从下面《宏盛楼市》制作的这张当下深圳房价与2021年高峰期的房价对照表可以看出，极少数楼盘在价格上浮，绝大多数楼盘已下跌二三成，少量楼盘还出现腰斩。

深圳房价整体失守是不争的事实（只有极少数高性价比房源上涨），宣告一线城市最保值的神话被打破。

深圳，因发展速度最快，最能创新，最能吸引年轻人，最能创造奇迹，向来被认为是中国一线城市中最值得投资房地产，房价保值增值最快的城市。

事实上，过去三十年，也确实如此。

过去三十年，地产界还有一个铁律：能买一线就不要买二线，能买二线就不要买三线，能买三线就不要买偏远地市和小县城。

这个，也是对的。

但是，凡事都有个度，超过这个度，就过犹不及，刻意塑造出来的神话就会被打破。

深圳的房价为什么会失守？

任何商品，只要供需关系失衡，原有的价格体系就会被打破。

据深圳当地专业房产新媒体报道：当下深圳新房库存已经超过500万㎡，可售房源超过5万套，二手房挂牌量超过6万多套。新房和二手房可售数量双双创造历史最高水平。

而另一方面，目前深圳一个月新房的成交量也就两三千套，二手房的成交量也就两千多套。相当于大的地级市的成交量。

来源：樱桃大房子

供需严重不对称，价格如何坚守？

深圳的房子为何突然不香了？

一、经济大环境不好，连双十一的网购都不香了，更何况超大宗商品房子，更更何况深圳那种动辄单价10万+，总价上千万的房子？

二、深圳是中国最富有的城市，拥有大量的高收入群体没错，但深圳的高收入群体不缺房子呀！一座城市的去化率，最大的依靠对象还是普通白领阶层。

2022年，官方统计的深圳平均月薪酬是12592元。像深圳这种具有超高吸引力的一线城市，房地产的最大去化对象应该锁定月收2万到3万的白领群体。

对绝大多数城市而言——

一座城市的普通商品房单价，是当地白领月薪的平均收入最为合理。也就是说，白领的每月的工资能买得起1㎡的房子就可以了。

只要房价在这个区间运行，就比较坚挺，与一线二线还是三线城市无关！

如果房价维持在这种水平，让年轻人自己凑一点，父母资助一点，让他们攒得够首付、还得起按揭就可以了。

也就是说，让年轻人跑起摸高买得起房子，看得见希望，这样的压力才能产生奋斗的动力，对家庭、对社会、对房地产，对银行的持续健康发展都有利。

房价炒得太高，有的人打肿脸充胖子买是买下了，但由于没有比较稳定的收入，中途断供了，对家庭、对社会、对房地产和银行本身，都会形成巨大的压力。

刚需和首改楼盘的定价，就应该维持在这种水平。中改、终改和豪宅不在此列，但也要参照这座城市的金领阶层有多少、效益良好的私营企业主有多少，顶层富豪有多少而拟价。

深圳房价失守

对深圳这种具有超级影响力的一线城市，房价的定位可以高一点，让白领阶层2个月买得起1㎡房子可以了吧？

也就是说，深圳的刚需房源，单价在4万+就足矣了！首改在5万+，中改在6万+，终改在8万+，豪宅和超级豪宅按需定价，10万—20万都无所谓，那毕竟是定制化需求。

超过这个值，在市场非理性追捧的情况下，仍然可以高位运行。但这个高位运行绝对不会无止境运行下去。一旦经济形热血不好，房地产市场不好，房价就会失守，甚至会打骨折地失守。

今天，深圳的房地产市场就面临着这样的困境，之前高价拍地的开发商、高位买下的投资客，大概率要哭晕在厕所里。

2023年，是房地产行业的分水岭。这个行业的草莽生长一去不复返，更理性更健康更高质量的发展时代由此开启。

当一个行业另换赛道的时候，就会带来一些痛苦，房价水份越大的城市，痛苦就会越大。只有经历了痛苦，明天才会更美好。深圳，乃至任何一个过去房地产受追捧太多太高的城市，都不会例外。

房地产的下半场，过去总结出来看似合理，甚至被奉为经典的定律，都会改写。

比如过去说，短期看金融、中期看土地、长期看人口，这个规律在2020年以前适合，现在可能已经成为过去式，套用不上了。

商品房作为超级大宗商品，现在看的是一座城市的产业、人口、金融和消费力。四者并驾齐驱，没有长期、中期和短期之分！

也就是说，不管你是一线城市、二线城市、三线城市、N线城市，房价一定要去产业、人口、金融和消费力对等才能跑得长远。

像深圳这种一线城市，产业、人口、金融、消费力都是全国的顶呱呱，但房价比这个顶呱呱更顶呱呱也不行啊！

因此，“能买一线就不买二线，能买二线就不买三线……”这个说法到现在也行不通了，如果在一线城市干三个月都买不到1㎡房子，在二线城市干一个月就可以买1㎡房子，你是买哪里呢？

在回头看四川，当下成都取消限购后，并没有像之前许多人所想象的那样，会影响到周边绵阳、德阳等地的房价。

成都并没有因为取消限购而火得不得了，全省全国都要去哄抢，而是与房地产的整体行情低落保持高度一致。

绵阳、德阳，乃至全省的地级市，也没有因为成都取消限购就流失了客户。

毕竟，四川绝大多数地级市，房价基本与白领1个月的收入与1㎡房价对等，工作生活都在绵阳或德阳，绝大多数人也不需要为了去成都出个差或耍两天去买套房子空置在那里；当然，按现有的经济状况，也卖不起。

这个行业经历了三十年的风风雨雨，未来大起大落的现象不很难存在了。“理性买房，按需买房”越来越深入人心了。

同时，选择最适合自己的城市买房，选择最适合自己的城市工作和生活，也是最理性的选择。任何一种盲目追宠，都会为自己的盲目选择而买单。

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