01

市场变化

最近有粉丝在后台问我，现在买房合适吗？

我给的答案是，不着急。可以等等，但也不用太过焦虑。

因为当下的市场，处在一个不断变化的过程当中，这个过程中，既有利空因素，也有利好因素。

利空因素，主要是房地产整体调整的大方向没有改变，且短期内也看不到改变的迹象。

利好因素在于，房价下跌过快之后，会形成一个短暂的反弹，这是市场的正常行为。

这种反弹，不意味着房价筑底，更不代表房价转向。

所以，本号一直强调：

第一，不要想着抄底，因为根本不知道底在哪里。

第二，不要想着投资，因为不确定性太大。

第三，刚需买房，如果收入确定性较高，可以买，但需要做好承受房价下跌的心理准备。

第四，投资买房，建议继续观望等待，等局势明朗之后再做打算。

那么，当下的房地产市场，究竟是一个什么情况呢？

一言以蔽之，跌势仍在延续，但跌幅有所收窄。

目前上海、广州、深圳、武汉等城市新房打折遍地都是。其中上海2023年年末打折房源占比高达87%，广州65%，杭州60%，南京、武汉、成都、苏州、天津、青岛基本都在40%-50%左右。

二手房方面，同样如此。

国家统计局披露的12月份数据显示，二手房价格环比下跌的城市数量仍占大多数，只有6个上涨，1个持平。

数据：国家统计局

而且，从机构披露的数据来看，进入2024年之后，这种跌势依旧没有改变。

比如上海2024年第一个月新建住宅成交环比下跌了36%，二手房环比下跌了26%。

北京2024年开年1月新建住宅网签量2394套，环比下滑63.7%，同比下滑50.6%；二手房网签量12962套，环比下滑6.7%，同比下滑20.8%。

广州方面，春节月（1月21日至27日）成交量为4.54万平方米，较2023年春节假期（1月21日至27日）的7.12万平方米下降36.4%。

深圳方面，2024年1月新房住宅网签量2777套，环比下跌3.7%。2023年1月新房住宅网签量是3503套。二手房过户量1895套，环比下跌1.8%。

这些数据告诉我们，当下楼市的寒意依旧刺骨。

02

为何跌势依旧

楼市为何跌势依旧？原因有二：

第一，市场信心缺失。

这一点无需多说，防疫放开之后，大多数人对于未来的预期并不好，这种背景下，买房卖房都是谨慎再谨慎。

中新经纬发布的一篇调查显示，超8成受访者认为“短期内不会购房”，其中44.4%的人认为“短期内不会购房，房价还会降”，另有33.3%的人“暂时观望”。

第二，供应过量。

过去两年，房企被斩断了大部分融资渠道，虽然有保交楼压力，但卖房回款仍是房企最重要的融资途径。

在这种背景下，房企纷纷加速卖房回款，同时加快了拿地速度。

公开数据显示，2022年民营房企前50强企业拿地总额为8686亿元，而2021年前50房企拿地总额才8653亿元。2023年1-11月，50强房企拿地总额进一步增加至10126亿元。

在这种背景下，未来2-3年新房供给会快速增加。而需求则在防疫放开之后，至少今年年内很难快速释放。

这种背景下，供大于求的局面很难改变。

这种局面一旦形成，房价下行压力就难以缓解。

而且，这种调整周期不会短。

君不见，上一轮房价大涨从2015年开始启动，到2018年基本结束，用了三年时间。这期间，中间还夹杂着2016年的调控加码和2017年的楼市大转向。

而这一次房价从2021年年初开始转向，至今已经过去了三年半的时间，目前仍未看到转向迹象。

有人可能会会说，按照历史经验，一般调整4年左右，就会见底。那现在不就是见底的时候吗？

这个问题，我在之前的文章中多次解释过。

第一，这一轮楼市调整和历史上的调整，有着本质区别。

上一轮房价上涨是人口红利推动的结果，是城市化快速进行的结果。

而这一轮房价调整，则是人口见顶之下的自然结果。而且，在人口见顶之下，出生人口还在快速下滑。

去年全国新生儿人口已经跌破1000万至956万。机构预测今年的出生人数将直接跌至800万。

数据：国家统计局

第二，供大于求的局面，会加剧调整周期。

当下除了商品房库存高企之外，还有待售土地库存规模也很高。

克而瑞披露的数据显示，2023年12月全国广义商品房库存21.1亿平方米，消化周期长达50.9个月。

另外，根据中指院统计2023年年中全国土地储备货值26.7万亿元，同比增长12.8%，土地推出面积6.1亿平方米，同增13.6%，土地成交面积4.1亿平方米，同增10.7%。

土地完成交易金额3.3万亿元，同增3.7%，距离全年土地成交金额还有3.5万亿距离。

综合来看，当下的商品房库存、待售土地库存和土地完成交易金额规模均创下历史新高。

第三，房企出清仍在持续。

尽管去年官方明确提出“三支箭”，但是房企出清速度依然偏慢。

根据中国房地产报披露：

去年全年80家典型房企的累计融资总量为1681.1亿元，同比减少33.4%。累计偿债总量为1957.1亿元，同比增加21.8%。累计经营性现金流净流量为-1954.2亿元，同比减少36.6%。

此外，去年全年80家典型房企中有59家负债率上升，有66家现金流入不足债务支出。

一边是融资困难，另一边是债务偿还压力大。这种背景下，去年以来很多房企都暴雷了。

这种背景下，房企出清速度不可能快起来。

以上三个因素决定了这一轮调整周期不会短。乐观估计也得3-5年时间。

03

何时是底

关于房价何时触底，本号的观点很明确：

无法预测。

因为决定房价的因素有很多，包括但不限于经济、金融、政策、市场预期等等。而这些变量太复杂了，而且随时处于动态变化当中，普通人根本无法精准把握。

所以，本号只能给出一个大致的判断：

第一，从目前的宏观环境和市场情绪来看，这一轮调整周期不会短，有人预测可能会是5至10年。

第二，从较长周期来看，房地产已经告别了黄金时代，进入了黑铁时代。

所谓黑铁时代，就是房子很难再像过去一样大幅增值。未来房价的走势，大概率是慢涨微跌。

当然，慢涨微跌也是相对未来的某一时点来说，不是短期内的波动。短时间内的房价波动，仍难以摆脱现行调控政策的干扰。

第三，对于绝大多数普通民众来说，买房的首要目的，应该是满足居住需求。

在这个角度上来说，挑到好的房子、价格合适的房子就上车。至于未来房价涨跌如何，不用太过关心。

毕竟对大多数人来说，一套房子的持有时间也就30年左右而已。

第四，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起房贷，可以买。没有硬需求的人，可以继续观望等待。

第五，投资需求，不建议入手。