原创 韬略哥

北京、上海接连出台楼市新政后，首个周末反响如何？

1、上海

上海反响最为激烈，12月14日官宣了三大新政后，市场瞬时好像“水入油锅”——炸了！

从带看量就能知道买家的热情：

12月14日，全上海所有房源近30天的带看量为336390次；12月17日，全上海所有房源近30天的带看量为350788次。

新政仅三天，看房客户激增14398人，日均增量高达约4793人，是过往日均带看量的四五倍。

再从成交方面看，新政后首日，上海二手房成交662套。对比过往，11月上海全市共成交二手房1.41万套，日均成交约470套。粗略算来，上海12月15日二手房成交套数较11月日平均水平足足高出约40%。

新房成交方面，12月15日上海新建商品房成交736套，较12月14日增加26.2%，比近一周平均水平提高约36.3%。

开发商也沸腾了，上海新政落地当天，上海各大房企项目就发出海报，宣称“24小时不打烊”。同时，不少楼盘还表示即将收回优惠折扣。

地产中介公司也连夜召集所有人员加班，听说晚上10点还在联系客户。新政次日（12月15日），有客户早上7点多就来签约，半小时就签完了；门店成交喜讯频传，市场信心大振。

上海楼市的反响，为什么这么热烈？

我们先看政策做了哪些调整：

归结起来：

普通住宅的认定标准：大大降低了二手交易的首付比例和税费；

首套房和二套房的最低首付比例：降低了刚需/改善置业的上车门槛；

首套房和二套房的贷款利率：降低了购房资金成本。

上海从2005年开始，时隔18年首次放开非普标准；从2014年开始，时隔9年再次调整非普标准，这是实打实的史诗级重磅政策！

按过往上海的非普标准，内环、内外环之间、外环，450/310/230万的单套限价下，上海80%的住宅，都是非普通住宅，这明显是不合理的。而今新政后，据链家二手房挂牌数据统计，上海目前约9成的房源都纳入了新“普宅标准”。

大家可以仔细算一下，一套房子新政前后，能节省多少钱：

在上海，以买入价800万，目前市值2000万的房源计算，非普通住房变为普通住宅后，若满5年直接免征增值税（之前非普通住宅按差额征收）；个人所得税核定征收按总价的1%（之前非普通住宅按总价的2%征收）。综合一算，新政后至少可以省下来约六七十万的税费。

再叠加降首付政策，同样以这套目前市值2000万的房源计算，如果是二套房，过去首付比例为70%，首付款需要1400万；调整后，市区首付比例为50%，首付款需要1000万，即减少了400万的首付款支出；临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山等片区首付比例为40%，首付款仅需800万，一下减少了600万的首付款支出。

而且房贷利率也有减少。三重刺激叠加下，上海楼市快速“动”起来，是非常正常的。现在是上海置业，尤其是改善置业的大好时机！

2、北京

12月14日，北京也发布了楼市新政，其中有三个调整方向与上海异曲同工，额外还有一条是增加5年贷款年限。

数据显示，12月15日（新政落地第二天），北京二手房单日成交426套，较前一日减少53套，较此前一周水平高约6.2%。24小时涨价房源数量为273套，较12月14日涨价房源数量增加了80套。

到了12月16日市场热度蹿升，北京上周六新房成交556套，较前一日增加131套，环比上涨30.8%；比其近一周平均水平（均428套）提高了29.9%。

北京原非普住宅标准是2014年制定的，至今已经沿用了9年。不过，北京这次政策调整却是有人笑、有人哭。

新政对东西海（东城、西城、海淀）那些占坑书包房就是一大利空。这些房源大多是迷你小户型，单价10万+，总价原本不足468万，此前可以算作普宅；按新政的标准，即使总价没有超过468万，单价高于8.5万，也并入了非普住宅。在交易的税费上，即使满2年也需缴纳差额增值及附加税。

利好最大的则是面积在140-144㎡之间的房子，直接从非普变成了普宅，满2年就没有增值和附加税了，而且首套贷款比例从6成增加到7成，二套从2成增加到5成或者6成。

对比之下，北京没有像上海一样彻底放开自定义非普线；政策又强调：新的普宅标准自2024年1月1日起实行；这直接导致北京二手房市场对新政的反响远不如上海热烈。

这也有可能是因为北京11月份二手房网签12545套，环比上涨17.8%，同比上涨16.7%。因此此次政策重点更倾向于助推刚需置业及新房住宅销售。

3、楼市回暖还会远吗？

回答这个问题，我们还需要参照一个城市，那就是在北京、上海之前率先“出手”的深圳。

早在11月22日傍晚，深圳楼市就甩出了两个大招：

1、二套房贷款首付比例从之前的“普通住宅7成，非普通住宅8成”，大幅下调到了4成。

2、深圳普通住宅的新标准，取消了750万元的豪宅线。

和北京、上海新政，相似吧？

深圳楼市也一度给出了热烈响应，中原数据显示，新政后二手房浏览量增长15%，进线量环比增长98%。

受政策带动，11月深圳新房网签数量达2773套，成交面积27.68万㎡，环比上涨6%，同比上升6.8%，新房成交量创今年8月以来新高。

11月二手房成交数据更加亮眼，总计成交3133套，环比上升12.9%，同比上升44.5%，成交量创今年5月以来新高；比去年同期交易涨幅高达44%。

但是，一两条政策的刺激作用是有限的。据乐有家数据监测，上周(12.11-12.17)深圳二手成交虽然整体仍处于下半年高位区间，但看房量环比下降4%，成交量也环比下降4%，新政脉冲效果呈减弱走势。

截至12月17日，深圳新房住宅网签1283套，二手房住宅网签1922套。以此计算，本月新房、二手房成交量与11月底新政后的市场热情明显并不对等。

北京、上海新政效果会不会如同深圳楼市反馈一样“刹那芳华”？北上深同时出手，到底能不能带动楼市回暖？

我们有以下四点判断：

1、三城新政的刺激效果应该在1-3个月之间，至于持续性则还有待观察。三城中，应属上海政策脉冲效果最佳、北京次之、深圳再次之，这与三城此前楼市基本盘、政策切口和政策力度呈正相关。

2、北上深三城二手房市场，虽然有不少业主返价，但整体还是“以价换量”。市场热情主要体现在豪宅板块，不少次新房优质盘，在新政下从非普住宅转为普通住宅后，看房量激增；而总价800万以下的普通住宅方面，市场反馈平淡，价格依旧承压。

3、北上深作为楼市重大风向标，政策出台与市场正向反馈，必然对楼市有一定刺激作用，但现在的政策放松还不足以带动全国楼市回暖。刺激三城楼市最重要的一条——让外地资金进入北上深买房的门槛还没有放开。从这一点上来说，北上深有必要向广州“抄作业”，广州则可以继续加大力度，全域取消限购或取消核心区以外区域限购，至少也要大幅降低社保年限，为有意向流入各城市不动产的资金开辟渠道。

深圳目前在北上深之上，还额外捆绑楼市的两大政策：户籍+三年社保和二手房参考价该适时退出舞台了。让商品房真正回归商品属性，让楼市价值与城市价值匹配同行，让家庭资产在城市中得以存续和传承，才能让市场真正回暖。

4、展望明年，上述政策将分阶段落地；金融方面大概率也将继续降息，预估明年5年期以上LPR利率（房贷基准利率）有望从现今的4.2%降到3.9%。从近期国家对新房改的定调和不断发声来看，楼市明年曙光可期。至少一线城市楼市明年内将彻底见底回弹，预计明年下半年成交将出现明显的回暖。