从亚洲部分国家（地区）之间的对比可以看出，预售资金监管制度的具体实施情况有所不同。一是资金拨付主体和时间不同，日本房地产开发企业在交房时才能获得由购房者支付的大部分预售资金，在韩国、新加坡、中国大陆和中国香港，开发企业根据工程进度获得由监管方支付的部分预售资金；二是监管主体与保障制度不同，在日本和韩国，保证或担保制度为预售资金提供风险分摊机制，通过金融机构确保购房者预付资金的权益安全；在新加坡、中国大陆和中国香港，银行、政府部门和担保机构在内的第三方监管机构通过监管流程确保资金正常拨付，但缺乏明确的保障机制。

一、亚洲部分国家（地区）预售资金监管模式的对比

在大部分亚洲国家和地区的期房预售期间，购房者与开发企业签署买卖合同，预定总价款和交付日期，并支付定金，同时大部分国家预售资金由购房者、银行、律师、政府或担保机构监管拨付，但采取的监管制度和流程有一定区别。在日本，预售房定金保全措施保障了预售资金的合理使用。从具体流程来看，日本购房者向开发企业支付预付定金（房款10%左右）后，即可获取金融机构提供担保或保险下的保证书，保证书则是开发企业建筑施工许可的前提条件。后期在房屋交付使用时购房者支付余款，支付余款时再由其决定是否进行银行按揭。日本开发企业在完成预售房定金保全措施后即可进行预售，预售房定金保全措施要求预售房交易合同签订阶段由开发企业向金融机构申请购房者定金的担保或保险，金融机构须向购房者提交担保或保险的保证书，因而预售资金能在担保或获取保险的前提下被合理使用。

在韩国，商品房买卖保证制度发挥监管作用，为预售资金提供第三方担保。购房过程中，购房者首先支付房价款的20%—30%，且可以在一年内分期支付，购房者后续根据工程进度分期付款。在这一制度的限制下，房地产企业较难提前获得大部分资金，预售资金由于有第三方担保，因此风险能够被分摊。同时，担保制度要求不同的施工程度提供不同的保证，动工时需要提供大韩住宅保证股份公司提供的保证，完成楼房全部层数的1/2以上时需要两家以上公司提供的连带保证。因此当出现购房纠纷时，购房人可以要求担保公司承担连带担保责任，从而减轻购房人风险。

在新加坡，发展商条例明确付款流程，银行按工程进度节点拨付预售资金。购房流程中，购房者与开发商签订选购权合同时需要支付房价5%的定金，之后在执行期内买方若选择执行合同则继续支付剩余的15%，价款合计为房价的20%算作首付。购房者支付完首付后可以开始向银行申请贷款，银行根据工程进度拨付房款，时间节点共分为十期，每期间隔3—6个月。至交房时，合计支付房价的85%，尾款在入住后6—12个月验收完成后交付。预售资金在发展商条例的详细规定下由银行监管拨付，确保预售资金分批次使用。

在中国香港，预售资金（不含首付款和订金）由律师楼监管拨付，账户由银行和开发企业共管。购房时，购房者与开发企业签订临时买卖合约，并支付全部价款5%的购买意向金，签订正式买卖合约时交付约20%的首付，可选择即时付清、按揭或按建筑期付款。意向金和首期款打入律师监管账户，后由开发商提供承建证明后由银行支付建筑费。如果购房者选择建筑期付款，购房者则根据建筑工程节点分期支付房款，如果采用即时按揭支付，则依照按揭合约由银行将贷款金额按工程进度交付房地产开发企业。在中国大陆，预售资金全额流入房企账户，由第三方监管拨付，第三方包括政府、银行和担保机构。现行的商品房预售制度安排是购房者要一次性向开发商支付全部房价款，包括首付款、分期或一次性付款和按揭、公积金等购房款，监管账户内资金由政府部门、银行、担保机构参与监管拨付。银行监管是我国出现最早的监管模式，以福建省和南京市为代表。政府部门监管为覆盖面最广的监管模式。

二、我国预售资金监管模式存在的问题

（一）缺乏预售资金监管保障机制

相较其他国家和地区，我国预售资金监管缺乏法律依据和保障机制。我国预售资金监管制度的出台具有历史背景，也符合当时的中国国情，但目前房地产行业转型发展阶段需要逐步完善，才能促进房地产行业健康有序发展，首要解决预售资金监管模式的法律地位和保障机制问题。从对比情况来看，预售资金为我国房地产开发企业重要的资金来源渠道，资金一次性划至开发企业账户，后期资金使用必须进行严格监管，否则容易导致违规使用从而威胁资金安全。

（二）期房抵押融资不规范

预售期房可能用于抵押融资，加之项目建设不规范威胁预售资金安全。依据我国现有的法律法规，已办理预售备案的期房是否能被房地产开发企业用于抵押缺乏执行依据。实际执行中，部分开发商利用90天预售合同登记备案的空档期，将期房用于其他项目抵押融资，预售资金被迫流入其他项目建设中，无法保障期房按时交房，甚至可能出现“烂尾楼”现象，严重损害购房者权益。例如湖北某地市大型房企作为优质客户，享受银行优质服务乃至“破格”服务，在按揭贷款放款条件设置上，银行可凭“草签合同放款”“备案合同放款”“预抵押登记放款”等，放大了房地产企业违规挪用期房用于其他项目抵押的风险。另外，开发企业需要通过在建工程抵押获取银行信贷融资，在建工程抵押权受偿涉及多方利益，如果项目建设过程中开发企业违反项目规划，则易导致项目后期的权证办理出现问题，在建工程抵押权受偿出现损失，进一步威胁购房者资金安全。

（三）期房预售资金监管程序不完善

我国预售资金监管制度在执行上欠缺配套保障机制，易引发严重后果。我国预售资金监管机制主要由住建部门、监管银行、监理公司广泛参与、协调配合、各司其职。但在执行程序上仍需要改善。一是缺少因城施策的部门回避程序。在一、二线城市，市场多由行业龙头或中大型开发企业占据，在拿地和开发经营方面采取集团统一模式，监理公司、监管银行和公司存在多年的合作关系，不利于购房者利益的维护和部门监督管理，易发生合伙欺诈风险。而在三、四线城市，开发商公司、监管银行和监理公司实际控制人的关系“千丝万缕”，高管之间有可能是亲属、关联方等，因此容易导致监管流于形式，最终失效。二是缺乏承购人对开发企业的监管参与程序。在对期房款项的监管程序中，承购人没有对房管部门或住建部门、监管银行履行期房预售资金监管的权力，无法进行有效的监督制约和协助，资金安全无法保障。

三、完善预售资金监管模式的建议

（一）参考借鉴其他国家预售资金保障机制

一方面，我国可以适当借鉴日韩国家采取的风险分摊机制，通过引进担保或保险来维护预售资金安全，降低预售资金违规使用后的风险，降低购房人的损失，尽可能保障其购房资金不受损失。另一方面，我国可借鉴新加坡的做法，统一规定支付的时间节点，分批次拨付资金，防止资金流入其他项目，进而保障资金在项目内封闭循环使用。

（二）加强立法与监管，规范预售期房抵押融资

一方面要提高预售资金监管的立法地位。通过起草关于期房预售资金监管的地方政府规章草案或地方性法规草案，制定关于期房预售资金监管的地方政府规章或关于期房预售资金监管的地方性法规，凸显权威性、稳定性和约束力。另一方面要求住建部等有关监管部门应在期房预售示范合同中列明禁止房地产开发企业用已预售的期房抵押及其违约责任的格式条款。此外，作为信息披露要求，房地产开发企业应在预售许可证中披露拟预售的期房是否已被抵押及担保债权的种类、数额、担保期限，并在同承购人签订的期房承购意向书、期房预售合同中规定上述内容以及不如实披露期房抵押信息的违约责任。

（三）完善期房预售资金监管程序

从国际经验来看，通过第三方机构或承购人按开发节点向开发企业拨付资金能提高对房地产开发企业的监管制约，保障购房资金的安全合理使用，避免在房地产开发企业宣告破产时购房者才知晓自身权益已无法得到保障的情况。从提高承购人的参与度角度来看，改变由购房人“一次性全额”付款（含按揭贷款）并通过监管部门按进度拨付预售资金的模式为购房人或与第三方担保机构合作后，由金融机构按工程进度分期付款的模式。从完善关联方回避程序角度来看，当关联方关系存在时，应由购房者成立购房者大会组织，参与政府招标监管银行和监理机构的过程，聘请专业机构参与评审。

在一、二线城市，可实行“三年轮换制度”，监理机构和监管银行不能长期担任同一开发企业的合作伙伴。