近日，央行发布了《2024年中国货币政策执行报告》。

按理说，通常房地产市场对于货币政策类的信息都不是很感冒，但这次有所不同。

在央行的报告中极为罕见的提到了租金和住房租赁产业，并且还分析房租将会稳步上涨，高于多数资产回报率。

按理说近年来，随着中国经济结构的调整和房地产市场的深度变革，房价的涨势戛然而止，甚至在部分城市出现了明显的下跌趋势。

为什么房价下跌的大背景下，房租为何反而会涨？

在央行发布的货币政策执行报告中，明确指出：

住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向，并强调要通过市场化手段实现租赁市场的可持续发展。

同时提到的还有“租售比”这个概念，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标。

一般来说，合理的租售比应该在3%-5%之间。

当租售比过低时，意味着房价相对于租金收入过高，投资回报率较低，房产泡沫风险较大；而租售比过高，则意味着房价相对较低，租金回报率较高，投资价值较大。

自去年以来，过热的楼市已逐渐走向冷静期。市场从增量转向存量，供需关系发生了根本性变化。

在此背景下，大部分城市房价的下跌似乎成为不可避免的趋势，尤其是在二三线城市，房价下跌尤为明显。

与此同时，人口流动性增强、经济结构转型等因素也在进一步影响着房地产市场的供求格局，使得房价走低成为大势所趋。

与房价的下跌形成鲜明对比的是，按照央行的预期房租将表现出稳步上涨的态势。

有市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超2亿人，市场潜力较大。

这意味着，随着房地产市场逐步进入存量时代，租赁市场的重要性将日益增加，而房租的上涨也将成为一种趋势。

其原因也很简单，在过去房东通常对于租金收益不会特别重视，更多关心的是后续二手房的价格情况。

然而，由于近年来房地产市场下行，次新房批量涌现在二手房市场，已经有大量房东在短期内取消了出售计划，转而进行长租，一面可以渡过市场周期，也能等待房产升值。

现阶段，租赁市场的发展相对新房/二手房交易市场来说比较滞后，随着在房价下跌、投资收益减少的背景下，租金收入的重要性日益凸显，房东自然倾向于通过提高租金来弥补房价下跌带来的损失。

并且央行认为，从需求端看，近年来不仅是低收入群体，新市民或是刚毕业参加工作的青年人，对“好房子”的租赁需求也在上升。

以西安市场为例，租金较高的还是在城南，包括高新、曲江、雁塔等区域，而其余区域整体租金相对较低，并且可选房源量普遍较大，这还是建立在西安较空置率高的基础上。

同时，虽然房租的上涨从投资角度看似是一种市场调整的合理反应，但房租上涨将直接增加租房者的生活成本，尤其是对年轻群体而言。

也别忘了近期轰轰烈烈的“以购代建”，和各类保障性住房，按照这些政策的预期，未来大部分的年轻人都将享受政府优惠后的配租型保障性住房。

那么3%的租售比，实现难度比新房销售的难度可能还要大不少。

另外，虽然现在“买不如租”但如果长时间的升高房租，最终还是会作用在房价上，导致新房价格攀升，最终“租不如买”又将成为主流。

那么，你认为是“买不如租”还是“租不如买”，在评论区说说你的想法。