关注楼市的应该都知道，自2021年下半年以来我国房价就步入了下跌的进程，即使是不关注楼市的群体，都知道近几年房地产市场不太景气。那么房价整体到底下跌了多少？前不久有机构给出了答案——我国平均房价距最高点下跌了23%，也就是说不到三年时间房价回落了2成左右，对于还没有买房的群体来说是个好消息，意味着未来买房会更加轻松。

对于这个问题，我们需要以辩证的态度来看，虽然房价下跌了，但是已经跌到头了吗？当前房价是否合理？未来是否还会下跌？对于未来准备买房的家庭来说，这些才是更应该关心的问题。举个很简单的例子，虽然整体房价下跌了23%，但这只是“平均”后的结果，对于一些热点城市来说，房价虽然有所下跌，但是下跌的幅度并没有这么大，相反一些人口流失严重的偏远小城房价跌幅却远超20%，人口大量流入的典型城市房价却并未下跌多少。

为了衡量房价与收入之间的合理关系，经济学家提出了“房价收入比”的概念，通过将房价与居民年收入的比值来计算的，这个比率可以反映出居民在不考虑其他财务因素的情况下，需要多少年的收入才能购买一套房屋。按照国际标准，房价收入比的合理水平为3-6，也就是说3年~6年的全部收入用于买房才是合理水平，但根据诸葛找房数据研究中心数据显示：100个重点城市，2023年房价收入比为11.5，相比2022年下滑6.71%，降幅扩大2.54个百分点，房价收入比为近5年最低水平，仍远超国际惯例的合理区间。

具体来看，一线城市2023年房价收入比为28.5，二线城市房价收入比为12.3，深圳房价收入比以35.5居榜首，三亚稳居第二，房价收入比为30.8，北京、上海位居第三、第四，房价收入比分别为29.8、29.4。也就是说，在上述4个城市买房，需要30年不吃不喝的全部收入才能买得起一套房子，即使是二线城市房价收入比都超过标准水平的两倍以上。

下半年，楼市或再次迎来“贬值潮”？

对于当前的房价走势，实际上也很好理解。如果从1998年“房改”赋予了住房商品性质开始算起，整体房价已经上涨了20余年，但下跌不到3年时间，加上各种避免房价大跌的措施调控，房价很难在短期回落到合理亲民的水平。有人可能会担心随着一系列“救市”措施发布，房价可能会出现“报复性反弹”。显然，这种考虑过于杞人忧天了，并不会出现“报复性反弹”，下半年，楼市或再次迎来“贬值潮”：

我们可以类比一下2023年的楼市走势，2023年初之际，许多城市纷纷发布了刺激买房的措施，降低首付比至20%、房贷利率调低至4.0%以下、取消限售、限购等等，伴随着这些措施落地后，短时间的确拉动了楼市热度，新房增加了不少成交量，但很快又回归到冷清的水平，下半年二手房更是出现了“贬值潮”，数据显示百城二手住宅已连续22个月环比下跌，同比跌幅扩大至4.31%。

为什么会出现这样的情况？主要有两个方面的原因，其一是随着时间的流逝，市场对于这些刺激性措施已经逐渐适应了，换言之就是已经习惯了2成首付、三点几的房贷利率买房，大部分购房者仍然保持观望态度，他们并没有因为当前的政策而急于购房。相反，他们期待更强的政策刺激才会选择进入房市。如果想要激发购房者的购房意愿，需要出台更为有力的政策。

第二个原因来源于二手房市场的变化，对于急于抛售多余房子的投资者群体来说，市场回暖意味着卖房时机已到，于是纷纷开始抛售多余的房子，导致二手房市场挂牌量进一步增加，相应地只能纷纷压下价格，而二手房价格下跌也影响了新房市场，带动了新房价格下跌。目前来看，2024年的楼市与2023年十分相似，新房市场有回暖的趋势，但是二手房市场持续低迷，下半年或再次迎来“贬值潮”。

懂行人：未来3年房价或超乎想象

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年2月，百城二手房除三亚小幅上涨外，其余99个城市环比均下跌，二手房价格下跌城市已连续9个月超90城。成交量方面，2月二手房成交量明显下滑，且单月成交量创近三年新低，某平台上，已有北京、合肥、杭州、广州等十余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、成都、苏州、南京、天津五个城市的挂牌量已经突破15万套，重庆和成都更是超过了20万套。

也就是说，当前的楼市正陷入了一个“尴尬”的局面：一方面是二手房成交量越来越少，另一方面是挂牌量越来越多。这也就意味着二手房子“越卖越多”，对于投资房产来赚钱的群体来说，自然希望能够尽早脱身以免被套牢，因此最终只能选择降价出售，央行5年前发布了一个调查数据，城镇家庭中有四成以上持有两套及以上的房产，由此可见住房供应已经出现了明显的过剩。

懂行人表示，二手房市场完全释放供应量至少还需要3年的时间，也就是说未来3年时间二手房市场会延续“供应增加、需求减少”的尴尬局面，那么整体的价格会回落多少可想而知，特别是对于人口持续流失的偏远城市，可能要面临持续下跌的风险，房价可能会超乎想象，按照3年时间来计算，意味着房价距离最高点可能只有6成不到甚至“腰斩”，对于这个结果，你能接受吗？