现在的市场,现在的房价,很难说“坚挺”。归根结底,无外乎四个字,供大于求。
但核心区的洋房却是个例外。
从北京到上海,乃至郑州、天津等等,都是这样的情况。
迫于土地资源的形势,核心区的洋房越来越少。
但需求却很汹涌。
以致于出现了惊人的反比供求。
01去年,天津全市一共成交了201万平米洋房,但供应量却只有148万平米。
供求比仅约0.74。
关键,供应量还在持续下滑。
2019年全市洋房供应量约达423万平米,而2023年已经掉到148万平米。
近乎少了2/3。
今年更少,一季度只供应了20万平米。
而且不止津城核心区,滨城核心区的洋房供应也在收缩。
前年,中心商务区洋房供应为2.83万平米。
而去年,为零。加上小高,也不过9.23万平米。仅是去年中心商务区高层和超高层供应量的一半多点。
土地端留给洋房的空间也不多。
去年中心商务区仅成交了一宗宅地,容积率2.0-2.4。
这在一定程度上也说明,滨城核心区的洋房已渐入「稀珍」时代。
02「稀」的是寸土寸金的土地资源,「珍」的是洋房的产品形态。
毕竟洋房容积率低。
这就意味,独享到的资源就多。
而且洋房的自住舒适度、实际得房率等,也都远在高层之上。
举一个简单例子:
洋房是1梯2户,现在大多是7-11层到顶,也就是说,一个单元顶多22户。
而高层是2梯4户,就拿26层算,那也是104户。
居住人口密度是洋房的好几倍。
隐私性和安全性,自然会大打折扣。
再者,洋房公摊也比高层小。
一般高层出房率大多在70-75%,洋房基本都在80%以上。
这就相当于花同样的钱,洋房的实际可利用面积更大,居住空间更阔绰。
所以无论是从资产配置,还是居住层面,洋房都更胜一筹。
但弊端也很明显。
03物以稀为贵。
一个产品价值的大小,不在于有用与否,而是取决于它的稀有程度。
越稀有的,越有价值。
这也是判断房子保值与否的核心逻辑。
是抵御市场波动的护城河。
好比老北京的四合院、上海的老洋房,其稀有性已经在价格上得到了体现。
天津市区的洋房也价格高企。
整体均价都得在4万以上。上三区更贵,南开洋房6万+,和平洋房据说要卖10万+……
一般人很难够到。
让人惊喜的是,滨城核心区还有亲民机会。
万科滨江都会本月新推售的「滨江都会·水之镜」,主力产品就是洋房,这也是目前中心商务区唯独在售的洋房。
地段上“攻守兼备”,既有看得见的能级,也有可预见的未来。
价格上又有优势。
无论是首次置业还是改善生活,都能一步到位。
洋房示意图
04该地块位于整个项目的南侧。
共规划了12栋楼,其中9栋规划为了洋房。
绿化率约35%。
「滨江都会·水之镜」示意图
为匹配洋房的调性,「滨江都会·水之镜」在室内空间的打造上,也以大户型为主。
洋房面积段只有两个:
建面约118平米和建面约137平米,均为大三室设计。
款款都有落地窗,放大了对阳光和景观的占有。
建面约118平米边户户型图
建面约118平米户型,三面宽朝南,并融入LDKB一体化设计,整个空间看起来又大又敞亮。
也提高了整体空间的互动性。
并有中西双厨设计,还贴心地将中式厨房独立隔开。
避免煎炒烹炸所带来的油烟污染更多空间。
玄关处则侧重实用性。不仅设有玄关柜,还在对侧预留有独立储藏间。
便于业主一回家就把大件行李箱等放置于此。
此外,该户型还设计有独立家政间,包括阳台上也巧妙利用空间,设置有内嵌储物间。
大大提高了房间的收纳功能。
建面约137平米边户户型图
建面约137平米户型,居住舒适度更高。
仅客厅开间就约达5.45米,搭配宽景阳台、落地窗,尺度和视野更阔。
而且还能呈现1+X的设计。
比如右侧布置为传统客厅,左侧布置为开放式书房,抑或儿童室内活动区等,都可以。
豪阔与生活兼顾。
半开放式厨房与餐客厅以及阳台相连,打造超强“互动社交厅”。
此外,还有独立入户玄关、干湿分离卫生间、南向主次卧私享飘窗……以及奢华主卧套房,并带270°转角飘窗设计。
细节处也品质感拉满。
更难得的是,价格“亲民”。
「滨江都会·水之镜」洋房均价约17000-18000元/平米。
也就是说总价200万上下,就能入手一套建面约118平米的大洋房。
而同样的总价却只能够到市区两室的大高层。
一个舒朗,一个蜗居。
出房率也高。「滨江都会·水之镜」洋房出房率约达83%。
稀有又具性价比。
05同时,万科滨江都会还有令人羡慕的配套。
地处海河沿线,临近彩带岛公园、响螺湾体育中心、天津海昌极地海洋公园、响螺湾医院等。
本身已经得天独厚,万科滨江都会还在往里“填”。
目前长约1公里的线性公园(红线外),以及海洋主题乐园海马乐园(红线外)均已兑现。
海马乐园实景图
并自建了建面约7800平米的滨江小街。
引入的必胜客、星巴克、香家火锅、跃上西餐厅、饷炉炭火烤肉,已经开业运营。
滨江小街实景图
值得一提的是,项目旁还规划了一所塘沽一中响螺湾分校。
塘沽一中响螺湾学校开工现场
规划建筑面积约3.6万平米,共规划54个教学班。是一座涵盖小学和初中的九年一贯制学校。
小学毕业后可直接升入初中部。
该学校已于2023年10月12日正式开工。
分一、二期建设。一期预计2024年年底竣工,二期预计2025年年底整体竣工。
塘沽一中响螺湾学校示意图
塘沽一中响螺湾学校示意图
要知道,塘沽一中可是滨海的老牌名校了,教学质量好,家长认可度高。
2023年天津高考理科状元就来自塘沽一中。
中考录取分也高。2023年录取分数达到了764.6分。
是滨海很多家长和孩子的梦想。
待塘沽一中响螺湾分校建成后,将由塘沽一中教育集团管理和使用。
以“同步”塘沽一中的教育资源,助力业主子女成就大未来。
06纵观历史,每一轮楼市周期,能领涨抗跌的都是核心地段的核心资产。
万科滨江都会,地段、产品“双能打”。
还有可以圆梦的精妆洋房。
以及向上的潜力和肉眼可见的兑现力。
这些都是对抗周期的底气。
也难怪会长期销量领跑了。
项目仅去年一年就签约了916套,位居滨城第二、板块头筹。占到整个板块约27%的市场份额。
进入2024年依旧热销不断。
月月板块领跑。
截至3月底,已签约163套,稳居中心商务区头把交椅。
真金白银的投注很具说服力。
但需要注意的是,此次开售的「滨江都会·水之镜」,已是项目最后一个地块。
也是入住万科滨江都会的最后机会。
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