早就没钱，购房者的首付款和支付给银行的本金、利息，是不可能再要回来的。

也就是说，楼盘烂尾，购房者最大的亏损就是损失本金和已经支付给银行的本金、利息。

为了减少损失，购房者现在就应该停贷。房子交付，你继续还贷；房子烂尾，及时止损。

试想，如果你不停贷，在开发商和有关部门的忽悠下，过个十年八载才宣告你房子烂尾，这时你去起诉，你赢了，贷款也不用还了，但是你十年八载的时间还的本金和利息也要不回来了。

08

最高法真想支持购房者，就支持购买了问题楼盘的购房者停贷吧，这才是真正的为人民服务，也才是真正的落地政策。

一个空中楼阁的法律，看上去很美，但与底层的老百姓何干呢？