临广的老大是谁？里水榜上有名。

因为里水凭借环境、交通、房价，吸引广州客跨城置业，据说约40万“广佛候鸟”，就有大半人生活在里水。

南海成交最强板块是谁？还是里水。

这个有数据依据。

据不完全统计，2024年上半年，南海区成交套数TOP1的板块，还是里水，居然还是里水！连三山、平洲、千灯湖等都要退避三舍。

但就是这样南海成交TOP1的里水，额~今天我们就好好聊一聊，为何总是被诟病。

01

佛山十大“堵城”，几百米用时半小时

里水与广州接壤长达33公里，对外都是被称作广佛同城的桥头堡。

驾车30-40分钟就能达到白云国际机场，广州南站、佛山西站等交通枢纽分居两翼，交通的高度也是很多地方望尘莫及的。

但是吧，谁住谁知道。网友曾吐槽：如果要选佛山十大交通黑点，必投里水一票。

往广州方向的，拥堵是常态，尤其是节假日，几百米开了半小时！

地理位置上再近广州，跨城通勤也难搞。

里水常住人口55万人，竟然一铁难求，不可思议吧！

独苗里水有轨电车项目虽然预留了与佛山六号线、广州六号线及广州十二号线的衔接条件，但线路还只是在建中，啥时候能衔接都是未知数。

02

教育资源，少得可怜

都说宜居的三大法宝是便捷的交通，优质的教育和完善的生活配套。

里水这边便捷的交通是不太符合了，那优质的教育呢？

里水目前有中小学21所，有传统公办名校的和顺一中，也有石门系精英民校南海双语实验学校，还有各类楼盘配建的学校，赶紧也算应有尽有。

以下是里水较为热门的学校，大家可以参考一下。

但远远不够。

小编着实是有点惊呆的。

一直以为学位预警这种事情只会发生在广深这种大城市，再不济发生在千灯湖这种头铁的CBD，万万没想到是在里水。

楼盘配建的学校进度倒是挺快的，不少学校也已经建成开学了，但是质量参差不齐，注重孩子教育的家庭就不太建议了。

03

不割肉，不成交

里水行情好的时候，房价有达到4万+/㎡的天花板。

不过都是过去的荣耀了，目前里水区域内新房的价格虽成一定的梯队，但差距在缩小，板块被平均的成交均价只有1.8万/㎡。

当年位列集中在金沙洲里水区域、位列第一梯队、单价突破3万+/㎡的新盘，如今堪堪2字头。

而当年位列第二梯队的，主要集中在盐南路、里水大道以及靠里水镇政府的区域。

2023年3月24日数据

这一带，新盘较多，主要以广州客、投资客为主，现在部分项目1字头。

像宏宇天御江畔，2023年的均价还是2.2万/㎡左右，现在单价低的1.7万/㎡起，要是特价房，单价低至1.4万/㎡起！

销冠的套路，降价是绝招。

项目在售83-127㎡三四房产品，有现楼，合适的可以去看看，望江单位比较贵，上2万/㎡。

而主要集中在里水北部的和顺的第三梯队，当年很刚需，现在更刚需了。

里水的远洋北控天成，目前特价1.3万/㎡起！

要知道，项目当年拿地1.4万/㎡，现在特价房比楼面价低，正常单价和楼面价相同，离了个大谱！心痛……

不过项目最大的亮点就是邻近里水中心小学、里水中学。

04

买不买，自己说了算

先声明一下，虽然小编小小鄙视了金沙洲，但并不是无脑劝退大家，买不买，自己说了算。

1、本地人、对通勤要求不高的群体，可以入

就在今天（7月22日），央行最新LPR报价公布：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。

1年期LPR和5年期以上LPR都分别较上个月下调10BP。

现在佛山首套房利率3.15%，二套房利率可做到3.35%，今天利率再下降，首套房3.05%，二套房最低可做到3.25%。

购房成本再降低。

再加上里水不割肉不成交，佛山价格低洼之地，不考虑通勤的自住真可以可以入手。

2、如果考虑商业密度的，靠近金沙洲选。

金沙洲的商业密度不输天河，万达、永旺梦乐城、广百、金铂天地都有。

不过真的不要相信，什么沉香大桥一旦建好，金沙洲可以暴涨这种话。醒醒吧，这年头，哪有什么板块是可以暴涨的！

3、如果考虑孩子上学的，慎选。

2016年全面放开二胎后，2017、2018年佛山出生人数分别是9.9万和7.86万人，按照6岁入学这个时间推断，2023-2026年是佛山入学高峰期。

里水的人口可是佛山前五的大镇，适龄学子只会更多。

以下是里水镇2024年小学招生计划一览表，一个学校的招生班数高达18班，作为普通人的我们，就不要去凑这个热闹了。

大家觉得呢？还有什么问题的，欢迎评论区聊一下！